Permis d'urbanisme pour la démolition d'un bâtiment existant en vue de la construction d'un restaurant Drive-In, d'une cabine haute tension, d'un local de triage, mise en place de la publicité et aménagement d'un parking, des abords et des plantations. Modification de la voirie par la création d'un trottoir. Approbation.

Vu le Code du développement territorial – CoDT (ci-après, le Code);

Vu le livre Ier du Code de l'environnement, en son volet traitant de l'évaluation des incidences sur l'environnement;

Vu le Code wallon du patrimoine;

Vu le Décret du 20 novembre 2013 relatif à la Performance énergétique des bâtiments (PEB);

Vu la réforme du Code civil et notamment les nouvelles dispositions du livre 3 « Les biens » entrées en vigueur au 1er septembre 2021;

Objet de la demande :

Attendu que la SA MC Donald's Restaurant Belgium, représentée par Monsieur VAN BOVEN, domiciliée Airport Plaza Stockolm Building 5th Floor, Leonardo DaVincilaan, 19 A - boîte 5 à 1831 Diegem, a introduit une demande de permis d’urbanisme relative à un bien sis chaussée de Bruxelles, 47 à 7500 Tournai (voirie communale), cadastré Tournai, 2ème Division, section B n°130N2;

Attendu que cette demande a pour objet : démolition d'un bâtiment existant pour la construction d'un restaurant Drive-In, d'une cabine haute tension, d'un local de triage, mise en place de dispositifs publicitaires et aménagement d'un parking, des abords et des plantations;

Attendu que les plans annexés à la demande prévoient :

- la démolition du bâtiment existant (garage réparations automobiles) + parking;

- la construction d'un restaurant de 490,57m² au sol (rez unique) équipé de tous les aménagements et installations obligatoires à l'exercice de cette activité;

- une terrasse de 156,72m² destinée à accueillir les consommateurs;

- la construction d'une cabine haute tension de 8,55m² et d'un local de triage de 18,90m² indispensables au bon fonctionnement de l'activité du restaurant;

- le parking comprendra au total 50 emplacements, dont 2 réservés aux personnes à mobilité réduite, 2 aux familles, avec 4 bornes électriques pour les véhicules et 6 places précablées (ce qui respecte la règlementation PEB actuelle en matière d'éco-mobilité). Il y a également 2 emplacements d'attente pour améliorer la mobilité du DRIVE IN, une place réservée pour la cabine HT et une zone pour les vélos avec borne électrique pour leur rechargement. L'accès au site existant est supprimé. Le nouvel accès au site est implanté face à l'accès du futur LIDL;

- la zone de livraison du restaurant (accès séparé du parking). Les camions de livraison arriveront via la rue des Bastions, effectueront leurs manoeuvres depuis la rue des Fours à Chaux et repartiront vers la chaussée de Bruxelles (tourne à droite obligatoire);

- l'aménagement d'une zone de commandes/enlèvements "DRIVE IN" tout autour du bâtiment, pour la clientèle souhaitant emporter son repas;

- la circulation DRIVE est imperméable (béton noir), les zones de parking (dalles gazon) et la circulation parking (pavés drainants) sont perméables. La gestion des eaux (égouttage) a été calculée en collaboration avec IPALLE;

- l'aménagement et la création de nouveaux espaces verts : haies, pelouse et arbres;

- la mise en place de dispositifs et visuels commerciaux propres à l'occupant, tels que logos en façade, panneaux et dispositifs divers;

- la mise en place de 2 passages pour piétons + un trottoir le long du terrain afin d'assurer la traversée sécurisée et la circulation douce.

Le restaurant est un rez-de-chaussée à toiture plate sans sous-sol. La hauteur finie du bâtiment est de 4m92 par rapport au niveau 0,00 intérieur.

Les matériaux et teintes choisis sont les suivants :

- la structure du bâtiment est formée d'une structure mixte et durable: béton, acier, maçonnerie, menuiseries aluminium;

- les façades seront vitrées afin de privilégier la luminosité naturelle et d'alléger l'impact visuel du bâtiment;

- les châssis en aluminium présentent un pouvoir isolant élevé;

- les façades : bois massif aux angles du bâtiment et des parties végétalisées;

- panneaux photovoltaïques/toiture verte.

Objet de la demande – logement(s) :

Considérant que la demande ne concerne pas la création de logement(s);

Procédure – délai :

Attendu que la demande a été déposée à l'administration communale, contre récépissé de dépôt daté du 2 mars 2022;

Attendu que la demande complète a fait l’objet, en application de l’article D.IV.33 du Code, d’un accusé de réception envoyé en date du 18 mars 2022, lequel stipule un délai d'instruction de 115 JOURS;

Attendu toutefois que, conformément aux dispositions de l'article D.IV.41 §3 du CoDT, les délais d'instruction de la demande de permis d'urbanisme sont prorogés du délai utilisé pour l'obtention de la décision définitive relative à la voirie communale;

Procédures - généralités :

Considérant qu'en vertu de l'article D.IV.16 du Code, la demande requiert l'avis simple du Fonctionnaire délégué;

Attendu que le demandeur a confié son projet à Monsieur ROBEERST Jean-Marc, architecte;

Procédures - voiries :

Considérant que la demande comporte une demande de modification de la voirie communale (création d'un trottoir); que la demande relative à la voirie communale au sens de l’article D.IV.41 du Code est soumise à la procédure prévue aux articles 7 et suivants du Décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale; que le délai de décision imparti pour statuer sur la présente demande sera prorogé du délai utilisé pour l’obtention de cet accord définitif dans le cadre de cette procédure voirie;

Procédures - performance énergétique des bâtiments :

Attendu que le demandeur (déclarant) a désigné Monsieur FORTHOMME Gérôme comme responsable PEB (Performance Energétique des Bâtiments);

Attendu le formulaire de déclaration initiale PEB (Performance Energétique des Bâtiments) annexé à la demande et signé en conséquence par les parties (déclarant(s), responsable PEB, architecte);

Attendu l’étude de faisabilité technique, environnementale et économique jointe à la demande (étude réalisée par BROUAE SPRL);

Contexte réglementaire - généralité :

Attendu que le schéma de développement du territoire ne s’applique pas au présent projet, en vertu de l’article D.II.16;

Attendu que le bien :  

• est soumis à l’application du plan de secteur de Tournai-Leuze-Péruwelz approuvé par arrêté royal du 24 juillet 1981, lequel y définit une zone d'activité économique mixte, telle que libellée aux articles D.II.28 & D.II.29 du Code;

• est soumis à l’application du schéma de développement communal (approuvé définitivement le 27 novembre 2017), lequel y définit une zone «activité économique mixte (4.2)»;

• n'est pas soumis à l'application du guide régional d'urbanisme;

• n'est pas soumis à l'application d'un guide communal d'urbanisme;

• ne se situe pas dans un schéma d'orientation local;

• ne se situe pas dans un permis d'urbanisation;

• ne se situe pas en zone archéologique selon l'article 233 du Code du patrimoine wallon;

Considérant que la demande est conforme au plan de secteur;

Considérant que le présent projet est conforme au schéma de développement communal adopté définitivement en date du 27 novembre 2017, tant en ce qui concerne l'affectation de la zone dans laquelle le projet s'inscrit que des recommandations relatives à cette zone; que le projet est donc conforme aux objectifs de développement territorial et d'aménagement du territoire contenus dans le susdit schéma;

Contexte réglementaire – étude d'incidence sur l'environnement :

Attendu que ce projet ne figure pas sur la liste fermée des projets soumis à l'étude d'incidences;

Considérant que la demande de permis d’urbanisme comprend une notice d'évaluation des incidences sur l'environnement;

Que cette notice constitue une évaluation environnementale, dont il apparaît dans le cas d'espèce, qu'elle répond aux conditions et au contenu imposés sur la base de la Directive 85/337/CEE et sur base de la législation applicable en Région wallonne;

Que par cette évaluation, l'autorité qui statue sur la présente demande de permis pour «démolition d'un bâtiment existant pour la construction d'un restaurant Drive-In, d'une cabine haute tension, d'un local de triage, mise en place de la publicité et aménagement d'un parking, des abords et des plantations», (situé à la chaussée de Bruxelles, 47 à 7500 Tournai), est complètement éclairée sur les impacts que ce projet pourrait avoir sur l'environnement, en tenant compte des critères de sélection pertinents visés à l’article D.66, §2 du Code de l’environnement;

Considérant que l'agent délégué par le collège, qui a apprécié la recevabilité et la complétude du dossier, a également procédé à l'examen des incidences probables du projet sur l'environnement au sens large, sur base des critères de sélection pertinents visés à l'article D.66 du livre Ier du Code de l'environnement; que cet agent délégué a conclu qu’il n’y a pas lieu de requérir une étude d’incidences sur l’environnement; qu’il y lieu de se rallier à cette analyse libellée et motivée comme suit : « .../... Le projet de «démolition d'un bâtiment existant pour la construction d'un restaurant Drive-In, d'une cabine haute tension, d'un local de triage, mise en place de la publicité et aménagement d'un parking, des abords et des plantations», situé à la chaussée de Bruxelles, 47 à 7500 Tournai, n'est pas susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement, en tenant compte des critères de sélection pertinents visés à l'article D.66, §2 du Code de l'environnement, ainsi que des informations connues à ce stade de l'instruction de la demande de permis (mais certes sans connaître les avis des instances sollicitées et les résultats des mesures de publicité). Considérant, en effet, que de par son ampleur relativement limitée et la nature traditionnelle des travaux, le projet n'induit pas de nuisances particulières nécessitant une étude plus complète, ni d'alternative ; les éléments présentés étant par ailleurs suffisamment explicités que pour ne pas nécessiter un résumé non technique de leurs incidences.../... »;

Considérant qu'à l'analyse du projet compte tenu des critères de sélection suivants :

1° les caractéristiques du projet, considérées notamment par rapport à la dimension du projet et son affectation;

2° la sensibilité environnementale des zones géographiques susceptibles d'être affectées par le projet est considérée en prenant compte l'occupation des sols existants (le projet n’ayant pas un impact significatif sur la densité bâtie existante environnante);

3° les incidences notables que le projet pourrait avoir sont considérées en fonction des critères énumérés aux 1° et 2°, notamment par rapport à l'étendue de l'incidence [zone géographique et importance de la population affectée (zone ......)]; l'ampleur et la complexité de l'incidence; la probabilité de l'incidence; la durée, la fréquence et la réversibilité de l'incidence;

Il apparaît que le projet n'est pas susceptible d'avoir un impact environnemental significatif négatif; qu'une étude d'incidence n'est dès lors pas requise;

Considérant que la notice d'évaluation préalable des incidences sur l'environnement examine, de manière particulièrement concrète et précise, les incidences probables du projet sur l'environnement; que, tenant compte de son contenu, des plans et autres documents constitutifs du dossier et eu égard à l'article D.68 §ler du Code wallon sur l'environnement, il y a lieu de considérer que le projet n'est pas susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement;

Contexte réglementaire - patrimoine et nature :

Attendu que le bien :

• n’a pas fait l’objet d’un classement comme site, site archéologique, monument, ensemble architectural, au sens du Code wallon du patrimoine entré en vigueur le 1er juin 2019;

• n’est pas inclus dans une zone de protection au sens du Code wallon du patrimoine entré en vigueur le 1er juin 2019;

• n’est pas visé par la carte archéologique au sens du Code wallon du patrimoine entré en vigueur le 1er juin 2019;

• n’est pas visé par un projet dont la superficie de construction et d’aménagement des abords est égale ou supérieure à un hectare, au sens du Code wallon du patrimoine entré en vigueur le 1er juin 2019;

• n’est pas répertorié et pastillé à l’inventaire régional du patrimoine (IPIC) au sens du Code wallon du patrimoine entré en vigueur le 1er juin 2019;

Attendu que la demande ne se rapporte pas à un bien comportant un (une) (des) arbre(s), arbuste(s) ou haie(s) remarquable(s);

Contexte réglementaire - contraintes naturelles et techniques :

Attendu que sur le plan des contraintes karstiques (plans dressés par la Faculté polytechnique de Mons à la demande de la Région wallonne et reçu en février 2004), le bien se situe en zone de contraintes faibles;

Considérant que les travaux ne sont pas de nature à accentuer le risque pour la construction existante, la demande n’a pas fait l’objet d’une étude géophysique préalable;

Attendu que le bien n'est pas concerné par un risque d'inondation selon la cartographie de la Région wallonne;

Attendu que, selon la cartographie approuvée par le Gouvernement wallon, des sous-bassins hydrographiques de la Wallonie des aléas d'inondation par débordement «naturel» de cours d'eau ou par ruissellement «naturel» des eaux de pluies (axe d'écoulement préférentiel), pour le susdit bien; qu' il y a été défini un aléa élevé (petite partie, au SE de la parcelle), qu'en conséquence, l'avis de la cellule Giser de la Région wallonne a été sollicité;

Attendu que le bien n'est pas repris dans une zone de prise d'eau, de prévention ou de surveillance au sens du Décret du 30 avril 1990 relatif à la protection et l’exploitation des eaux souterraines et des eaux potabilisables;

Attendu que la demande ne se rapporte pas à un bien visé par le Décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement (site et périmètre SEVESO);

Attendu que le bien est situé dans le périmètre du Plan d’assainissement par sous bassin hydrographique de l'Escaut-Lys; que celui-ci est applicable par décision du Gouvernement wallon du 10 novembre 2005 (Moniteur belge du 2 décembre 2005) et qu'il reprend celui-ci en zone d'assainissement collectif;

Attendu que le bien se situe en zone d'assainissement collectif, il doit être raccordé à l'égout public;

Banque de données de l'état des sols :

Attendu qu'en ce qui concerne l'article D.IV.97-8° (Inscription des biens dans la banque de données au sens de l'article 10 du décret du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols), il y a lieu de constater que le bien n'est pas teinté;

Vu l'annexe 8 dudit décret jointe à la demande;

Conduites et canalisations - impétrants:

Considérant que le bien n'est pas traversé et/ou longé par un impétrant (conduite Fluxys, Transhennuyère de la SWDE, pipeline de l'OTAN, ligne haute tension d'Elia);

Avis :

Attendu que le(s) service(s) ou commission(s) visé(s) ci-après a - ont été consulté(s) :

Avis obligatoire(s) (article R.IV.35 du CoDT) : IPALLE, GISER, ZONE DE SECOURS DE WALLONIE PICARDE, ORES électricité réseau de distribution à rue;

Avis facultatif(s) (articles D.IV. 35 du CoDT) : SERVICE TECHNIQUE COMMUNAL - M. TANGUY MARIAGE, SERVICE TECHNIQUE & MOBILITE;

Considérant que le conseil communal du 29 juin 2015 a décidé d'imposer les préconisations conseillées par IPALLE, d'une part, et a décidé de déléguer à IPALLE la gestion et le suivi des raccordements particuliers à l'égout, d'autre part;

Attendu les avis de :

• DEMANDE D'AVIS (I P A L L E ) sollicité en date du 30 mars 2022, lequel est favorable conditionnel, a été émis en date du 12 avril 2022 (réf. : AuC/is/003.22-P15137-2) et est libellé et motivé comme suit :

  «../..

ANALYSE DU PROJET

En notre qualité d’Organisme d’Assainissement Agréé (O.A.A.), nous avons procédé à l’analyse de la conformité du projet au regard du Code de l’Eau et de son impact environnemental.

Celle-ci consiste notamment en la vérification des données cartographiques (zones d’assainissement, zones d’aléas d’inondations, …), en la nécessité d’exécuter des charges d’urbanisme sur le domaine public (raccordement, pose de réseaux), mais permet aussi de définir l’impact du projet sur l’imperméabilisation du sol et sa remédiation.

Le cas échéant, cette approche vise également à aider le demandeur (et son architecte) à obtenir la Certification des Immeubles Bâtis pour l’Eau dénommée « CertIBEau » (d’application pour toute nouvelle demande de raccordement à l’eau potable).

Notre avis pour ce dossier est favorable sous réserves de lever les remarques et observations suivantes :

• Remarques sur le projet

Le projet a fait l'objet d'une analyse dont les éléments caractéristiques sont :

voir tableau reprenant les informations du projet ci-avant;

ce dossier a déjà fait l’objet d’un avis préalable de la part de nos services le 3 décembre 2021.

• Remarques sur "Eaux usées"

En ce qui concerne la gestion des eaux usées, nous avons évalué l’incidence de la construction sur le volet environnemental « égouttage/assainissement » et sur sa conformité au Code de l'Eau. Il convient de tenir compte des éléments suivants :

• le dégraisseur prévu doit être dimensionné conformément à la norme NBN EN 1825 afin de traiter les eaux de la cuisine collective.

• Remarques sur "Eaux pluviales"

En ce qui concerne la gestion des eaux pluviales, nous avons évalué l’impact du projet quant à la gestion des eaux pluviales et ce tout particulièrement suite à l’imperméabilisation que les constructions (neuves ou rénovées) ont sur le système hydraulique aval. D’une manière générale, nous préconisons la limitation des espaces imperméabilisés, voire la désimperméabilisation des sols revêtus. A défaut, nous conseillons la récolte et la réutilisation des eaux pluviales pour des besoins domestiques. Il convient de tenir compte des éléments suivants :

• les contraintes liées à la parcelle permettent de déroger dès-à-présent à l’infiltration des eaux pluviales (tests de perméabilité réalisés par le laboratoire « Solutions d’eau SPRL », rapport daté du 8 décembre 2021);
• prévoir un volume tampon de 63,1 m³ utiles avec un débit de fuite maximum de 1,41 l/s avant le rejet gravitaire à l’égout public;
• nous prenons note que le projet prévoit un ouvrage tampon (4 citernes « tampon ») d’une capacité totale de 65 m³ avec un débit de fuite de 1,41 l/s. Le volume de rétention proposé est suffisant et le débit de fuite adéquat;
• le séparateur d’hydrocarbures prévu doit être conforme à la norme NBN EN 858 parties 1 et 2 et récolter les eaux de ruissellement des zones de stationnement et de circulation.

• Remarques sur "Raccordement au réseau public"

Le présent avis se base sur les données cartographiques reprises au Plan d’Assainissement par Sous-bassins Hydrographiques (P.A.S.H.) et ne se substitue aucunement aux démarches incombant au demandeur ou à son auteur de projet en matière de recherches et de relevés de l’éventuel réseau d’égouttage public existant (type de réseau, tracé, profondeur, diamètre, etc.), tel que cela est prévu dans la notice d’évaluation des incidences sur l’environnement (§4, §5, et §7).

Il convient également de tenir compte des éléments suivants :

• la pose d’un regard de visite estampillé « EU » sur le domaine public (eaux usées);
• la pose d’un regard de visite estampillé « EP » sur le domaine public (eaux pluviales et/ou eaux épurées);
• pour le raccordement au réseau public, veuillez suivre les prescriptions décrites dans le « Focus Procédure d’intervention sur le réseau d’assainissement public – Focus raccordement (Document II) sur le site https://www.ipalle.be/raccordement-a-legout/.

• Conditions et charges d’urbanisation sur le domaine public

Néant.

• Suivi administratif, contrôle des conditions et/ou charges d’urbanisme et divers

Toutes les futures correspondances seront à envoyer à Ipalle via l’adresse [email protected].

• Par décision du conseil communal, la commune a délégué ses compétences d’analyse, de suivi et de contrôle d’exécution des charges d’urbanisme liées à la gestion de l’eau à notre intercommunale. Les frais liés à ces prestations sont considérés comme « une charge d’urbanisme » et seront donc à ce titre portés à charge du Maître de l’ouvrage :

• Pour la présente remise d’avis : non facturé.
• Pour le contrôle des charges d’urbanisme (raccordement à l’égout, pose de nouveaux réseaux, ouvrage de gestion des eaux pluviales, etc.) : déjà facturé.

• La transmission d’un dossier technique complet relatif à l’ouvrage de tamponnement des eaux pluviales au moins 15 jours avant le début des travaux.
• Les équipements de gestion de l’eau seront entretenus par le propriétaire de manière à garantir en permanence leurs performances optimales.
• Nous attirons votre attention sur le fait que depuis le 1er juin 2021, les nouvelles constructions doivent disposer d'une Certification des Immeubles Bâtis pour l'Eau dénommée CertIBEau portant sur les installations intérieures d'eau et d'assainissement.
• Des informations complémentaires sont également disponibles via le « Focus Gestion de l’eau à la parcelle – Document à l’attention des professionnels » sur le site https://www.ipalle.be/leau-2/avisdurbanisme/. Ce document fait partie intégrante du présent avis.

../.. » ;

• DEMANDE D'AVIS (Cellule GISER ) sollicité en date du 30 mars 2022, lequel est favorable, a été émis en date du 26 avril 2022 (réf. : n°2022/1690) et est libellé et motivé comme suit :

  « ../..

AVIS FAVORABLE

Motivation

Sur base du dossier, des éléments mis à disposition et des données disponibles, le projet ne semble pas soumis à un risque naturel majeur d'inondation par ruissellement.

Il ne fait pas obstacle au ruissellement, ne dévie pas les écoulements et ne les aggrave pas envers les fonds inférieurs et voisins.

La Cellule GISER émet dès lors un avis favorable.

../..» ;

• DEMANDE D'AVIS SERVICE TECHNIQUE COMMUNAL sollicité en date du 30 mars 2022, lequel a émis les considérations suivantes en date du 21 avril 2022 :

  « ../..

- Les bandes blanches pour le passage piéton doivent faire 3mx0.50m et réalisées en marquage thermocollé;

- Les traversées piétonnes à créer seront conformes au guide de bonnes pratiques ad hoc édité par la RW (dalles podotactiles, abaissement des bordures,..);

- Les pavés béton (non drainants) seront similaires aux pavés existants situés à la rue des Bastions et d'une épaisseur de 8 cm, posés sur un lit de sable stabilisé au ciment à concurrence de 150 kg/m³;

- La fondation sous le trottoir sera réalisée en béton maigre type II de 20 cm d'épaisseur.

../..» ;

• ZONE DE SECOURS DE WALLONIE PICARDE sollicité en date du 30 mars 2022, lequel est favorable conditionnel, a été émis en date du 27/04/2022 (envoyé le 02/05/2022) (réf. : 0327-27-04-2022) et est libellé et motivé comme suit :

  «../..

1. Introduction

Demande d’avis sur plans pour la démolition d’un bâtiment existant et la construction d’un restaurant drive-in, d’une cabine HT, d’un local de triage, mise en place de la publicité et aménagement d’un parking, des abords et des plantations.

3 bâtiments de plain-pied (BB selon les normes de base) :

• Restaurant
• Cabine HT
• Local triage

2. Législation applicable ou de référence (liste non exhaustive)

• Loi du 15 mai 2007 relative à la sécurité civile;
• Loi du 30 juillet 1979 relative à la prévention des incendies et des explosions ainsi qu’à l’assurance obligatoire de la responsabilité civile dans ces mêmes circonstances;
• Arrêté royal du 19 décembre 2014 fixant l’organisation de la prévention incendie dans les zones de secours;
• Arrêté royal du 07 juillet 1994 fixant les Normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion auxquelles les bâtiments doivent satisfaire et ses modifications ultérieures, notamment les annexes 1, 2/1, 5/1 et 7;
• Arrêté royal du 24 juin 1988 codifiant la loi communale et notamment son article 135;
• Circulaire ministérielle du 1er décembre 2016 relative au rapport de prévention incendie et à la mission d’avis par les zones de secours;
• Circulaire ministérielle du 14/10/1975 sur les ressources en eau d’extinction;
• Arrêté du Gouvernement wallon du 21/10/2004 relatif à la présence de détecteurs incendie dans les logements;
• Règlement général sur les installations électriques (RGIE);
• Code de Développement territorial (CoDT);
• Code Wallon du logement;
• Règlement Général de Police de la Ville Tournai;
• Règles de l’art en matière de sécurité incendie et notamment les prescriptions d’ASSURALIA (union professionnelle des entreprises d’assurance) ou encore de la CEA (comité européen des assurances);
• Loi relative au bien-être des travailleurs et Code du bien-être au travail;
• Règlement général sur la protection du travail (RGPT);
• Arrêté royal du 16 février 2006 relatif aux plans d’urgence et d’intervention.

3. Historique

• Néant

4. Documents reçus

• Demande d’avis de la ville de Tournai datée du 30 mars 2022
• Annexe 4 – demande de permis d’urbanisme avec concours d’un architecte
• Annexe 8 – AGW relatif à la gestion et à l’assainissement des sols
• Notice d’évaluation des incidences sur l’environnement
• Plan général reprenant la délimitation et le réseau existant des voiries
• Dossier voirie – justification de la demande
• Formulaire de déclaration PEB initiale
• Etude de faisabilité PEB
• Rapport PEB
• Repérage des surfaces
• Statistique des permis de bâtir modèle II
• Reportage photographique
• Note matériaux
• Note emprise au sol
• Note égouttage
• Images 3D
• Etude de mobilité
• Rapport / grille conformité PMR
• Historique des échanges avec urbanisme et service mobilité
• Note concernant la mobilité
• Note concernant la végétalisation
• Motivation par rapport au moratoire commercial SDC
• Plans du 25 février 2022 :
  • Plan de situation
  • Plan d’implantation
  • Fondations - égouttage
  • Plan rez
  • Elévation à rue, arrière, arrière avec profil voisin
  • Elévations latérales (gauche, droite)
  • Coupes AA, BB, cabine HT, local triage
  • Enseignes pub
  • Implantation de gestion des déchets

5. Avis de prévention

Critères de résistance au feu (exprimés en minute)

R: stabilité.

E: étanchéité aux flammes et gaz chauds.

I : isolation thermique.

Implantation

1. Pour les bâtiments à un seul niveau, les véhicules de la Zone de Secours doivent pouvoir parvenir à moins de 60 m d’une façade du bâtiment.
2. Les plantations se trouvant aux abords du bâtiment seront entretenues de telle manière à permettre le déploiement de l’auto-échelle.

Mesures constructives

1. La structure du bâtiment comprenant un seul niveau doit présenter une résistance au feu d’une demi-heure (R30).
2. La structure des toitures (y compris celle des toitures plates) doit présenter une résistance au feu d’une demi-heure (R30) sauf si celle-ci est protégée par un élément de construction EI30. L’accès éventuel aux combles, qui doivent être vide, doit se faire au moyen de portes / trappes présentant EI130.
3. Le matériau superficiel d’étanchéité (y compris celui des toitures plates et de la toiture du parking) doit être classé A1 ou présenter les caractéristiques de la classe BROOF(t1).
4. Les toitures vertes doivent répondre aux prescriptions du point 8.4 de l’annexe 5/1 de l’AR du 07/07/1994 (fixant les Normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion auxquelles les bâtiments doivent satisfaire) et ses modifications.
5. Les revêtements de façade doivent présenter la classe D-s3, d1.
6. Les traversées de parois ne peuvent altérer le degré de résistance au feu des parois pour lesquelles une telle résistance est exigée. Ces dernières devront être réalisées conformément à l’annexe 7 de l’A.R du 07/07/1994.
7. En ce qui concerne les gaines techniques :

• Les parois doivent présenter une résistance au feu d’une heure (EI60) ;
• Les trappes et portillons d’accès doivent présenter une résistance au feu d’une heure (EI160) ;
• Une section d’aération en partie haute de la gaine doit être aménagée. Elle sera au moins égale à 10 % de la section de la gaine avec un minimum de 4 dm².

Si tel n’est pas le cas, la solution technique sera conforme au point 5.1.5.1 de l’Annexe 2/1 de l’AR du 07/07/1994.

10. Les parois du local triage doivent présenter une résistance au feu d’une heure (EI60) et son accès doit se faire via une porte résistante au feu d’une demi-heure sollicitée à la fermeture (EI130), sauf si l’accès se fait par l’extérieur.
11. Les parois d’un local technique (réserve et local triage) doivent présenter une résistance au feu d’une heure (EI60) et son accès doit se faire via une porte résistante au feu d’une demi-heure sollicitée à la fermeture (EI130).
12. Les installations suivantes doivent être alimentées par une source autonome de courant devant fonctionner en cas de coupure de l’alimentation habituelle :

• Éclairage de sécurité;
• Installation de sprinklage;
• Installation d’extinction automatique;
• Installation d’alarme;
• Installation de détection incendie.

Evacuation

13. Les différents revêtements des chemins d’évacuation doivent répondre à l’Annexe 5/1 de l’arrêté royal du 07/07/1994.
14. Dans les chemins d’évacuation, les faux-plafonds et leurs éléments de suspension doivent présenter une résistance au feu d’une demi-heure (R30). De plus, l’espace entre le plafond et le faux-plafond doit être divisé par le prolongement de toutes les parois verticales pour lesquelles une résistance au feu est requise.
15. Les voies d’évacuation doivent être libres d’accès en permanence.
16. Les sorties de secours doivent être équipées d’un dispositif à sécurité positive et/ou pourvues d’une barre antipanique. Elles s’ouvriront dans le sens de l’évacuation.

Les portes coulissantes ne sont autorisées, comme sortie de secours, que si elles possèdent un système à sécurité positive (+ interrupteur d’ouverture à hauteur pour les PMR), asservies à la détection incendie et du type porte anti panique intégrale.

En fonctionnement anti panique, les vantaux coulissants et les vantaux semi-fixes pivotent et s'éclipsent sur le côté en dégageant une large ouverture.

17. Les voies sans issues doivent être identifiées visuellement et physiquement.

Particularités

18. Si des panneaux photovoltaïques sont installés, il y a lieu de prévoir un bouton poussoir au rez-de-chaussée pour la coupure des fusibles des onduleurs. Ceux-ci doivent être placés dans un local technique correctement ventilé.

Il faut s’assurer également que les onduleurs soient placés au plus près des panneaux. Il y a lieu de se référer aux règles de bonne pratique.

19. Si groupe de ventilation présent, son local doit être considéré comme local technique (parois EI60 et porte à fermeture automatique EI1 30) sauf si extérieur (en toiture)

• Prévoir clapets coupe-feu pour toutes les traversées de compartiments (asservis à la détection incendie)
• Attention aux resserrages

20. Les totems et enseignes publicitaires doivent être placés de manière à ne pas gêner l’intervention des services de secours.

Chaufferie et dépendances :

21. Le local du compteur au gaz doit être ventilé directement vers l’extérieur. Une ventilation haute et basse doit être présente. Les recommandations du gestionnaire du réseau doivent être respectées. 
22. Type de chauffage = PAC
23. Les installations alimentées en gaz combustible plus léger que l’air doivent répondre à :

• la NBN D 51-001 - Chauffage central, ventilation et conditionnement d’air - Locaux pour poste de détente de gaz naturel;
• la NBN D 51-003 - Installations alimentées au gaz combustible plus léger que l’air, distribué par canalisations;
• la NBN D 51-004 - Installations alimentées au gaz combustible plus léger que l’air, distribué par des canalisations. - Installations particulières.

Signalisation

24. Les chemins d’évacuations, les locaux techniques (y compris cabine HT et local triage) et les moyens de lutte contre l’incendie doivent être équipés d’un éclairage de sécurité tel qu’un éclairement d’au moins un lux soit assuré au niveau du sol (cinq lux aux endroits dangereux tels que les changements de direction, croisements, …).
25. Des pictogrammes signalant les sorties et sorties de secours doivent être placés.
26. Des pictogrammes permettant l’identification des locaux techniques (électricité, gaz, …) doivent être placés.
27. Les plans d’évacuation doivent être répartis dans l’ensemble du bâtiment, y compris à l’entrée de celui-ci.
28. Une affiche, reprenant les numéros d’appels d’urgence (112, 101, centre antipoison,), les numéros et noms de contacts des personnes habilitées à réagir en cas de problème dans l’immeuble et les consignes de sécurité, doit être apposée à l’entrée du bâtiment.

Détection incendie

29. Une installation de détection généralisée doit être installée. Des détecteurs doivent être répartis dans tous les locaux afin de détecter rapidement un incendie (y compris cabine HT et local triage). Tous ces détecteurs doivent être conformes à la NBN EN 54 agréés BOSEC ou équivalent européen.

Les signaux des installations de détection incendie doivent être placés sous la surveillance d’une ou plusieurs personnes compétentes et ce localement, à distance, ou en une combinaison des deux.

Les signaux ou messages d'alerte et d'alarme seront perceptibles par toutes les personnes et ne pourront être confondus entre eux ou avec d'autres signaux.

Le mode d’emploi de la centrale de détection incendie sera disponible à proximité du boitier de commande ou du répétiteur.

30. Un dispositif d’alarme incendie doit être couplé au système de détection incendie.

Les appareils nécessitant une intervention humaine (bouton-poussoir relié à une alarme) doivent être placés dans des endroits visibles, convenablement repérés et facilement accessibles. Ils sont notamment placés à proximité des sorties, sur les paliers et dans les dégagements.

Moyens d’extinction

31. Des extincteurs à mousse (AB) ou à poudre (ABC) d’une unité d’extinction (6l ou 6kg) sont prévus au plan.  Ces extincteurs doivent être fixés au mur et signalés par un pictogramme. Ces extincteurs doivent être contrôlés annuellement par une personne compétente.
32. Un extincteur CO2 de 5 kg sera placé à proximité des compteurs électriques. Cet extincteur doit être fixé au mur et signalé par un pictogramme. Cet extincteur doit être contrôlé annuellement par une personne compétente d’une société qualifiée pour la maintenance d’extincteurs portatifs.
33. Une couverture anti-feu doit être installée dans la cuisine. Celle-ci doit être fixée au mur et conforme à la norme EN 1869.
34. Concernant les moyens de cuissons alimentés en combustible gazeux, le robinet ARGB ou le bouton d’arrêt d’urgence doit être maintenu accessible et à portée directe de main afin de couper l’alimentation en combustible et/ou en énergie.
35. Un dévidoir mural à alimentation axiale est prévu dans l’espace restaurant. Ce dévidoir doit être conforme à la norme NBN EN 671-1. Un raccord DSP de 45 mm de diamètre doit être placé sur la tuyauterie d’alimentation. La pression minimale au point le plus défavorable doit être de 2,5 bar. Quant au débit minimal à la lance la plus défavorisée, il doit être de 24 l/min. Tout point du compartiment doit être accessible au jet de la lance. Il sera positionné à proximité de la sortie.
36. Un réseau d’extinction automatique (sprinklage) est prévu au-dessus du comptoir. Lors de la réception, l’attestation ANPI concernant le sprinklage nous sera remise.
37. Une extinction automatique est prévue en cuisine au-dessus des bacs de friture.  En cas de déclenchement, une coupure des énergies doit avoir lieu.

Rappel des prescriptions du code du bien-être au travail

38. L’employeur est tenu de réaliser une analyse des risques incendie sur base de laquelle sont déterminées des mesures de prévention et ce notamment pour les procédures d’urgence telles que la lutte contre l’incendie, les premiers secours ou l’évacuation des travailleurs.
39. L’employeur élabore un plan interne d’urgence (PIU) à mettre en œuvre pour la protection des travailleurs lorsque cela s’avère nécessaire suite aux constatations faites lors de l’analyse des risques.
40. Afin de faciliter l’intervention des services de secours publics, l’employeur veille à ce qu’un dossier d’intervention soit mis à leur disposition à l'entrée du bâtiment. Ce dossier d’intervention est établi conformément à l’art. III-3.21 du code du bien-être au travail.
41. L’employeur tient un dossier dénommé « dossier relatif à la prévention de l’incendie ». Ce dossier relatif à la prévention de l’incendie est établi conformément à l’art. III-3.24 du Code du bien-être au travail.

Pour la cabine haute tension :

Le local doit satisfaire aux prescriptions du Règlement général sur les installations électriques (R.G.I.E.).

En outre :

1. si le plancher est à un niveau tel que l’eau (qu’elle qu’en soit la provenance, y compris l’eau utilisée pour la lutte contre l’incendie) peut s’y accumuler par infiltration ou par les caniveaux des câbles par exemple, toutes dispositions sont prises pour qu’elle demeure constamment et automatiquement au-dessous du niveau des parties vitales de l’installation électrique, tant que celle-ci est maintenue en service.

Les mesures de protection prévues par la NBN C 18-200 "Code de bonne pratique pour la protection des locaux de transformation électrique contre l’incendie" sont de rigueur, lorsque la contenance en huile de l’ensemble des appareils atteint ou dépasse 50 l.

Se référer aux prescriptions du distributeur

Documents de certification et contrôle des installations

42. Les installations électriques doivent être contrôlées par un organisme agréé tous les cinq ans pour la BT et tous les ans pour la HT. Une copie du rapport de conformité doit nous être transmise avant réception du bâtiment.
43. Les installations gaz doivent être contrôlées par un organisme agréé tous les cinq ans. Une copie du rapport de conformité et d’étanchéité doit nous être transmise avant réception du bâtiment.

Une vanne de gaz extérieure doit être placée par la société distributrice locale concernée face à l’établissement. Cette vanne doit facilement être repérable en toutes circonstances.

44. Les blocs d’éclairage de sécurité doivent être testés annuellement par une personne compétente. Attestation datée de moins de 1 an à nous remettre.
45. Les installations de chauffage doivent être entretenues. Les attestations d’entretien sont à fournir à la zone de secours.
46. L’attestation d’entretien annuel des hottes est à fournir à la zone de secours.
47. Le système de détection incendie et le système d’alarme incendie doivent être testés. Une copie du rapport de bon fonctionnement doit nous être transmise avant réception du bâtiment.
48. L’attestation ANPI concernant le sprinklage doit nous être fournie avant réception du bâtiment.
49. Les preuves des classements des éléments dont une résistance et/ou réaction au feu est requise doivent nous être transmises (parois, portes, faux-plafonds, éléments portants, revêtements, …).
50. La personne ayant placé les portes coupe-feu devra rédiger un document précisant le type (marque et type) et le nombre de portes coupe-feu posées ainsi que leurs emplacements dans le bâtiment. Il devra attester avoir posé ces portes conformément aux conditions de placement sur base desquelles elles ont obtenu leur classement en matière de résistance au feu (notamment les prescriptions figurant dans l’Atg des portes placées). Les fiches techniques fabricant attestant que les portes posées sont de type Rf ½ heure ou EI1 30 devront également nous être fournies. Nous attirons l’attention sur le fait que les portes EI 30, EI2 30, EW 30, …. ne répondent pas aux prescriptions belges.
51. Une déclaration sur l’honneur attestant le respect des mesures constructives du présent rapport de prévention incendie.

Remarques à destination des personnes ayant la gestion du bâtiment (maître de l’ouvrage, propriétaire, exploitant, …) :

• Ce rapport ne vous dispense pas de l’obligation de solliciter les éventuels permis et/ou autorisations qui pourraient être imposés par d’autres lois ou règlements.
• Sauf indication contraire, les mesures prescrites dans ce rapport n’annulent en rien celles formulées dans les rapports antérieurs.
• Ce document vous est transmis à titre purement informatif et ne préjuge en rien de la décision finale qui sera prise par le Bourgmestre et qui vous sera communiquée ultérieurement par l’administration communale.
• A l’issue des travaux mais avant toute occupation ou exploitation du bâtiment, il vous appartient de contacter le Bourgmestre ou la zone de secours ([email protected]) afin de solliciter la vérification de la bonne exécution des mesures prescrites.

La zone de secours se tient à la disposition du propriétaire/de l’exploitant et de l’architecte pour tout renseignement complémentaire.

» ;

• DEMANDE D'AVIS SERVICE TECHNIQUE & MOBILITE sollicité en date du 30 mars 2022, lequel est favorable conditionnel, a été émis en date du 12 avril 2022 et est libellé et motivé comme suit :

  « ../..

Après analyse de ce dossier, mon avis est favorable sous réserve de deux remarques :

• Le mobilier de stationnement vélo doit être
  • Soit des arceaux en U renversé
  • Soit des râtelier type « Ville de Gand »
• Prendre en compte l’avis de l’Inspecteur Sécurité Routière du SPW joint en annexe (à savoir: Je crois qu’un passage pour piétons au débouché de la rue des Fours à Chaux sur la rue des Bastions serait plus utile et mieux disposé que celui-prévu dans celle-ci. Les flèches au sol (droites) qui n’existe pas sur place devrait être enlevées du plan afin de lever toute équivoque.).

../.. » ;

• DEMANDE D'AVIS (ORES électricité réseau de distribution à rue) sollicité en date du 30 mars 2022, lequel est inconnu ou non recu.

Mesures de publicité – généralités :

Attendu que la demande a été soumise, conformément à l’article R.IV.40-1 du Code du développement territorial ,à une enquête publique, pour les motifs suivants :

Attendu que l'enquête publique a eu lieu du 1er avril 2022 au 2 mai 2022 (affichage à partir du 25 mars 2022), conformément aux articles D.VIII.6 et suivants du Code;

Mesures de publicité – réclamations :

Considérant le procès-verbal de clôture d'enquête publique, dont la synthèse est libellée comme suit :

"Procès verbal de clôture d'enquête

Référence du dossier : PU/2022/75 / DG

Demandeur : SA MC Donald's Restaurant Belgium, représentée par Monsieur VAN BOVEN.

Objet : démolition d'un bâtiment existant pour la construction d'un restaurant Drive-In, d'une cabine haute tension, d'un local de triage, mise en place de la publicité et aménagement d'un parking, des abords et des plantations

Situation : chaussée de Bruxelles, 47 à 7500 Tournai

Référence cadastrale : Tournai, 2ème Division, section B n°130 N 2

L'enquête s'est déroulée du 1er avril 2022 au 2 mai 2022 (affichage à partir du 25 mars 2022), conformément aux articles D.VIII.6 et suivants du Code;

Clôture d'enquête organisée le 2 mai 2022 de 14:00 à 14:15 dans les locaux de l'Hôtel de Ville de Tournai.

L'an deux mille vingt-deux, le 2 du mois de mai

Présent(s) à cette réunion de clôture d'enquête :

-

Procès verbal de clôture :

Je soussigné Philippe ROBERT, Échevin de l'Urbanisme, délégué par le collège communal pour procéder à la clôture de l'enquête ouverte le 2 mai 2022

au sujet de la demande de permis d’urbanisme de la SA MC Donald's Restaurant Belgium, représentée par Monsieur VAN BOVEN, domicilié Airport Plaza Stockolm Building 5th Floor, Leonardo DaVincilaan, 19 A - boîte 5 à 1831 Diegem.

biens cadastrés Tournai, 2ème Division, section B n° 130 N 2 et ayant pour objet : démolition d'un bâtiment existant pour la construction d'un restaurant Drive-In, d'une cabine haute tension, d'un local de triage, mis en place de la publicité et aménagement d'un parking, des abords et des plantations

me suis rendu à l'Hôtel de Ville, lieu indiqué, j'ai reçu et annoté les observations ci-après :

néant.

L'enquête publique a suscité une réclamation, envoyée par recommandé et par mail, par la société WERELDHAVE Belgium – Medialaan 30 bus 6 1800 VILVOORDE, et qui peut être résumée comme suit :

- l’accès à la parcelle du projet s’effectue sans droit au travers d’une parcelle privée : en effet, il reste entre la parcelle du projet Mc Donald’s et la nouvelle voirie réalisée – rue des Fours à Chaux, (imposée comme charge d’urbanisme à la société Wereldhave dans le cadre du permis unique des Bastions) une bande de terrain appartenant encore à la société Wereldhave.

En l’état, le permis ne peut donc être délivré car il méconnait les droits civils des tiers : l’entrée prévue du projet est prévue comme traversant cette bande de terrain restante.

En outre, la voirie créée à titre de charge d’urbanisme est toujours privée quant à son assiette, aucune rétrocession n’ayant eu lieu à ce jour.

- en l’état, le permis ne peut être délivré car il méconnaît les droits civils des tiers.

L’autorité, avant de délivrer l’autorisation sollicitée, doit s’assurer de la faisabilité des travaux autorisés eu égard aux droits civils des tiers.

« il appartenait dès lors à la Ville, avant de délivrer l’autorisation sollicitée, de s’assurer de la faisabilité des travaux autorisés; que cette circonstance, ajoutée au fait que la commune savait que la réalisation matérielle du projet risquait de porter atteinte à la servitude civile et à la propriété du requérant et au fait qu’elle avait connaissance de l’existence d’un litige civil en cours à cet égard, auraient dû la conduire à attendre la solution de ce litige avant de pouvoir statuer en connaissance de cause et délivrer le permis attaqué, sous réserve des droits des tiers, le délai imparti à la commune pour prendre sa décision étant sans incidence; qu’aussi longtemps que ce problème de droit civil n’est pas tranché, la première partie adverse n’avait d’autre choix, sur le vue de la demande telle que modifiée et de l’état du dossier au jour où elle a statué, que de refuser le permis d’urbanisme sollicité ».

Le demandeur de permis ne peut faire valoir d’un quelconque droit de raccordement à la voirie créée par Wereldhave Belgium SA, pour accéder à son projet, et il n’existe aucun accord entre le demandeur et notre société quant à un éventuel passage sur notre propriété.

Fait à Tournai, le 2 mai 2022

L'Echevin de l'Urbanisme

Philippe ROBERT. ";

Attendu l'Annexe IV - Demande de permis avec concours d'un architecte - reprenant les motivations du (des) demandeur(s) et/ou de l'architecte:

1/ le descriptif du projet (repris au cadre 2 – objet de la demande), à savoir :

« Le projet vise :

La démolition du bâtiment existant (garage automobile + construction d’un restaurant avec DRIVE IN, cabine HT, local triage, publicités, parkings, abords et plantations.

L’accès à la parcelle concernée par la présente demande, se fera via la voirie communale rue des Fours à Chaux située entre la Chaussée régionale N7 (chaussée de Bruxelles et la rue des Bastions.

Le terrain située non de l’autoroute E42/A16 est entièrement en zone d’activité économique mixte au plan de secteur.

Pour le bon fonctionnement et les besoins de cette activité, une cabine haute tension et un local de triage sont également implantés sur le terrain et font partie de la demande de permis. Le projet comprend aussi les installations des abords nécessaires au fonctionnement du service « DRIVE-IN» qui sera intégré au bâtiment.

Le site est actuellement construit : il y a un garage automobile (réparation de toutes marques) et le solde du terrain est utilisé comme parking pour les voitures réparées et à réparer.

La construction existante sera donc détruite afin d’y implanter un nouveau bâtiment, présentant des caractéristiques environnementales supérieures au bâtiment actuel. Le parking et les abords seront entièrement revus. Le solde de la parcelle a été pensé de manière la plus verte et végétalisée possible : des zones vertes seront intégrées, la toiture du restaurant ainsi que des parties de façades seront végétales, les emplacement de parkings en dalles gazon, des haies ainsi que des arbres seront plantés (Voir plan d’implantation page 2/9 reprenant les abords).

Le restaurant s’implante au même endroit que la construction à démolir (mais plus vers la rue, pas en mitoyenneté étant donné la circulation Drive).

Le projet est en rez-de-chaussée sans sous-sol, à toiture plate. Bâtiment sobre et peu énergivore, avec sa toiture végétale qui de surplus est équipée de panneaux photovoltaïques.

La surface totale de la parcelle est de +- 3578m².

L’emprise au sol du restaurant à construire est de 490,57m², celle de la cabine HT de 8,55m² et le local triage de 18,90m² (total 518,02m²). La surface au sol du bâtiment à démolir est de +-869m².

Le parking comprendra au total 50 emplacements, dont 2 réservés aux personnes à mobilité réduite, 2 aux familles, 4 avec bornes électriques pour les véhicules et 6 places précablées (ce qui respecte la réglementation PEB actuelle). Il y a également 2 emplacements d’attente pour améliorer la mobilité du DRIVE IN, une place réservée pour la cabine HT et une zone pour les vélos avec borne électrique pour leur rechargement.

L’accès existant (via la rue des Bastions) sera supprimé.

Afin d’assurer la traversée sécurisée et la circulation douce, 2 passage pour piétons + un trottoir le long du terrain seront mis en place (voir documents décret voirie).

Le projet a préalablement été présenté aux différents services concernés (urbanisme, mobilité, Ipalle,..).

L’ensemble des remarques émises à l’occasion de ces réunions et échanges ont été prises en compte dans l’élaboration du dossier de demande de permis. Le présente dossier répond au mieux aux observations et souhaits de chacun, tout en respectant les critères économiques, environnementaux et les marqueurs d’identité de l’exploitant. »;

2/ les options d'aménagement et le parti architectural du projet (repris au cadre 6), à savoir :

« ../..

1) implantation et programme:

Le site est actuellement construit: il y a un garage automobile ainsi qu'une large zone servant aux véhicules (parking et circulation). La construction existante sera détruite afin d'y implanter un nouveau bâtiment, présentant des caractéristiques environnementales supérieures au bâtiment actuel. L'emprise au sol de ce bâtiment à démolir est de: +- 869 m².

La demande porte donc sur la démolition de l'existant et la construction d'un restaurant avec DRIVE IN, cabine HT, local triage, parkings, abords et plantations.

L'entièreté du projet (construction, circulation, parking,..) est implantée en zone d'activité économique mixte.

Le restaurant, la cabine HT et le local triage ont une emprise totale au sol de 518,02m² (soit 14;48% de la surface totale du terrain qui est de 3578m²). 29,79% de la parcelle seront imperméables (constructions et circulation béton noir) et le reste (70,21%) sera perméable et semi-perméable (zones vertes, pavés drainants, dalles gazon).

Végétalisation du site par rapport à la situation existante.

Les éléments principaux du projet consistent en

- la démolition du bâtiment existant (garage réparations automobiles)+ parking.

- la construction d'un restaurant de 490,57m² au sol (rez unique) équipé de tous les aménagements et installations obligatoires à l'exercice de cette activité.

- une terrasse de 156,72m² destinée à accueillir les consommateurs.

- la construction d'une cabine haute tension de 8,55m² et d'un local de triage de 18,90m² indispensables au bon fonctionnement de l'activité du restaurant.

- le parking comprendra au total 50 emplacements, dont 2 réservés aux personnes à mobilité réduite, 2 aux familles, 4 avec bornes électriques pour les véhicules et 6 places précablées (ce qui respecte la règlementation PEB actuelle). Il y a également 2 emplacements d'attente pour améliorer la mobilité du DRIVE IN, une place réservée pour la cabine HT et une zone pour les vélos avec borne électrique pour leur rechargement. L'accès au site existant est supprimé. Le nouvel accès au site est implanté face à l'accès du futur LIDL (suite à la réunion avec le service mobilité).

- la zone de livraison du restaurant (accès séparé du parking). Les camions de livraison arriveront via la rue des Bastions, effectueront leurs manoeuvres en toute sécurité depuis la rue des Fours à Chaux et repartiront vers la chaussée de Bruxelles (tourne à droite obligatoire).

- l'aménagement d'une zone de commandes/enlèvements "DRIVE IN" tout autour du bâtiment, pour la clientèle souhaitant emporter son repas.

- la circulation DRIVE est imperméable (béton noir), les zones de parking (dalles gazon) et la circulation parking (pavés drainants) sont perméables. La gestion des eaux (égouttage) a fait l'objet d'une attention particulière, suivant les résultats des tests de perméabilité et a été calculée en collaboration avec IPALLE.

- l'aménagement et la création de nouveaux espaces verts: haies, pelouse et arbres.

- la mise en place de dispositifs et visuels commerciaux propres à l'occupant, tels que logos en façade, panneaux et dispositifs divers,... (cfr. page 8/9 des plans de demande de permis).

- la mise en place de 2 passages pour piétons + un trottoir le long du terrain afin d'assurer la traversée sécurisée et la circulation douce.

2) Gabarit et volumétrie

Le restaurant est un rez-de-chaussée à toiture plate sans sous-sol (hauteur de rive 492).

La bâtiment projeté présente un seul niveau, de sorte qu'il s'intègre tout à fait aux gabarits environnants existants, qui sont, pour la plupart également des rez-de-chaussée à toiture plate.

Le projet s'intègre dans le contexte, tient compte de son environnement extérieur, des constructions voisines et ne crée pas de rupture dans le paysage. C'est le projet qui s'adapte au terrain et à ses spécificités propres.

La hauteur finie du restaurant est de 4m92 par rapport au niveau 0,00 intérieur.

De manière générale, le bâtiment prévu est moins imposant que le bâtiment actuel (plus petit en termes d'emprise au sol et de gabarit), l'impact visuel est diminué et embelli. Le bâtiment prévu est moderne et ancré dans le futur avec les dernières technologies environnementales (panneaux photovoltaïques, toiture verte, récupération et réutilisation des eaux, gestion et infiltration des eaux de pluie,..)

3) Matériaux

L'architecture proposée est résolument contemporaine, avec des volumes simples et grandes surfaces vitrées.

En effet, l'objectif est de s'intégrer au mieux dans le bâti existant. Les matériaux et teintes choisis rendent la construction visuellement légère:

- la structure du bâtiment est formée d'une structure mixte et durable: béton, acier, maçonnerie, menuiseries aluminium.

- les façades seront vitrées afin de privilégier la luminosité naturelle et d'alléger l'impact visuel du bâtiment.

- les châssis en aluminium au pouvoir isolant élevé présenteront un excellent niveau d'isolation thermique.

- pour les façades, le choix des matériaux est basé sur la qualité et la perennité de résistance et d'entretien dans le temps ainsi que la préservation de l'harmonie des paysages et de la nature environnants. Le choix du bois massif aux angles du bâtiment et des parties d'élévations végétalisées offrent ainsi un niveau de finition authentique et qualitatif. Tous ces choix permettent, le cas échéant, une reconversion à terme du bâtiment à d'autres opérateurs.

- panneaux photovoltaïques/toiture verte.

- l'élément sécurité (de l'environnement comme des clients et du personnel) est également pris en compte dans le choix des matériaux dont la résistance au feu et le bon comportement des matériaux en cas d'incendie ont été déterminants.

4) Egouttage: Voir plan égouttage/note égouttage/test perméabilité/avis IPALLE

Niveaux/raccordements/diamètres/... à vérifier/calculer par entreprise et bureau d'étude spécialisé.

- RECUPERATION EAUX DE PLUIE (EP toitures) pour sanitaires: une citerne de 20m³

Trop plein vers dispositif de rétention temporaire des eaux pluviales.

- SEPARATEUR D'HYDROCARBURES (EP Parking): Eaux traitées puis vers dispositif de rétention temporaire.

- OUVRAGE DE RETENTION TEMPORAIRE DES EAUX PLUVIALES: 4 X CITERNES EAUX DE PLUIE total 65m³:

3x20m³+1x5m³/ Trop plein vers égout existant. IPALLE: minimum 63,1m³ avec un débit de fuite de maximum 1,41 l/s.

- DEGRAISSEUR 15m³ (EU de cuisine) + fosse tampon 10m³

- EAUX USEES: CV+Disconnecteur/RACCORDEMENT/Regard de visite 1: sur égouttage existant (rue des Fours à Chaux- puis vers station épuration CHERCQ

- EAUX DE PLUIE traitées (Toitures/parking): CV de REGULARISATION Débit de fuite limité à 1,41l/s selon avis IPALLE/RACCORDEMENT trop plein/Regard de visite 2: sur égouttage existant (rue des Fours à Chaux)

- pompe de relevage éventuelle en fonction de la profondeur de l'égout (à calculer par entreprise).» ;

Motivations du collège communal

Vu le contexte bâti et non bâti au travers du reportage photographique joint à la demande;

Vu l'annexe 4 reprenant une description des actes et travaux projetés, des informations concernant les options d'aménagement et du parti architectural;

Considérant que le bien est situé en zone d'activité économique mixte au plan de secteur de Tournai‑Leuze‑Péruwelz approuvé par arrêté royal du 24 juillet 1981;

Considérant que le bien est situé en zone «activité économique mixte (4.2)» au schéma de structure communal devenu schéma de développement communal, adopté par délibération du conseil communal du 27 novembre 2017 et réputé approuvé par le Gouvernement wallon;

Considérant que la présente demande consiste en la démolition d'un bâtiment existant pour la construction d'un restaurant Drive-In, d'une cabine haute tension, d'un local de triage, la mise en place de dispositifs publicitaires et l'aménagement d'un parking, des abords et des plantations;

Considérant que dans ce cadre, il est réalisé un trottoir le long de la rue des Fours à Chaux; que par conséquent, il est fait application du décret voiries « modification d'une voirie communale: élargissement ou rétrécissement de l'espace destiné au passage du public, à l'exclusion de l'équipement des voiries »;

Considérant que conformément à l’article D.IV.41 du CoDT, la demande a été soumise à la procédure prévue aux articles 7 et suivants du Décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale;

Considérant que cette enquête publique a eu lieu du 1 avril 2022 au 2 mai 2022 et a suscité une réclamation à savoir la réclamation de la société WERELDHAVE, déposée le 2 mai 2022, s'opposant au projet au motif que :

- l’accès à la parcelle du projet s’effectue sans droit au travers d’une parcelle privée;

- la voirie créée à titre de charge d’urbanisme est toujours privée quant à son assiette, aucune rétrocession n’ayant eu lieu à ce jour;

Que par conséquent,  en l’état, le permis ne peut être délivré car il méconnaît les droits civils des tiers;

Considérant que, préalablement à la prise de décision du collège communal sur la demande de permis d’urbanisme, le conseil communal doit prendre connaissance des résultats de l’enquête publique et se prononcer sur la modification de la voirie;

Considérant qu'une procédure de rétrocession de la voirie du Four à Chaux est en cours d'instruction au sein du service patrimoine et occupation du domaine public, division gestion du territoire;

Considérant les tractations en cours entre la société Werldhave et MC Donald's pour solutionner la problématique de la bande de terrain susmentionnée;

Considérant qu'au terme des échanges avec la société MC Donald's pour s'enquérir de l'état d'évolution de ces tractations, il ressort que ces dernières sont en bonne voie d'évolution;

Considérant le courriel du représentant de la société MC Donald's du 3 juin 2022 dans ce sens, à savoir :

"Suite à notre réunion de ce matin, voici les informations sur l’avancement du dossier.

Les faits

• Wereldhave a des droits sur la bande de terrain entre la voirie rue des Fours à Chaux et le futur projet McDonald’s. Ils ont introduit une réclamation car nous ne disposons pas de droits pour créer l’accès souhaité à notre site
• Le développeur et futur propriétaire du terrain sur-lequel prendra place notre projet s’est mis en contact avec Wereldhave pour trouver une solution
• Wereldhave est emphytéote de la bande de terrain entre la voirie et notre projet, pour une durée de 40 ans ayant pris cours en 2013 ou 2014
• Notre contrat (bail emphytéotique) actuel avec notre futur propriétaire est conclu pour une durée de 50 ans

La solution qui se dégage

• Wereldhave va racheter le projet (McDo) au développeur actuel et en deviendra donc propriétaire
• Les droits de Wereldhave sur la bande de terrain n’étant que de 32 ans environ à l’heure actuelle, nous allons réduire la durée de notre contrat d’emphytéose à 30 ans. De ce fait, Wereldhave pourra nous garantir l’accès durant toute la durée de notre contrat d’emphytéose, ce qui n’est pas possible avec un contrat de 50 ans. La durée de nos droits ne peut pas excéder celle de la bande de terrain.
• A court/moyen terme, Wereldhave voudrait racheter cette bande de terrain afin de pérenniser ces droits, ce qui, dès lors, ne posera plus aucun problème d’accessibilité dans le temps

Actuellement, les dernières discussions sont plus de l’ordre de la fiscalité que de la faisabilité.

Dans un mail du 01/06/2022, Nicolas Beaussillon, CEO de Wereldhave Belgium écrivait :

« Je peux en effet te confirmer que des discussions constructives sont en cours entre les parties afin de trouver une solution permettant la réalisation de ce projet.

Il n’y a néanmoins à ce jour pas encore un accord final global nous permettant d’avoir une certitude sur la réalisation de ce projet. J’ai néanmoins bon espoir que l’on puisse trouver un accord dans les semaines à venir. »

Considérant dans ces conditions que le dossier peut être soumis à l'approbation du conseil communal pour la modification de la voirie du four à Chaux (élargissement par la création d'un trottoir);

Considérant l'avis favorable conditionnel du 2 avril 2022 du Service voirie-mobilité;

Considérant que le projet permettra de renforcer le maillage doux en permettant la continuité des trottoirs existants au départ de la chaussée de Bruxelles vers la rue des Bastions au travers de la réalisation d'un trottoir au droit de la rue des Fours à Chaux;

Considérant que ce maillage est de nature également à sécuriser les modes doux d'autant que deux passages piétons seront également aménagés pour liaisonner le projet d'une part au futur Lidl et d'autre part au centre commercial des Bastions;

Considérant que les passages piétons en question seront aménagés de façon à favoriser l'accessibilité des trottoirs et voiries existantes;

Considérant, au vu des éléments repris ci-dessus, que le projet rencontre les objectifs du décret voirie en terme d’intégrité, viabilité, accessibilité et maillage des voiries;

Pour les motifs précités;

Sur proposition du collège communal;

PREND CONNAISSANCE

des résultats de l’enquête publique ainsi que de l’avis rendu par la division technique - service voirie et mobilité de la Ville de Tournai dans le cadre de ce dossier;

Par 25 voix pour et 5 abstentions;

DÉCIDE

d'approuver le projet de modification de la voirie du Four à Chaux par la création d’un trottoir le long de cette voirie.