FIN - Ressources communales - Taxe directe - Taxe communale sur les centres commerciaux - Exercices 2026 à 2031
Vu le Règlement (UE) 2016/679 du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des Données à Caractère Personnel et à la libre circulation de ces données ("RGPD") ;
Vu la Constitution en ses articles 41, 162 et 170, § 4 ;
Vu la loi du 30 juillet 2018 relative à la protection des personnes physiques à l'égard des traitements de Données à Caractère Personnel ;
Vu le décret du 14 décembre 2000 (M.B., 18 janvier 2001) et la loi du 24 juin 2000 (M.B., 23 septembre 2004, éd. 2) portant assentiment de la Charte européenne de l’autonomie locale, notamment l’article 9.1. de la Charte ;
Vu le Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation en ses articles L1122-30, L1133-1, L1133-2, L3131-1, § 1er, 3°, L3132-1 et L3321-1 à 12 ;
Vu les dispositions légales et réglementaires en vigueur en matière d'établissement et de recouvrement des taxes communales ;
Vu les recommandations émises par la circulaire relative à l’élaboration des budgets des communes de la Région wallonne, à l’exception des communes relevant de la Communauté germanophone, pour l’année 2026 ;
Vu l'autorisation du Ministre François Desquesnes du 21 août 2025 ;
Vu la convention relative à l’octroi d’un crédit de trésorerie dans le cadre de l’octroi du droit de tirage 2024 du plan oxygène dans le cadre du fonctionnement du C.R.A.C., telle qu’approuvée par le Conseil communal en séance du 16 décembre 2024 ;
Considérant que la convention relative à l’octroi d’un crédit de trésorerie dans le cadre de l’octroi du droit de tirage 2024 du plan oxygène dans le cadre du fonctionnement du C.R.A.C. impose à la Ville de Charleroi toute une série d’obligations à rencontrer dans le cadre du plan de gestion ;
Que ladite convention prévoit au titre de mesure 2.c. que « la Ville met en place les taxes et redevances conseillées dans la circulaire budgétaire et qui ne sont pas encore appliquées par la Ville, en fonction de la réalité économique du territoire » ;
Qu'il est dès lors proposé de lever une taxe sur les centres commerciaux ;
Considérant que la Ville se doit d'obvier à l'état de ses finances et de se procurer les ressources nécessaires en vue du financement des dépenses de sa politique générale et de ses missions de service public ; qu’en établissant la présente taxe, la Ville de Charleroi rencontre le but précité ;
Considérant que si les objectifs poursuivis par l'établissement d'une taxe sont d'abord d'ordre financier, il n'est pas exclu cependant que les communes poursuivent également des objectifs d'incitation ou de dissuasion accessoires à leurs impératifs financiers ; que selon le Conseil d'Etat, "aucune disposition légale ou réglementaire n'interdit à une commune, lorsqu'elle établit des taxes justifiées par l'état de ses finances, de les faire porter par priorité sur des activités qu'elle estime plus critiquables que d'autres" (arrêt n° 18.638 du 30 juin 1977) ;
Considérant que la Ville de Charleroi dénombre sur son territoire à tout le moins 4 centres commerciaux : le centre commercial Ville 2 inauguré en mars 1990, suivi au début des années 1990 du complexe commercial City nord à Gosselies, le centre commercial Bellefleur ouvert en 2014 à Couillet avec une superficie de 11.000 m² agrandie ensuite à 26.000 m², et enfin le centre commercial Rive Gauche inauguré le 9 mars 2017 en plein cœur de Charleroi, qui comprend 90 commerces répartis sur 3 niveaux pour un total de 39.000 m² ;
Considérant que l’existence de ces centres commerciaux a modifié la situation des artères commerçantes existantes, en engendrant dans un premier temps un appauvrissement des centres névralgiques par leur coexistence et leur concurrence, et dans un second temps un exode des commerces de ces rues principales vers les centres commerciaux ;
Considérant en outre qu’il n’apparaît pas déraisonnable de considérer que les grandes surfaces commerciales constituent en général des pôles d’attraction des véhicules automobiles et jouent un rôle important dans l’engorgement de la circulation ; Que ces grandes surfaces commerciales créent un risque majeur en termes de perturbations (accidents, bouchons,….) ;
Considérant que lesdits centres commerciaux du fait des déplacements de véhicules qu’ils provoquent, génèrent pour la Ville des charges de voirie, d'urbanisme, d’intervention policière et de mesures de police en général ;
Que néanmoins, dans le même temps, les propriétaires/exploitants de ces centres commerciaux contribuent peu aux finances locales au regard des bénéfices qu’ils en retirent ;
Que, à titre indicatif, les propriétaires de complexes de ce type, dont le résultat net d'un des derniers exercices s’élève à des dizaines de millions d'euros, tout en distribuant des dividendes en même proportion, sont uniquement soumis à la taxe sur les emplacements de parking mis gratuitement à disposition - qu’ils répercutent le plus à souvent à charge des locataires - et éventuellement à d’autres taxes communales pour quelques centaines d’euros ;
Que les centres commerciaux couverts sont en outre soumis à la taxe sur la force motrice pour les moteurs utilisés dans la galerie ;
Considérant, par ailleurs, qu'il n’existe pas de taxation spécifique pour cette activité ou ce type de patrimoine ;
Qu'en effet, la circulaire budgétaire prévoit, parmi les taxes autorisées, la taxe sur les surfaces commerciales, au taux maximum recommandé de 5,00 € (à indexer) le m² de surface commerciale nette par an et par surface commerciale ;
Que néanmoins, la circulaire indique qu’il est recommandé d’exonérer les 400 premiers mètres carrés et que la surface commerciale nette est celle destinée à la vente et accessible au public y compris les surfaces non couvertes et les zones de caisses et les zones situées à l'arrière des caisses, excluant toutefois les halls d'entrée utilisés à des fins d'exposition ou de vente de marchandises ;
Que par conséquent, les centres commerciaux en tant que tels échappent à la taxe sur les surfaces commerciales, chaque enseigne devant être taxée individuellement, sachant que le modèle de règlement rédigé par la tutelle mentionne que la taxe est due par la personne physique ou morale pour le compte de laquelle les actes de commerce sont accomplis ;
Alors que le centre commercial actuel se veut comme un lieu de destination, visant une expérience du client différente, et offrant également aux commerçants des services différents (location et mise à disposition d’espaces privatifs, services accessoires comme le chauffage et la climatisation, la fourniture d'eau et d'électricité et le nettoyage, et mise à disposition des espaces communs et les services relatifs à la gestion et l'exploitation commerciale du centre commercial) ; Que d’ailleurs, en matière de TVA, il existe une distinction entre les centres commerciaux et les autres exploitations commerciales ;
Qu'il ressort de ces éléments que le centre commercial et les enseignes prises isolément se trouvent dans des situations différentes qui peuvent justifier une taxation différente ;
Qu'à titre d’exemple, la commune d’Anderlecht, sur le territoire de laquelle est implanté le Westland shopping, lève une taxe sur les implantations commerciales qui vise notamment l’établissement de commerce de détail dont la surface commerciale nette est égale ou supérieure à 500 m² mais également l’ensemble d’établissements de commerce de détail, qu’ils soient situés ou non dans des bâtiments séparés et qu’une même personne en soit ou non le promoteur, le propriétaire ou l’exploitant, qui sont réunis sur un même site et entre lesquels il existe un lien de droit ou de fait, notamment sur le plan financier, commercial ou matériel ou qui font l’objet d’une procédure commune concertée en matière de permis de bâtir ;
Que le taux prévu à Anderlecht s’élève, pour 2025, à 7,32 € par m² et par an pour toute implantation commerciale entre 500 m² et 999 m² inclus, et 8,45 € par m² et par an pour toute implantation commerciale égale ou supérieur à 1.000 m², dans le chef du titulaire d’un droit réel, avec une présomption dans le chef de la personne ayant dû et devant soumettre à une autorisation du Collège tout projet d’implantation commerciale ;
Que toujours à titre d’exemple, la Région bruxelloise lève une taxe sur les surfaces non résidentielles qui vise les grands immeubles de bureaux, les espaces industriels, mais selon nous également les surfaces commerciales ; Que la taxe est due par le propriétaire, au taux de 11 € par m² de surface plancher au-delà des 300 premiers mètres carrés pour tous les immeubles ou parties d'immeubles non affectés à la résidence, ou des 2 500 premiers mètres carrés pour les immeubles ou parties d'immeubles affectés à des activités industrielles ou artisanales ; Que le montant de la taxe est toutefois limité à 14 % du revenu cadastral (indexé) de l’immeuble bâti ou de la partie de l’immeuble bâti pour lequel la taxe est due ;
Considérant qu'eu égard à ces éléments, il est proposé d’instaurer une taxe sur les centres commerciaux de plus de 20 000 m² ;
Considérant que ce règlement rencontre l’objectif de la Déclaration de Politique régionale qui vise à renforcer le pouvoir régulateur des villes et communes en matière de fiscalité relative aux grands centres commerciaux de périphérie, afin de les faire participer davantage aux politiques de redynamisation urbaine en lien avec le pacte fiscal ;
Considérant qu’il n’est pas déraisonnable de considérer que les désagréments susvisés sont proportionnels à la surface du centre commercial ; Que dès lors une taxation par m² est proportionnée aux désagréments engendrés par l'exploitation ;
Considérant que le champ d’application de la taxe est limité aux centres commerciaux de plus de 20 000 m² ; que l’exclusion du champ d’application de la taxe des surfaces de moins de 20 000 m² est justifiée par le fait que les centres commerciaux recensés sur le territoire de la Ville ont tous une superficie largement supérieure ; Que de manière générale, on peut considérer qu'un petit centre commercial ne génère pas, ou dans une moindre mesure, les mêmes nuisances de circulation - et les charges qui les accompagnent -, ou de pollution ; Que de la même manière, un petit centre commercial n'entraîne pas le même effet de délocalisation ; Que cette exclusion tend également à favoriser les petits commerces du centre ville ;
Considérant que le taux fixé à 5 €/m² paraît raisonnable et proportionné à la capacité contributive des contribuables, en ce que, d’une part, il est inférieur au taux maximum prévu en matière de taxe sur les surfaces commerciales, et d’autre part, est proportionnelle à l’importance de l’exploitation ;
Considérant que la convention relative à l’octroi d’un crédit de trésorerie dans le cadre de l’octroi du droit de tirage 2024 du plan oxygène dans le cadre du fonctionnement du C.R.A.C. prévoit au titre de mesure 2. b. que « les règlements-taxe seront revus, si tel n'est déjà pas le cas, pour tenir compte des paramètres macroéconomiques. Cette indexation doit se faire de manière automatique ou annuelle » ;
Considérant qu'il y a lieu dès lors d'indexer les montants prévus à titre de taxe ;
Considérant que l'indice des prix à la consommation est un paramètre objectif de l'évolution du coût de la vie ;
Qu’il convient d’appliquer la formule visée dans la circulaire budgétaire ;
Sur proposition du Collège communal ;
Considérant la transmission du dossier au Directeur financier (Emetteur d'avis) pour avis prealable en date du 24/09/2025,
Considérant l'avis avis finances favorable du Directeur financier (Emetteur d'avis) remis en date du 24/09/2025,
Article 1 : Il est établi au profit de la Ville de Charleroi, pour les exercices 2026 à 2031, une taxe communale annuelle sur les centres commerciaux.
Par "centre commercial", on entend une zone commerciale ou une infrastructure couverte atteignant une superficie de plus de 20 000 m² et reprenant un ensemble d’établissements de commerce de détail, qu’ils soient situés ou non dans des bâtiments séparés et qu’une même personne en soit ou non le promoteur, le propriétaire ou l’exploitant, qui sont réunis sur un même site et entre lesquels il existe un lien de droit ou de fait, notamment sur le plan financier, commercial ou matériel ou qui font l’objet d’une procédure commune concertée en matière de permis de bâtir.
Article 2 : La taxe est due pour l’année civile entière (pas de prorata), au 1er janvier de l'année dont le millésime désigne l’exercice d'imposition.
Article 3 : La taxe est due par le propriétaire du centre commercial.
En cas de démembrement du droit de propriété, la taxe est due par l’emphytéote, l’usufruitier ou le superficiaire.
Lorsqu'un centre commercial appartient à plusieurs personnes en pleine propriété, ou dans l'hypothèse où plusieurs personnes sont titulaires de droits d'emphytéose, d'usufruit ou de superficie, la taxe est portée au rôle au nom d'une ou plusieurs d'entre elles, avec la mention "indivision", chacune d'elles étant solidairement tenue au paiement de la taxe.
Article 4 : La base imposable de la taxe est la surface commerciale nette totale du centre commercial.
La surface commerciale nette est la surface destinée à la vente et celle accessible au public y compris les surfaces non couvertes ; cette surface inclut notamment les zones de caisse, les zones situées à l’arrière des caisses/bars, les toilettes, les terrasses établies sur le domaine privé ou public, et les halls d’entrée lorsque ceux-ci sont aussi utilisés à des fins d’expositions ou de ventes de marchandises, etc.
Article 5 : Le taux de la taxe est fixé à 5 € par m².
Article 6 : Le montant visé à l'article 5 sera automatiquement indexé au 1er janvier de l’année qui suit l’entrée en vigueur du présent règlement, selon l’indice des prix à la consommation, par application de la formule suivante :
Montant de base x indice du mois de janvier de l’année précédente
Indice du mois de janvier 2025
Le montant ainsi indexé sera arrondi aux 10 centimes d'euro supérieurs.
Le Collège communal est chargé d’établir, pour chaque année suivant la première année telle que renseignée à l'article 1er, un tableau récapitulatif reprenant l'ensemble des nouveaux taux indexés. Cette délibération sera portée à la connaissance du Conseil communal et publiée sur le site internet de la Ville.
Article 7 : Sur la base des éléments dont elle dispose, la Ville adresse au contribuable une formule de déclaration que celui-ci est tenu de renvoyer, datée, signée et dûment complétée avec tous les éléments nécessaires à la taxation dans un délai de 15 jours à compter du 3ème jour ouvrable suivant la date d’envoi de ladite formule de déclaration. La charge de la preuve du dépôt de celle-ci incombe au contribuable.
Le contribuable qui n'a pas reçu de formule de déclaration est tenu de solliciter un tel formulaire ou à tout le moins de faire, par écrit, à la Ville, au plus tard le 31 décembre de l'année dont le millésime désigne l'exercice d'imposition, une déclaration contenant tous les éléments nécessaires à la taxation. Cette déclaration est datée et signée.
Article 8 : §1 Par dérogation à l’article 7, lorsque l'administration dispose pour l'exercice d’imposition antérieur d'une déclaration valide souscrite dans les formes et délais prescrits en application du présent règlement ou d’un règlement antérieur, cette dernière vaut pour les exercices suivants et dispense le contribuable de souscrire aux déclarations annuelles ultérieures. Dans ce cas, le contribuable est réputé, de manière irréfragable, avoir opté pour cette dispense.
§2 Est considérée comme déclaration souscrite dans les formes et délais prescrits, la déclaration valide rentrée conformément à l'article 7, le cas échéant complétée par celle visée à l'article 8, §3, ainsi que celle découlant de la dispense visée à l'article 8, §1.
§3 En cas de modification de la base imposable ou de cessation de l’activité, le contribuable est tenu d’en informer, par écrit, les services financiers de la Ville, au plus tard pour le 1er avril de l'année dont le millésime désigne l'exercice d'imposition, et ce, par le biais d’une déclaration contenant tous les éléments complémentaires nécessaires au calcul de l'impôt. Cette déclaration est datée et signée. A défaut, l’impôt sera établi conformément au §1.
§4 Par dérogation au §1, le contribuable est néanmoins obligé de souscrire une déclaration lorsqu'il y est expressément invité par un agent de l'administration en charge de l'établissement de l’impôt, par le biais de la formule de déclaration visée à l’article 7.
Article 9 : A défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article 7, ou en cas de déclaration incorrecte, incomplète ou imprécise de la part du contribuable, et à tout le moins chaque fois qu’il y a lieu de s’écarter des arguments développés par ce dernier, la Ville procède à l'enrôlement d'office de la taxe.
Les taxes enrôlées d'office sont majorées d'un montant égal à 10 % du montant initialement dû.
Article 10 : La taxe est recouvrée par voie de rôle au nom du contribuable.
En cas de non-paiement de la taxe à l'échéance, un rappel/une sommation de payer sera envoyé(e) au redevable, par courrier recommandé. Les frais postaux de cet envoi seront mis à charge du redevable.
Article 11 : Les clauses concernant l’établissement, le recouvrement et le contentieux sont celles des articles L3321-1 à L3321-12 du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation, et de l’arrêté royal du 12 avril 1999, déterminant la procédure devant le gouverneur ou devant le collège des Bourgmestre et échevins en matière de réclamation contre une imposition provinciale ou communale.
Article 12 : Conformément à la législation RGPD, le périmètre du traitement des données personnelles est défini comme suit :
- responsable de traitement : la Ville de Charleroi ;
- finalité(s) du(des) traitement(s) : établissement et recouvrement de la taxe sur les centres commerciaux ;
- catégorie(s) de données : Identification de la personne (nom, titre, adresse, téléphone, immatriculation, email, …) ; Numéro de registre national ; Données reprises au fichier central des avis de saisie ; Données d'identification électronique (adresse IP, cookies) ; Informations financières (numéro de compte bancaire, ressources financières diverses) ; Informations fiscales ; Caractéristiques personnelles (âge, date de naissance, genre, lieu de naissance, …) ; Composition de ménage ; Données judiciaires ; … ;
- durée de conservation : la Ville s’engage à conserver les données pour un délai de 30 ans et à les supprimer par la suite ou à les transférer aux archives de l’Etat ;
- méthode de collecte : recensement par l’administration et déclarations et contrôles ponctuels et mise à jour par consultation des données du registre national et/ou de la BCE ;
- communications des données : les données ne seront communiquées qu’à des tiers autorisés par ou en vertu de la loi, notamment en application de l’article 327 du code des impôts sur les revenus, ou à des sous-traitants du responsable de traitement.
Article 13 : La présente délibération sera transmise au Gouvernement wallon dans le cadre de la tutelle spéciale d’approbation. Elle sera en outre publiée conformément aux articles L1133-1 et L1133-2 du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation, et entrera en vigueur le 1er janvier 2026.
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