Urbanisme - Charte directrice pour l’imposition des charges d’urbanisme à l’occasion de la délivrance des permis - Adoption

Vu le Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation (CDLD), notamment l'article L1122-30 relatif aux compétences du Conseil communal ;

Vu le Code du Développement Territorial (CoDT), tel que modifié notamment, en ce qui concerne le régime des charges d’urbanisme, par le décret du 13 décembre 2023  modifiant le Code du Développement territorial et le décret du 6 novembre 2008 portant rationalisation de la fonction consultative et abrogeant le décret du 5 février 2015 relatif aux implantations commerciales ; qu’il y a lieu, plus précisément, de se référer aux articles suivants :

• les articles D.IV.54 et D.IV.54/1 qui établissent le principe des charges d'urbanisme visant à compenser l'impact que le projet fait peser sur la collectivité, en ce compris sur les services écosystémiques et sur l'environnement, dans le respect du principe de proportionnalité ;

• l’article D.IV.54/2 qui définit le type de charges d’urbanisme qui peuvent être imposées à l’occasion de la délivrance d’un permis d’urbanisme ; que l’article D.IV.54/2 organise par ailleurs un régime spécifique pour les projets ayant pour objet la création d'au moins trente logements neufs ;

• l’article D.IV.54/3 qui détermine les hypothèses dans lesquelles une charge d’urbanisme peut porter sur le versement d’une somme d’argent ainsi que le régime applicable à ces charges en numéraire ;

• l’article D.IV.54/4 qui traite des hypothèses de modification d’un projet autorisé antérieurement ou de réalisation d’une phase d’un projet d’ensemble, prévoyant dès lors que l’autorité compétente tienne compte des charges déjà imposées, réalisées ou versées ;

• l'article R.IV.54-1 qui précise les modalités d'application et le fait que la nature des charges imposées n'est pas nécessairement en relation immédiate avec le projet ;

• l'article R.IV.54-2 qui détaille les modalités de calcul du montant théorique servant de base pour l'examen de la proportionnalité ;

• l'article D.IV.60 permettant de subordonner la délivrance du permis à des garanties financières ;

Considérant que la réalisation de certains projets d'urbanisme ou d'urbanisation sur le territoire communal génère des besoins supplémentaires en équipements publics, infrastructures, espaces verts, ou logements sociaux, conformément aux objectifs de développement territorial poursuivis par la commune ;

Considérant qu'en vertu de l'article D.IV.54/1 du CoDT, il est nécessaire de prévoir une compensation pour l'impact que le projet fait peser sur la collectivité, en ce compris sur les services écosystémiques et sur l'environnement ; que dans le cadre de cet examen, les impacts positifs du projet sur la collectivité, à savoir sa contribution à rencontrer un besoin d'intérêt général, sont pris en compte pour, le cas échéant, contrebalancer les impacts négatifs ;

Considérant que la collectivité locale ne peut supporter seule l'intégralité des frais d'investissement public induits ;

Considérant l’intérêt d’adopter une charte directrice qui a pour objet de fixer un cadre général, clair et transparent pour l'imposition de ces charges, afin de garantir une application plus uniforme et prévisible sur l'ensemble du territoire communal et/ou dans des secteurs prédéfinis ;

Considérant que l'établissement de ce cadre de référence répond à un impératif de sécurité juridique et de bonne administration, en assurant une égalité de traitement entre les demandeurs placés dans des situations comparables ; que la publicité réservée à ces lignes directrices par l’adoption de la présente charte offre une prévisibilité indispensable aux promoteurs immobiliers ainsi qu'aux citoyens souhaitant investir sur le territoire communal, leur permettant d'intégrer et d'anticiper la question des charges d'urbanisme dès la phase de conception financière et technique de leur projet ;

Considérant que l'adoption des présentes lignes directrices ne saurait priver l'autorité compétente de son pouvoir d'appréciation ni dispenser le Collège communal de procéder à une analyse individualisée de chaque demande de permis ; qu’à cet égard, l'opportunité d'imposer une charge d'urbanisme doit s'apprécier au cas par cas, au regard des éléments spécifiques du dossier, et résulter d'une mise en balance entre, d'une part, les impacts négatifs du projet sur la collectivité, les services écosystémiques et l'environnement et, d'autre part, ses incidences positives ou sa contribution à l'intérêt général ;

Considérant que l'application des montants ou taux fixés par la présente charte ne revêt pas un caractère automatique et pourra être modulée par le Collège communal pour garantir le strict respect du principe de proportionnalité entre la charge imposée et l'impact réel généré par le projet ;

Considérant qu’à cet effet, le présent cadre général fixe les critères de proportionnalité entre le coût réel des charges et l'impact généré par les projets, conformément aux exigences légales, et détermine les modalités de calcul visées à l'article R.IV.54-2 du CoDT ;

Considérant que ces dispositions visent à assurer un développement harmonieux et durable du territoire communal, dans l'intérêt général de ses habitants ;

Considérant, enfin, que la présente charte constitue un document dynamique ayant vocation à évoluer ; qu'elle pourra faire l'objet de réévaluations et d'adaptations ultérieures, notamment pour se conformer aux futures évolutions décrétales, réglementaires ou jurisprudentielles en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme ;

Entendu Mme Marie CHARLIER, Echevine de l'Urbanisme, présentant le dossier ;

Sur proposition du Collège communal,

Après en avoir délibéré,

Statuant à l'unanimité,

ARRÊTE :

Comme suit la charte directrice pour l’application des charges d’urbanisme :

Article 1 : Champ d'application et projets concernés

Les charges d’urbanisme dont les lignes directrices sont fixées par la présente charte concernent les projets de construction, rénovation, démolition-reconstruction ou division soumis à permis d’urbanisme, permis unique ou permis d’urbanisation, lorsqu’ils relèvent des catégories suivantes :

1. Projets résidentiels

– Les immeubles ou ensembles immobiliers créant plus de trois (3) logements.

2. Projets commerciaux de moyenne ou grande surface

– Les surfaces commerciales dépassant un seuil défini par la commune (150 m²),

– Les ensembles commerciaux ou implantations accueillant plusieurs cellules commerciales.

3. Centres d’activités économiques de taille significative

– Les centres PME ou ensembles mixtes comprenant plus de trois occupants, qu’il s’agisse :

• de logements,
• de bureaux,
• d’ateliers ou espaces de production

Les permis d’urbanisme, les permis d’urbanisme de constructions groupées ou les permis unique exécutant un permis d’urbanisation dont la délivrance a donné lieu à l’imposition de charges d’urbanisme ne font pas une nouvelle fois l’objet d’une imposition de charges. Cette possibilité ne concerne pas une éventuelle modification d’un permis d’urbanisation.

Article 2 - Absence de lignes directrices arrêtées pour les actes et travaux non visés à l’article 1^er, et notamment pour la construction de maisons d’habitation unifamiliales

Le Conseil communal n’entend pas arrêter de lignes directrices quant à l’imposition d’éventuelles charges d’urbanisme à l’occasion de la délivrance de permis pour les actes et travaux qui ne rentrent pas dans le champ d’application visé à l’article 1^er, et notamment pour les demandes de permis d’urbanisme ayant pour objet des maisons d’habitation unifamiliales, y compris celles au sein desquelles l’exercice d’une profession libérale occupe une partie du logement, pour autant que cette activité ne modifie pas le caractère principal d’habitation du bien.

Article 3 - Choix des charges d’urbanisme
 

Le choix des charges à imposer à l’occasion de la délivrance des permis se fait au cas par cas et tient compte, de manière générale, des caractéristiques du projet et du contexte dans lequel il s’inscrit.
 

Il doit également exister un lien entre l’objet du permis délivré et les charges imposées.

De manière plus particulière, les éléments suivants doivent permettre de justifier les charges d’urbanisme qui seront imposées par le Collège communal :

• Le lien entre le projet et la charge envisagée ;
• L’impact du projet sur la collectivité, tant de manière positive que négative ;
• La nature du programme ou des travaux envisagés par le projet et de sa contribution à déjà rencontrer un besoin d’intérêt général ;
• Les caractéristiques du quartier dans lequel le projet s’établit (disponibilité d’équipements publics ou communautaires, présence de logements publics ou assimilés, présences d’espaces publics et d’espaces verts publics, caractéristiques du réseau viaire et de la desserte en transports en commun) ;
• Les besoins des habitants actuels et futurs du quartier ;
• Les besoins en logements publics définis à l’échelle du territoire communal ;
• L’évaluation environnementale du projet ;
• Les critères liés à l’entretien et à la gestion des futurs aménagements ou infrastructures sollicités sous forme de charge d’urbanisme. 

Article 4 - Principe de proportionnalité et taux de base

§1. Le montant des charges d'urbanisme est établi sur la base du principe de proportionnalité entre le coût des charges envisagées et un coût jugé raisonnable estimé sur base d'un montant théorique servant de base de comparaison.

§2. Le coût raisonnable est calculé sur une base de 25.00 euros TVA comprise/m². Il est tenu compte de l’intégralité des surfaces planchers du projet pour le calcul. Ce montant de 25.00 euros a été retenu car il s’agit d’un pourcentage jugé raisonnable du prix coutant de réalisation au m² d’une nouvelle construction/rénovation, au 1er janvier 2026.

Le montant de 25.00 euros est indexé annuellement au premier janvier de chaque année en fonction de l’évolution de prix à la consommation tel que fixé par l’Indice santé selon la formule suivante :

RN= RN-1 x N-1 N-2, où

RN = redevance de l’année en cours

RN-1 = redevance de l’année précédente

N-1= indice santé du mois de décembre de l’année précédente

N-2= indice santé du mois de décembre de l’année pénultième.

La surface-plancher est la totalité des planchers mis à couvert à l’exclusion des locaux situés sous le niveau du sol qui sont affectés au parcage lié au besoin de l’immeuble, aux caves, aux équipements techniques et aux dépôts. Cette exclusion ne concerne pas les parkings à vocation commerciale.

§3. Dans un premier temps, le coût des charges envisagées (sous forme de travaux) est estimé par les différents services concernés.

Dans un second temps, le coût des charges est comparé au montant théorique servant de référence pour le calcul de la participation financière.

Article 5 - Modalités d'exécution des charges d'urbanisme

Le débiteur de la charge ou des charges est le titulaire du permis.  Le ou les charges doivent faire l'objet d'un cautionnement sur base d’un montant arrêté par le Collège communal au moment de la délivrance du permis.
 

La réalisation de la charge par le titulaire du permis sous forme de travaux est toujours privilégiée.  Dans l'hypothèse où les travaux mis en charge ou en condition nécessitent l'intervention d'un impétrant, seule une entreprise agréée pourra être autorisée à effectuer les travaux.

L'exécution de la charge en nature peut être remplacée par un paiement numéraire lorsque les circonstances le justifient, dans le respect des dispositions applicables du CoDT.
 

Le délai de réalisation de la ou des charges est précisé dans le permis.  Il peut être différent de celui de mise en œuvre du permis.

Le permis d'urbanisation et de constructions groupées ne peuvent faire l'objet d'une division avant que les charges d'urbanisme n'aient été réalisées ou avant que des garanties financières nécessaires à leur exécution n'aient été fournies.
 

Dans le cadre de la réalisation de la charge par le demandeur du permis d'urbanisme, un contact sera pris avant la mise en oeuvre des travaux afin qu'un planning de réalisation des travaux et qu'un suivi puisse être effectué par le service concerné.
 

Les réceptions provisoires et définitives des travaux seront assurées par les services communaux.
 

Les aménagements et infrastructures à vocation publique réalisés sous forme de charge d'urbanisme font l'objet d'une déclaration de cession à titre gratuit.