Abaissement du seuil de surface commerciale nette à 200 m2, pour les implantations commerciales soumises à permis d'urbanisme - Décision à prendre.

Vu le Code de la démocratie locale et de la décentralisation ;

Vu le Code du Développement Territorial (CoDT), et en particulier ses articles D.IV.4, alinéa 1er, 8°, et D.IV.4, alinéa 4, 2° ;

Vu le décret du 13 décembre 2023 modifiant le CoDT et le décret du 6 novembre 2008 portant rationalisation de la fonction consultative et abrogeant le décret du 5 février 2015 relatif aux implantations commerciales ;

Considérant que, depuis le 1er août 2024, la matière des implantations commerciales est intégrée au Code du Développement Territorial ;

Considérant qu’un permis d’urbanisme est désormais requis pour l’implantation d’un commerce de détail ou d’un ensemble commercial dont la surface commerciale nette dépasse 400 m², sous réserve des conditions prévues par le CoDT ;

Considérant que l’article D.IV.4, alinéa 4, 2°, du CoDT prévoit que le Conseil communal peut, par délibération, soumettre à permis l’implantation d’un commerce d’une surface commerciale nette supérieure à 200 m² ;

Vu la décision du Conseil communal du 23 mars 2026 sollicitant une analyse approfondie ;

Vu l’analyse du territoire communal de FLEURUS dressée par le service technique sur base des données cadastrales, reprise ci-dessous :

" Considérant que l’entité comporte :

19 bâtiments cadastrés en nature de « grand magasin » :

• 8 implantés dans la centralité urbaine de pôle de Fleurus ;
• 3 implantés chaussée de Charleroi, entre la centralité villageoise du Vieux Campinaire et la centralité urbaine de pôle de Fleurus ;
• 4 implantés dans la centralité villageoise du Vieux Campinaire ;
• 2 implantés dans la centralité villageoise de Wanfercée-Baulet / Lambusart ;
• 1 situé en bordure de la centralité villageoise de Wanfercée-Baulet (Aldi) ;
• 1 situé en espace excentré, à cheval sur Fleurus et Ransart (Oli’Vert).

31 bâtiments cadastrés en nature de « commerce » :

• 5 implantés dans la centralité villageoise de Wanfercée-Baulet / Lambusart ;
• 1 situé en espace excentré (hôtel Ibis budget - zoning aéroport) ;
• 1 situé en bordure de la centralité villageoise de Wanfercée-Baulet / Lambusart (Delhaize) ;
• 1 implanté chaussée de Charleroi, entre la centralité villageoise du Vieux Campinaire et la centralité urbaine de pôle de Charleroi (ancien ELDI) ;
• 23 implantés dans la centralité urbaine de pôle de Fleurus.

(Suivant les données cadastrales, seuls 6 bâtiments présentent une surface utile supérieure à 200 m².)

263 bâtiments cadastrés en nature de « maison de commerce » :

• 132 implantés dans la centralité urbaine de pôle de Fleurus ;
• 85 implantés dans la centralité villageoise de Wanfercée-Baulet / Lambusart ;
• 8 implantés dans la centralité villageoise du Vieux Campinaire ;
• 3 implantés chaussée de Gilly, dans la centralité urbaine de pôle de Charleroi ;
• 2 implantés chaussée de Charleroi, entre la centralité villageoise du Vieux Campinaire et la centralité urbaine de pôle de Fleurus ;
• 1 situé en bordure de la centralité villageoise du Vieux Campinaire ;
• 3 situés en bordure de la centralité urbaine de pôle de Fleurus ;
• 29 implantés en espaces excentrés.

(Suivant les données cadastrales, seuls 56 bâtiments présentent une surface utile supérieure à 200 m², le logement de l’exploitant étant inclus dans cette superficie.)

Considérant que la superficie utile correspond à la surface réellement utilisable à l’intérieur du bâtiment ; qu’elle comprend les espaces exploitables, les zones de stockage, les caves, les étages, les annexes ainsi que, le cas échéant, le logement de l’exploitant pour les maisons de commerce ;

Considérant que la base de données cadastrale peut être approximative ou non actualisée ; qu’elle ne correspond pas à la surface commerciale nette (SCN).

Considérant que l’analyse cadastrale met en évidence :

- 19 bâtiments cadastrés en nature de « grand magasin », majoritairement situés en centralité urbaine de pôle (Fleurus), ou en axes structurants (chaussée de Charleroi),

- 31 commerces cadastrés en nature de « commerce », implantés majoritairement dans la centralité urbaine de pôle de Fleurus et dont seulement 6 présentent une surface utile supérieure 200 m². 

- 263 bâtiments cadastrés en nature de « maison de commerce », majoritairement situés en centralité urbaine de pôle et centralité villageoise, dont 56 seulement dépassent 200 m² de surface utile.

Considérant que la grande majorité du tissu commercial de Fleurus est constituée de petites surfaces commerciales, dont les SCN sont inférieures à 200 m², principalement situées en centralité urbaine de pôle, en centralité villageoise ou le long des axes principaux reliant des centralités (chaussée de Charleroi, chaussée de Gilly, rue du Wainage) ;

Considérant que le commerce est donc plus marginal en espaces excentrés ;

Considérant que la structuration actuelle répond donc aux objectifs du SDT ;

Considérant qu’en ce qui concerne la proportionnalité de la mesure d’abaissement du seuil des surfaces commerciales à 200 m², le CoDT permet l’abaissement du seuil, mais n’en fait pas une obligation ;

Considérant que la décision doit être justifiée par des enjeux territoriaux spécifiques, une pression commerciale particulière, ou un risque avéré de déséquilibre ;

Considérant que Fleurus ne subit pas de saturation commerciale, pas de pression excessive sur le foncier et pas de multiplication anarchique des surfaces > 200 m² en espaces excentrés ;

Considérant, dès lors, que les conditions justifiant une intervention réglementaire plus contraignante ne sont pas rencontrées ;

Considérant qu’une telle mesure pourrait avoir des effets contre-productifs, notamment de dissuader l’implantation de commerces ainsi que de ralentir les investissements locaux ;

Considérant que compte tenu de la proximité immédiate des centralités telles que celles de Charleroi, Châtelineau et Farciennes, situées le long d’axes principaux et à proximité des limites communales, il existe un risque réel de report des projets commerciaux vers ces communes voisines ; que dans ce contexte, les porteurs de projets pourraient être incités à privilégier une implantation dans des communes ne prévoyant pas d’abaissement du seuil, au détriment du développement commercial local ;

Vu que peu de commune ont fait le choix d’abaisser le seuil des surfaces commerciales à 200 m² dans le cadre du CoDT ; que seules 17 communes sur 262 ont décidé de réduire ce seuil ; que ces communes se répartissent comme suit :

Province de Hainaut : Lessines, Soignies, Mons

Province du Brabant wallon : Waterloo

Province de Namur : Gembloux, Namur, Profondeville, Somme-Leuze

Province de Liège : Hannut, Waremme, Remicourt, Awans, Villers-le-Bouillet, Fléron, Soumagne, Pepinster, Modave

Considérant que les villes de plus grande taille (telles que Namur ou Mons) mettent davantage l’accent sur la structuration territoriale et la hiérarchisation des fonctions commerciales ;

Considérant que les communes à dominante rurale ou semi-rurale (ex. Somme-Leuze, Modave) insistent plus fortement sur la préservation du commerce de proximité et sur la limitation de l’implantation diffuse, préservation du tissu local et rural ;

Considérant que les retours disponibles montrent que cette faculté est principalement mobilisée dans des contextes spécifiques, caractérisés par : une forte pression commerciale, une attractivité supra-locale importante ou un risque de développement commercial diffus en périphérie ;

Considérant que ces situations concernent essentiellement des pôles urbains majeurs, ou des communes soumises à une dynamique commerciale soutenue, souvent en lien avec de grands axes structurants ou des bassins de consommation élargis ; qu’à l’inverse, dans les communes présentant : un tissu commercial de proximité, une structuration cohérente autour de centralités existantes, et une pression foncière modérée, le maintien du seuil à 400 m² est généralement privilégié, afin d’éviter une sur-régulation des petits commerces ;

Considérant qu’aucune commune voisine (Les Bons Villers, Sombreffe, Farciennes, Sambreville, Charleroi, ...) n'a décidé d'abaisser ce seuil ;

Considérant qu’au regard de ces éléments, et suivant les observations de terrain, il apparaît que l’entité de Fleurus ne se situe pas dans un contexte de pression commerciale justifiant un encadrement renforcé ;

Considérant en conclusion que l’analyse croisée du CoDT, des orientations du SDT et de la structure commerciale de l’entité de Fleurus ne met en évidence aucun enjeu local justifiant un abaissement du seuil à 200 m² ; que le tissu commercial se compose majoritairement de petites surfaces ; que les centralités sont respectées et les commerces de plus de 400 m² font déjà l’objet d’un encadrement approprié ;

Considérant qu’aucun phénomène de déséquilibre commercial majeur n’est observé à l’échelle communale ; qu’il convient, par ailleurs, de relever que les communes limitrophes n’ont pas décidé d’abaisser ce seuil ; qu’une telle mesure, prise isolément par la commune de Fleurus, introduirait une distorsion de traitement susceptible d’impacter négativement l’attractivité et la compétitivité du territoire communal en matière d’implantations commerciales ;

Considérant dès lors, pour l’entité de Fleurus, que le maintien du seuil actuel apparaît fondé ; qu’une réduction à 200 m² ne serait ni justifiée ni opportune et pourrait s’avérer contre-productive pour le commerce de proximité ;

Considérant, enfin, que le CoDT encadre déjà la transformation de surfaces commerciales par le biais de l’article R.IV.4-1, 5°, qui soumet à permis d’urbanisme toute modification de destination relative à un espace supérieur à 300 m², assurant ainsi une régulation suffisante des implantations commerciales ;

Considérant, au vu de ce qui précède, que le service technique émet un avis défavorable sur l'abaissement du seuil à 200 m² pour les implantations commerciales soumises à permis d'urbanisme." ;

Vu la délibération du Collège communal du 08 avril 2026 ;

Considérant que le Collège communal se rallie à l'avis du Service technique et propose au Conseil communal de ne pas abaisser à 200m² le seuil de surface commerciale nette des implantations commerciales soumises à permis d'urbanisme et de représenter le point au Conseil communal de mai 2027, avec un bilan d'évaluation du Service "Commerce" ;

Pour les motifs précités ;

Par 20 voix "POUR" et 7 voix "CONTRE" (J. VANROSSOMME, H. HAMMOUD, V. SACRE, M-Ch. de GRADY de HORION, N. DIEUDONNE, Ph. BARBIER, P. FIEVET) ;

DÉCIDE :

Article 1^er : de ne pas abaisser le seuil à 200m², pour les implantations commerciales soumises à permis d'urbanisme, sur le territoire de la Ville de Fleurus.

Article 2 : de représenter le point au Conseil communal de mai 2027, avec un bilan d'évaluation du Service "Commerce".