Patrimoine communal - Bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre - Proposition de mise en vente
Note explicative
Suite au constat d'insalubrité du bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre et de la relocalisation de l'occupant : l'association "Les Beloteus du Coron d'In Waut" dans un autre local communal, en séance du 12 juillet 2021, le Collège communal décidait notamment d'étudier la mise en vente du site.
1) Situation existante du bien - Occupation partielle:
Telle que mentionné sur le plan annexé, une partie du terrain sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre est occupé actuellement par Monsieur VANDOORNE ERIC, fermier, suivant une autorisation "verbale" reçue par son père dans les années 90 mais sans que celle-ci soit actée par une autorisation officielle écrite.
Ce fermier utilise cette partie de parcelle, qui jouxte une autre qu'il occupe, en nature de pâture et a juste déplacé la barrière de limite de propriété pour "agrandir" son espace dédié au pâturage.
Lors d'une rencontre avec un technicien sur place, il a été évoqué à Monsieur VANDOORNE que cette parcelle communale va faire l'objet d'une décision des autorités communales quant à son affectation future et la possibilité de mise en vente ce bien (terrain et bâtiment).
Comme il est donc bien averti de la potentielle restitution dans un futur proche, il est donc proposé :
- De demander de restituer à notre Ville la partie de cette parcelle qu'il occupe dès que la procédure de mise en vente serait lancée et que soit placée à ses frais la clôture initialement existante entre les limites de propriété (bornes présentes), tel que repris sur le plan ci-joint.
- De lui laisser un délai de trois mois pour déplacer la clôture et libérer la partie de parcelle communale occupée à dater d'un courrier qui stipulera la décision du Conseil communal de mise en vente, ce projet de courrier étant en annexe du présent rapport.
Ce bien est repris au cadastre, sous la Division Haine St Pierre, Section A, numéro : 292T et repris en nature "CENTRE CULTUREL". Il y aura donc lieu de le désaffecter.
La superficie cadastrale de toute la parcelle est de 1233 m² et celle du bâtiment sur celle-ci de 161 m² approximativement.
2) Valorisation et estimation :
Au vu de l'existence d'une servitude, la cabine électrique (cf plan annexé) qui jouxte le bien, devra être reprise sur le plan et dans l'acte de vente si la Ville décide de vendre la parcelle communale.
Le bien est à front de voirie, les plans (cf annexe) des impétrants (eau, gaz et électricité) reçu via KLIM-CICC ne mentionnent pas d'autres servitudes.
La présence de tous les impétrants dudit terrain est un avantage non négligeable dans la valorisation de ce bien.
Le notaire FRANEAU a réalisé l'estimation de ce bien, et, suite à sa visite sur place le 23 août 2021 de cette ancienne école, Maître FRANEAU nous indiquait dans son courrier reçu le 25 août 2021, que "les bâtiments sont très vétustes et n'ont que peu de valeur en tant que telle"
Il stipule également dans son estimation que ce bien est "en pleine zone d'habitat et que le terrain est véritablement le bien ayant de la valeur, comme en témoignent les nombreux bâtiments récents dans le quartier, notamment à la rue Moulin Petit".
Etant donné cet état de fait, il estime que ce bien peut avoir comme valeur vénale un montant de € 100 le m2, le montant exact à calculer en fonction de la superficie selon matrice cadastrale.
Au vu de la superficie selon matrice de 1233 m2 et du prix estimé par Maître FRANEAU de la valeur vénale de € 100 le m2, si notre administration vend ce bien en terrain à bâtir, nous pouvons estimer le produit de vente de ce bien à € 123.300.
La contenance certaine ne sera connue qu'après mesurage.
3) Valorisation de ce terrain en fonction de la situation urbanistique et du bâti existant:
L'avis du service Urbanisme a été sollicité afin de connaître les potentialités urbanistiques de ce terrain: Avis positif:
"Le bien s'inscrit en zone d'habitat à caractère rural au Plan de secteur (10 logements/hectares) et en article 17 au Guide communal d'urbanisme (transition entre l'ordre ouvert et fermé).
Vu la superficie de la parcelle, le terrain peut être scindé en deux lots de plus de 20m de façade, perpendiculaires à la rue du Chêne, pouvant accueillir une habitation chacun.
La parcelle ne fait l'objet d'aucune contrainte particulière (mines, ruissellement, BDES, etc)."
Au vu de l'avis remis par le service urbanisme, ce bien pourrait donc être vendu comme terrain à bâtir en un lot ou en deux lots, en ne perdant pas de vue que le bâtiment existant devra faire l'objet d'une démolition.
Avis du service "Bâtiments" quant à la démolition du bâtiment existant
"La démolition du bâtiment, l'enlèvement du revêtement hydrocarboné de la cour et l'apport de terre pour reniveler la surface peut être estimée entre 25.000 et 30.000 € TVAC sachant que de l'amiante liée est présente sur site (toiture, tablette de fenêtre, conduit en asbeste). Il faut donc voir si l'investissement nécessaire pour l'assainissement du terrain permettrait une plus value lors de la vente du bien."
4) Proposition:
Au vu du coût estimé de la démolition, ajouté à cela le temps de travail du la cellule technique pour la mise en concurrence afin de désigner une entreprise pour réaliser cette démolition, le temps de démolition, il serait plus judicieux de vendre ce bien en l'état en un seul lot.
Toutefois, par exception à la procédure habituelle, notre Ville pourrait faire réaliser, préalablement à la mise en vente, le plan de bornage et mesurage du terrain par notre géomètre communal afin que le dossier soit complet et que notre administration ne perde pas de temps, comme constaté dans les derniers dossiers traités par notre service lors d'une mise en vente d'un terrain communal ou du CPAS, à attendre le plan réalisé par le géomètre du futur acquéreur.
En effet, il y a parfois jusqu'à 6 mois, voire plus parfois, entre la décision de désignation de l'acquéreur sur base de son offre remise au m2 et la fixation finale du prix de vente sur base du plan réalisé par le géomètre de l'acquéreur, plan validé par le géomètre communal, et seulement par la suite la rédaction du projet d'acte par le notaire adjudicataire du marché de service dans le cadre des ventes de biens immobiliers.
De plus, les éléments urbanistiques pourraient également être transmis à ce notaire afin que les personnes intéressées aient le maximum d'informations via l'étude notariale, ce qui ne les empêchera pas de prendre contact avec le service urbanisme.
Enfin, les frais liés à ce dossier de mise en vente seraient à charge des acquéreurs, excepté les frais de plan de bornage et de mesurage (voir supra), leur laissant les frais liés aux bornes à leur charge (notre géomètre ne pose pas les bornes), achat et placement par un géomètre avant passation de l'acte authentique.
Comme Maître Julien FRANEAU a été désigné comme adjudicataire du nouveau marché de services conjoint ayant pour objet la désignation d'un notaire dans le cadre de ventes et de démembrements de la propriété et des dossiers de biens immobiliers de la Ville, du CPAS de la RCA, il est proposé de le désigner dans ce dossier de mise en vente de bien immobilier communal.
La Directrice financière a remis un avis positif:
1. Projet de délibération du Conseil communal daté du 10/04/2022 intitulé: "Patrimoine communal - Bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre - Proposition de mise en vente – F1/08/2022".
2. Contrôle effectué dans le cadre de l'article du L1124-40 § 1, 3° du CDLD et dont l'étendue porte sur le seul projet de délibération.
Aucune remarque n'est à formuler à ce stade.
Avis favorable.
3. La Directrice financière – le 14/04/2022"
Au vu des éléments sus-énoncés, il est proposé au Conseil communal :
- De désaffecter le bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre, cadastré Division Haine- Saint-Pierre, Section A, numéro : 292T, repris en nature "Centre culturel", d'une superficie selon matrice cadastrale de 1233 m2.
- De prendre acte que ce terrain sis rue du Chêne est constitué d'un "chalet" situé sur un terrain à bâtir et que la valorisation la plus appropriée serait une mise en vente en terrain à bâtir en un seul lot, la démolition sera à charge de l'acquéreur.
- De marquer son accord de mandater le géomètre communal pour la réalisation du plan de bornage et de mesurage eu égard à la particularité de ce bien (chalet à démolir sur terrain à bâtir) et de permettre une valorisation
- De marquer son accord de principe sur la mise en vente du bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre, cadastré Division Haine- Saint-Pierre, Section A, numéro : 292T, repris en nature "Centre culturel", d'une superficie selon matrice de 1233 m2, comme terrain à bâtir en un seul lot, selon une procédure de vente de gré à gré au plus offrant, dès que le plan sera réalisé, afin de prendre les offres sur base du prix au m2 et de pouvoir fixer un prix global certain au vu de la contenance exacte qui sera fixé par le plan de mesurage, et en tenant compte du fait que la démolition du bâtiment existant devra être démoli et sera à charge de l'acquéreur.
- De prendre acte que le notaire FRANEAU Julien a attribué comme valeur vénale à ce bien un montant de € 100 le m2, si notre administration vend ce bien en terrain à bâtir, en tenant compte que le prix de démolition du bâtiment pourrait avoir un impact sur les futurs offres à recevoir.
- De marquer son accord de principe de fixer le prix de vente de départ pour ce bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre à € 100 euros le m2.
- De prendre acte qu'une partie de cette parcelle communale est occupée par Monsieur VANDOORNE ERIC, fermier, suivant une autorisation "verbale" reçue par son père dans les années 90' mais sans que celle-ci soit actée par une autorisation officielle écrite.
- De marquer son accord de principe de demander à Monsieur VANDOORNE ERIC, fermier, de restituer à notre Ville, dans un délai de trois mois à dater de la décision du Conseil communal de mise en vente, la partie de cette parcelle qu'il occupe que soit placée à ses frais la clôture initialement existante entre les limites de propriété (bornes présentes), demande notifiée par un courrier qui lui sera adressé en temps utiles.
- De désigner Maître Julien FRANEAU, adjudicataire du nouveau marché conjoint "Ville-CPAS-RCA" de services relatif notamment aux prestations notariales en cas de vente de biens immobiliers, tant pour la mise en vente, publicité comprise, que pour la rédaction du projet d'acte après désignation de l'acquéreur.
- De marquer son accord sur le fait que les frais liés à ce dossier de mise en vente seraient à charge des acquéreurs, hors frais de plan de bornage et de mesurage réalisé par le géomètre communal, les bornes à placer resteront à leurs frais.
- De présenter au Conseil communal un rapport complémentaire dès que le plan de bornage et de mesurage sera réalisé par le géomètre communal afin de le valider et de connaître la contenance exacte avant la mise en vente qui permettra de fixer le prix exact de vente dès la procédure de mise en vente de gré à gré au plus offrant.
Délibération
Le Conseil,
Vu, d'une part, l'arrêté du Gouvernement Wallon du 22 avril 2004 portant codification de la législation relative aux pouvoirs locaux et d'autre part, le décret du 27 mai 2004 portant confirmation dudit arrêté;
Vu l'article 117 de la nouvelle Loi Communale;
Vu le Code de la Démocratie locale et de la Décentralisation (art. L 1122-12, L 1122-13, L 1122-30, L 1123-23, 2°, 8°, L 1222-1 et L 3331-2);
Vu la Circulaire du 23 février 2016 portant sur les opérations immobilières des pouvoirs locaux (Circulaire 'Furlan') ;
Considérant que suite au constat d'insalubrité du bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre et de la relocalisation de l'occupant : l'association "Les Beloteus du Coron d'In Waut dans un autre local communal, en séance du 12 juillet 2021, le Collège communal décidait notamment d'étudier la mise en vente du site;
Considérant qu'une partie du terrain sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre est occupé actuellement par Monsieur VANDOORNE ERIC, fermier, suivant une autorisation "verbale" reçue par son père dans les années 90' mais sans que celle-ci soit actée par une autorisation officielle écrite;
Considérant que ce fermier utilise cette partie de parcelle, qui jouxte une autre qu'il occupe, en nature de pâture et a juste déplacé la barrière de limite de propriété pour "agrandir" son espace dédié au pâturage;
Considérant que lors d'une rencontre avec un technicien sur place, il a été évoqué à Monsieur VANDOORNE que cette parcelle communale va faire l'objet d'une décision des autorités communales quant à son affectation future et la possibilité de mise en vente ce bien (terrain et bâtiment);
Considérant qu' il est donc bien averti de la potentielle restitution dans un futur proche, il est donc proposé de demander de restituer à notre Ville la partie de cette parcelle qu'il occupe dès que la procédure de mise en vente serait lancée et que soit placée à ses frais la clôture initialement existante entre les limites de propriété (bornes présentes);
Considérant qu'il est proposé de lui laisser un délai de trois mois pour déplacer la clôture et libérer la partie de parcelle communale occupée à dater d'un courrier qui stipulera la décision du Conseil communal de mise en vente ;
Considérant que ce bien est repris au cadastre, sous la Division Haine St Pierre, Section A, numéro : 292T et repris en nature "CENTRE CULTUREL" et qu'il y aura donc lieu de le désaffecter;
Considérant que la superficie cadastrale de toute la parcelle est de 1233 m² et celle du bâtiment sur celle-ci de 161 m² approximativement;
Considérant qu'une cabine électrique jouxte ledit bien et se trouve sur une autre parcelle Section A - numéro : 292V: un bail conclu entre la Ville et l'intercommunale électricité Hainaut (ORES à présent) est en cours et arrivera à échéance en 2094;
Considérant qu'ORES mentionne que le plan de mesurage annexé au bail reprend la servitude existante, et confirme que cette cabine n° 12715 est toujours en service et que la servitude est donc toujours d'actualité;
Considérant que celle-ci devra être reprise dans l'acte de vente si la Ville décide de vendre la parcelle communale;
Considérant que ce bien est à front de voirie, les plans des impétrants (eau, gaz et électricité) reçu via KLIM-CICC ne mentionnent pas d'autres servitudes et que la présence de tous les impétrants dudit terrain est un avantage non négligeable dans la valorisation de ce bien;
Considérant que le notaire Julien FRANEAU a réalisé l'estimation de ce bien, et, suite à sa visite sur place le 23 août 2021 de cette ancienne école, Maître FRANEAU nous indiquait dans son courrier reçu le 25 août 2021, que "les bâtiments sont très vétustes et n'ont que peu de valeur en tant que telle" et stipule également dans son estimation que ce bien est "en pleine zone d'habitat et que le terrain est véritablement le bien ayant de la valeur, comme en témoignent les nombreux bâtiments récents dans le quartier, notamment à la rue Moulin Petit";
Considérant qu'au vu de cet état de fait, il estime que ce bien peut avoir comme valeur vénale un montant de € 100 le m2, le montant exact à calculer en fonction de la superficie selon matrice cadastrale;
Considérant qu'au vu de la superficie selon matrice de 1233 m2 et du prix estimé par Maître FRANEAU de la valeur vénale de € 100 le m2, si notre administration vend ce bien en terrain à bâtir, nous pouvons estimer le produit de vente de ce bien à € 123.300;
Considérant que la contenance certaine ne sera connue qu'après mesurage;
Considérant que l'avis du service Urbanisme a été sollicité afin de connaître les potentialités urbanistiques de ce terrain, lequel remet un avis positif:
"Le bien s'inscrit en zone d'habitat à caractère rural au Plan de secteur (10 logements/hectares) et en article 17 au Guide communal d'urbanisme (transition entre l'ordre ouvert et fermé).
Vu la superficie de la parcelle, le terrain peut être scindé en deux lots de plus de 20m de façade, perpendiculaires à la rue du Chêne, pouvant accueillir une habitation chacun.
La parcelle ne fait l'objet d'aucune contrainte particulière (mines, ruissellement, BDES, etc)."
Considérant qu'au vu de l'avis remis par le service urbanisme, ce bien pourrait donc être vendu comme terrain à bâtir en un lot ou en deux lots, en ne perdant pas de vue que le bâtiment existant devra faire l'objet d'une démolition;
Considérant l'avis du service "Bâtiments" quant à la démolition du bâtiment existant :
"La démolition du bâtiment, l'enlèvement du revêtement hydrocarboné de la cour et l'apport de terre pour reniveler la surface peut être estimée entre 25.000 et 30.000 € TVAC sachant que de l'amiante liée est présente sur site (toiture, tablette de fenêtre, conduit en asbeste). Il faut donc voir si l'investissement nécessaire pour l'assainissement du terrain permettrait une plus value lors de la vente du bien."
Considérant qu'au vu du coût estimé de la démolition, ajouté à cela le temps de travail du la cellule technique pour la mise en concurrence afin de désigner une entreprise pour réaliser cette démolition, le temps de démolition, il serait plus judicieux de vendre ce bien en l'état, en un seul lot;
Considérant toutefois, que par exception à la procédure habituelle, notre Ville pourrait faire réaliser, préalablement à la mise en vente, le plan de bornage et mesurage du terrain par notre géomètre communal afin que le dossier soit complet et que notre administration ne perde pas de temps, comme constaté dans les derniers dossiers traités par notre service lors d'une mise en vente d'un terrain communal ou du CPAS, à attendre le plan réalisé par le géomètre du futur acquéreur;
Considérant en effet qu'il se passe parfois jusqu'à 6 mois, voire plus parfois, entre la décision de désignation de l’acquéreur sur base de son offre remise au m2 et la fixation finale du prix de vente sur base du plan réalisé par le géomètre de l'acquéreur, plan validé par le géomètre communal, et seulement par la suite la rédaction du projet d'acte par le notaire adjudicataire du marché de service dans le cadre des ventes de biens immobiliers;
Considérant de plus que les éléments urbanistiques pourraient également être transmis à ce notaire afin que les personnes intéressées aient le maximum d'information via l'étude notariale, ce qui ne les empêchera pas de prendre contact avec le service urbanisme;
Considérant enfin que les frais liés à ce dossier de mise en vente seraient à charge des acquéreurs, excepté les frais de plan de bornage et de mesurage comme procédé habituellement, leur laissant les frais liés aux bornes à leur charge, achat et placement par un géomètre avant passation de l'acte authentique;
Considérant que Maître Julien FRANEAU a été désigné comme adjudicataire du nouveau marché de services conjoint ayant pour objet la désignation d'un notaire dans le cadre de ventes et de démembrements de la propriété et des dossiers de biens immobiliers de la Ville, du CPAS de la RCA, il est proposé de le désigner dans ce dossier de mise en vente de bien immobilier communal;
Considérant que la Directrice financière a remis un avis positif quant à cette proposition de mise en vente:
"1. Projet de délibération du Conseil communal daté du 10/04/2022 intitulé: "Patrimoine communal - Bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre - Proposition de mise en vente – F1/08/2022".
2. Contrôle effectué dans le cadre de l'article du L1124-40 § 1, 3° du CDLD et dont l'étendue porte sur le seul projet de délibération.
Aucune remarque n'est à formuler à ce stade.
Avis favorable.
3. La Directrice financière – le 14/04/2022";
DECIDE :
Article 1: De désaffecter le bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre, cadastré Division Haine- Saint-Pierre, Section A, numéro : 292T, repris en nature "Centre culturel", d'une superficie selon matrice de 1233 m2.
Article 2: De prendre acte que ce terrain sis rue du Chêne est constitué d'un "chalet" situé sur un terrain à bâtir et que la valorisation la plus appropriée serait une mise en vente en terrain à bâtir en un seul lot, la démolition existant sera à charge de l'acquéreur.
Article 3: De marquer son accord de mandater le géomètre communal pour la réalisation du plan de bornage et de mesurage eu égard à la particularité de ce bien (chalet à démolir sur terrain à bâtir) et de permettre une valorisation
Article 4: De marquer son accord de principe sur la mise en vente du bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre, cadastré Division Haine- Saint-Pierre, Section A, numéro : 292T, repris en nature "Centre culturel", d'une superficie selon matrice de 1233 m2, comme terrain à bâtir en un seul lot, selon une procédure de vente de gré à gré au plus offrant, dès que le plan sera réalisé, afin de prendre les offres sur base du prix au m2 et de pouvoir fixer un prix global certain au vu de la contenance exacte qui sera fixée par le plan de mesurage, et en tenant compte du fait que la démolition du bâtiment existant devra être démoli et sera à charge de l'acquéreur.
Article 5: De prendre acte que le notaire FRANEAU Julien a attribué comme valeur vénale à ce bien un montant de € 100 le m2, si notre administration vend ce bien en terrain à bâtir, en tenant compte que le prix de démolition du bâtiment pourrait avoir un impact sur les futurs offres à recevoir.
Article 6 : De marquer son accord de principe de fixer le prix de vente de départ pour ce bien sis rue du Chêne 20 à Haine-Saint-Pierre à € 100 euros le m2.
Article 7 : De prendre acte qu'une partie de cette parcelle communale est occupée par Monsieur VANDOORNE ERIC, fermier, suivant une autorisation "verbale" reçue par son père dans les années 90' mais sans que celle-ci soit actée par une autorisation officielle écrite.
Article 8: De marquer son accord de principe de demander à Monsieur VANDOORNE ERIC, fermier, de restituer à notre Ville, dans un délai de trois mois à dater de la décision du Conseil communal de mise en vente, la partie de cette parcelle qu'il occupe que soit placée à ses frais la clôture initialement existante entre les limites de propriété (bornes présentes), demande notifiée par un courrier qui lui sera adressé en temps utiles.
Article 9: De désigner Maître Julien FRANEAU, adjudicataire du nouveau marché conjoint "Ville-CPAS-RCA" de services relatif notamment aux prestations notariales en cas de vente de biens immobiliers, tant pour la mise en vente, publicité comprise, que pour la rédaction du projet d'acte après désignation de l'acquéreur.
Article 10: De marquer son accord sur le fait que les frais liés à ce dossier de mise en vente seraient à charge des acquéreurs, hors frais de plan de bornage et de mesurage réalisé par le géomètre communal, les bornes à placer resteront à leurs frais.
Article 11: De présenter au Conseil communal un rapport complémentaire dès que le plan de bornage et de mesurage sera réalisé par le géomètre communal afin de le valider et de connaître la contenance exacte avant la mise en vente qui permettra de fixer le prix exact de vente dès la procédure de mise en vente de gré à gré au plus offrant.