Adoption de la convention à conclure avec la SNCB concernant l'appel à intérets visant la vente des parcelles formant le solde de l'îlot restant à batir décrit par les rues de Sclessin, Jean Gol, de Fragnée et Albert de Cuyck à Liège en vue de leur développement.

Le Conseil communal,

Considérant que suite à l’implantation de la nouvelle gare TGV, le quartier des Guillemins, dans lequel s’inscrit le site formant le solde de l'îlot restant à bâtir, dit "ICADI", et décrit par les rues de Sclessin, Jean Gol, de Fragnée et Albert de Cuyck, a profondément muté et s’est ouvert vers la Meuse, bousculant la trame urbaine préexistante ;

Considérant qu’autour de la perspective créée vers le fleuve, de nouveaux îlots et formes bâties ont pris place (ou sont en passe de) et qu’à proximité immédiate de ces bouleversements urbanistiques, le site constitue une opportunité de valoriser un potentiel foncier existant ;

Considérant qu’inspiré de la philosophie et de l’ambition du périmètre de remembrement urbain (PRU) établi sur le quartier, la valorisation du site concerné par la présente décision participera au renouveau engagé tant sur le plan des espaces publics que des espaces bâtis, en reliant le bâti existant de l’îlot (maisons de la rue Albert de Cuyck) au projet d’ensemble en cours de concrétisation le long de la nouvelle esplanade ;

Considérant que les parcelles du site sont actuellement la propriété de la Ville de Liège, de la Régie foncière et de la SNCB ;

Considérant que la Ville de Liège et la SNCB se sont rapprochées pour procéder à la mise en vente commune de leurs parcelles, formant le solde de cet îlot "ICADI" restant à batir, au travers d'une procédure d’appel à intérêts qualitative et transparente, menée par la Ville de Liège et permettant à cette dernière de choisir une équipe compétente et expérimentée visant à développer l’ensemble du site mis en vente, de manière cohérente et dans le respect des ambitions urbanistiques ;

Considérant que la valorisation commune de ces parcelles augmente l’attractivité du quartier dans son ensemble et offre une plus-value d’un point de vue urbanistique et de l’aménagement des lieux puisqu’elle permet de garantir un développement global, cohérent et harmonieux de l’ensemble de ces parcelles, ce qu’une vente séparée à des propriétaires différents ne permettrait pas ;

Considérant qu’au travers de cet appel à intérêts conjoint, la Ville de Liège et la SNCB souhaitent choisir une équipe partenaire compétente et expérimentée qui aura établi un programme opérationnel de développement du site, programme accompagné d’esquisses témoignant d’une démarche architecturale et urbanistique de qualité, et ce dans le respect des objectifs et attentes définis au cahier de définition de la vente publique n° AM-10009-AIN, décidée simultanément par notre Assemblée par une décision distincte  ;

Considérant que, dans un premier temps, la Ville de Liège et la SNCB fixent les principales modalités de ce partenariat par la signature commune d'une convention et que, dans un second temps, l'appel à intérêts sera lancé ;

 Vu l'article L.1122-30 du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation ;

Attendu la demande d'avis adressée sur base d'un dossier complet au Directeur financier en date du 09/06/2022.

Attendu l'avis favorable du Directeur financier rendu en date du 09/06/2022 conformément à l'article L1124-40 du Code de la démocratie locale et de la décentralisation,

Sur proposition du Collège communal, en sa séance du 17 juin 2022, et après examen du dossier par la Commission compétente ;

ADOPTE la convention de partenariat entre la Ville de Liège et la SNCB règlant l'organisation d’un appel à intérêt conjoint en vue de la mise en vente de deux terrains adjacents situés en façade nord de l’îlot dit " ICADI" formé par les rues de Sclessin, Jean Gol, de Fragnée et Albert de Cuyck.

CONVENTION DE PARTENARIAT Ville de Liège - SNCB

Organisation d’un appel à intérêts conjoint en vue de la mise en vente de deux terrains adjacents situés en façade nord de l’îlot dit « ICADI » formé par les rues de Sclessin, Jean Gol, de Fragnée et Albert de Cuyck

Entre les « Partenaires » suivants :

La Ville de Liège

ici représentée par son Collège communal, en la personne de Monsieur Willy DEMEYER, Bourgmestre et Monsieur Philippe ROUSSELLE, Directeur général, agissant conformément à la délibération du Conseil communal du 28 juin 2022 ci-après dénommée « la Ville »

La SNCB

rue de France 56, 1060 Bruxelles, dont le numéro d’entreprise est 0203 430 526, ici représentée par Monsieur Cédric Blanckaert, Head of commercial activities & real estate valorization ci-après dénommée la « SNCB »

Ensemble dénommée les « Parties » ou individuellement, la « Partie ».

Il est convenu ce qui suit :

PRÉAMBULE

La Ville de Liège et la SNCB sont propriétaires de parcelles adjacentes situées en façade nord de l’îlot dit « ICADI » formé par les rues de Sclessin, Jean Gol, de Fragnée et Albert de Cuyck, telles que reprises au plan en annexe 1, ci-après dénommées le « Site ».

Parcelles concernées :

Ville de Liège :

• Rue de Fragnée n° 76 à 4000 Liège

       14e Division, Section C, parcelle n° 15 Y5

       Superficie cadastrale : 2920 m²

et

• Rue Albert de Cuyck n° 8-10 à 4000 Liège

       14e Division, Section C, parcelle n° 15 Z5

       Superficie cadastrale :  2597 m²

et

• Rue Albert de Cuyck n° 6 à 4000 Liège

       14e Division, Section C, parcelle n° 15 T5

       Superficie cadastrale : 16 m²

et

SNCB :

• Rue de Sclessin à 4000 Liège

       14me Division, Section C, parcelle n° 232 L10

       Superficie cadastrale :  4389 m² - 47 m² (selon plan de vente SNCB) = 4342 m²

et

• Rue de Sclessin à 4000 Liège

       14e Division, Section C, parcelle n° 230/02

       Superficie cadastrale : 62 m²

Ensemble, ces parcelles forment un terrain d’une superficie totale de 9.937 m² (ci-après le « site »).

Le quartier des Guillemins dans lequel s’inscrit le Site a profondément muté ces dernières années. A la suite de l’implantation de la nouvelle gare TGV, le quartier s’est ouvert vers la Meuse, bousculant la trame urbaine préexistante.

Autour de la perspective créée vers le fleuve, de nouveaux îlots et formes bâties ont pris place (ou sont en passe de). A proximité immédiate de ces bouleversements urbanistiques, le Site constitue une opportunité de valoriser un potentiel foncier existant.

Inspiré de la philosophie et de l’ambition du P.R.U. (périmètre de remembrement urbain) établi sur le quartier, la valorisation du Site participera au renouveau engagé tant sur le plan des espaces publics que des espaces bâtis, en reliant le bâti existant de l’îlot (maisons de la rue Albert de Cuyck) au projet d’ensemble en cours de concrétisation sur la zone et permettra de tendre vers un projet architectural ambitieux, en accord avec la gare des Guillemins, ce que la SNCB est soucieuse de mettre en œuvre.

Dans ce contexte, la valorisation commune de ces parcelles offre une plus-value d’un point de vue urbanistique et de l’aménagement des lieux puisqu’elle permet de garantir un développement cohérent et harmonieux de l’ensemble de ces parcelles, ce qu’une vente séparée à des propriétaires différents ne permettrait pas.

De même, la valorisation commune augmente l’attractivité du quartier dans son ensemble ce qui rejaillit positivement sur la valeur économique du Site au bénéfice de la SNCB et de la Ville de Liège, permettant une mise en vente au prix minimum par m² de 360 EUR.

Dans ce contexte, les Parties se sont rapprochées pour procéder à la mise en vente commune de leurs parcelles, au travers d'une procédure d’appel à intérêts qualitative et transparente, menée par la Ville de Liège et permettant à cette dernière de choisir une équipe compétente et expérimentée visant à développer l’ensemble du Site mis en vente, de manière cohérente, dans le respect de la règlementation urbanistique.

Par la présente convention les parties entendent fixer les principales modalités de ce partenariat.

IL EST CONVENU CE QUI SUIT :

Article 1er : Objet du partenariat – et engagements des Parties

Par la présente, les Parties conviennent de mettre conjointement en vente leurs parcelles respectives composant le Site, dans le cadre d’une procédure concurrentielle et transparente et selon les modalités définies ci-après.

A cette fin :

1. Les Parties s’engagent :

• A vendre leur terrain respectif composant le Site au lauréat de l’appel à intérêts organisé par la Ville, sans pouvoir concéder d’autres droits réels ou personnels à des tiers sur les terrains visés et sans pouvoir se retirer unilatéralement de la procédure autrement que dans les conditions fixées dans la présente convention.
• A communiquer toutes les informations pertinentes relatives à leurs parcelles respectives qui seront communiquées aux candidats dans le cadre de la procédure d’appel à intérêts.
• De collaborer loyalement et avec diligence au succès de l’opération.

2. La SNCB s’engage :

• À déléguer à la Ville, l’organisation de la procédure et la désignation du lauréat sur base du cahier de définition, considérant que la Ville est coutumière de cette procédure, que le prix minimum a été fixé au préalable, et qu’elle est la mieux à même d’évaluer la qualité urbanistique du projet des candidats.

3. La Ville de Liège s’engage :

• À mener au nom et pour le compte des Parties, avec rigueur et diligence la procédure d’appel à intérêts, suivant les modalités définies à la présente convention et au cahier de définition ci-joint (annexe 2).

Article 2 : Organisation de l’appel à intérêts

La Ville est en charge de l’organisation de l’appel à intérêts dans toutes les phases de la procédure jusqu’à la vente du Site.

La Ville est notamment chargée :

• de rédiger les documents de marché à l’exception du modèle d’acte de vente qui sera proposé par la SNCB ;
• de lancer l’appel à intérêts et d’organiser les mesures de publicité adéquates ;
• de procéder à l’analyse des candidatures et des dossiers de soumission des candidats et de leur régularité ;
• de rédiger un projet de rapport d’évaluation des offres et une proposition de décision motivée d’attribution.
• de répondre aux questions des candidats et de mener les négociations dans le respect des principes d’égalité et de non-discrimination ;
• de tenir la SNCB régulièrement informée de l’évolution du dossier et de lui communiquer les dossiers d’intentions et de soumissions des candidats ;
• de communiquer préalablement pour avis à la SNCB tout projet de décision à chaque étape de la procédure.

La Ville est responsable de la régularité de la procédure et de la décision d’attribution.

Sauf disposition contraire, la Ville prend à sa charge tous les frais liés à l’organisation de cette procédure.

Article 3 : Cahier de définition

Un cahier de définition de la vente a été élaboré par la Ville de Liège en concertation avec la SNCB. Il est annexé à la présente convention (annexe 2).

Il précise notamment les deux étapes et les critères de sélection des candidats, et, en finalité, la procédure de désignation du lauréat auquel seront vendus les terrains.

Toute adaptation des dispositions de ce cahier de définition sera préalablement soumise pour avis à la SNCB.

Article 4 : Prix de vente et répartition du prix entre parties et autres aspects financiers

Le Cahier de définition de la vente précise le montant minimal pour l’acquisition du Site par le candidat soumissionnaire, lequel s’engage en première phase de sélection à acquérir le bien au prix minimal. Celui-ci est fixé à 3.577.320 EUR (trois millions cinq cent septante sept mille trois cent vingt euros) soit 360 EUR/m² au sol.

En seconde phase de sélection, le candidat présentera sa meilleure offre pour l’acquisition du Site sur base des critères d’attribution mentionnés dans l’appel à intérêts.

Le prix de vente minimum sera réparti comme suit :

- SNCB = 4.404 m² = 1.585.440 EUR

- Ville = 5.533 m² = 1.991.880 EUR

• 53 % pour la Ville de Liège
• 47 % pour sa Régie foncière

au total 9.937 m² au sol.

En cas de plus-value à ce montant, la répartition se fera au prorata des surfaces planchers, selon le COS (Coefficient d’Occupation du Sol de 2 déterminé conjointement entre les Parties) :

- SNCB = 8.808 m² (44,32 %) ;

- Ville = 11.066 m² (55,68 %)

• 53 % pour la Ville de Liège
• 47 % pour sa Régie foncière

au total 19.874 m².

Une prime de 10.000 EUR sera accordée à chaque équipe soumissionnaire ayant participé à la phase II (avant-projets) de l’appel à intérêt et qui ne sera pas désignée comme lauréat final. Cette rétribution de maximum 40.000 EUR sera prise en charge par la SNCB et la Ville de Liège, à part égale.

Deux actes de vente seront conclus entre le candidat retenu, la Ville de Liège ou la SNCB pour leur terrain respectif, dans un délai de six mois à dater de la désignation.  

Les actes de vente seront assortis d’une pénalité de 10 % du prix de vente final des terrains, à verser à la Ville de Liège et à la SNCB, en cas de non réalisation complète du projet, par l’acquéreur, dans un délai de cinq ans à dater de la signature des actes authentiques. Cette indemnité se cumulera par année de retard supplémentaire. Par « réalisation complète du projet » il faut entendre : la réalisation du gros œuvre fermé, le parachèvement des façades et des abords. 

La répartition de cette pénalité se fera au prorata des surfaces planchers appartenant à chacune des Parties (SNCB= 44,32 % ; Ville = 55,68 %).

Article 5 : Responsabilités

En cas de recours d’un candidat ou d’un tiers portant sur la procédure d’appel à intérêts, la Ville prendra à sa charge tous les frais en découlant, en ce compris les frais de défense et de justice, exposés par les Parties, sauf à démontrer que ces frais résultent d’un manquement de la SNCB.

La Ville prendra fait et cause pour la SNCB et tiendra cette dernière indemne de toute contestation éventuelle de tiers ou de candidats ayant trait à la procédure d’appel à intérêts.

Chaque Partie est garante de l’exactitude et de la complétude des informations communiquées aux candidats concernant leurs propres parcelles composant le Site, en ce compris les informations administratives en matière urbanistique et environnementale.

Chaque Partie est seule responsable des lacunes ou d’inexactitudes éventuelles des informations communiquées aux candidats et de tout autre manquement aux obligations du vendeur concernant leurs parcelles respectives. Il garantit l’autre Partie des conséquences de tout recours du lauréat acheteur ou d’un tiers à cet égard.

Article 6 : Élection de domicile et portée juridique

Les Parties élisent domicile à leur siège social respectif ou à leur adresse administrative principale.

Personne de contact SNCB : Cédric Blanckaert, Head of commercial activities & real estate valorization.

En cas de litige quant à l'interprétation ou à l'exécution du présent contrat, les Parties feront tout leur possible pour aboutir à un règlement à l'amiable.  À défaut, le litige sera soumis aux tribunaux de Liège par la partie la plus diligente.

Les frais de procédure seront intégralement à charge de la partie perdante.

Article 7 : Durée

La présente convention prend effet à dater de la signature de la présente convention. Elle prend fin à la conclusion et la transcription des actes de vente des parcelles faisant l’objet de l’appel, quelle qu’en soit la cause, et demeure prolongeable moyennant accord des Partenaires.

Si l’appel à intérêt n’était pas publié dans l’année de la signature de la présente convention, chaque Partie aurait le droit de résilier unilatéralement le présent partenariat.

Si l’appel à intérêt ne devait pas aboutir à la vente (par défaut de candidature, de de prix minimum atteint, renonciation à la procédure…), les deux Parties conviennent de se revoir pour décider des suites à donner de commun accord. A défaut d’accord, chaque Partie aura le droit de résilier unilatéralement le présent partenariat

Article 8 : Intégralité de la convention

Les Parties conviennent que, si l'une des stipulations de la présente convention est tenue pour non valide ou déclarée nulle au regard d'une règle de droit en vigueur ou d'une décision judiciaire définitive, elle sera réputée non écrite, les autres dispositions conservant toute leur force et leur portée.

Les Parties conviendront alors de remplacer la clause déclarée nulle et non valide par une clause qui se rapprochera le plus quant à son contenu à la clause initialement arrêtée.

Chaque Partenaire date et signe ce document en deux exemplaires et reconnaît avoir reçu le sien.

La présente décision a recueilli 33 voix pour, 6 voix contre et 1 abstention.