Urbanisme - PU5790 - Habitat Construction SRL - Construction de deux immeubles d'appartements et d'activités mixtes et de 19 maisons, rue chaussée 41-43 à 4342 Hognoul, cadastré Hognoul (3) section A n° 400 G, 400 D, 400 F, 402 B - Décision

Vu le Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation (2004) tel que modifié et notamment l’article L1122-30 qui prescrit entre autres que le Conseil règle tout ce qui est d'intérêt communal ; il délibère sur tout autre objet qui lui est soumis par l'autorité supérieure ;

Vu le Décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale ;

Vu la demande de permis d'urbanisme PU5790 de Habitat Construction SRL représentée par M. Franck PIZZIFERRI déclarée complète dans l'accusé de réception envoyé en date du 07/02/2026 ;

Considérant que cette demande vise la construction de deux immeubles d'appartements et d'activités mixtes et de 19 maisons sise rue chaussée 41-43 à 4342 Hognoul, et cadastrée Hognoul (3) section A n° 400 G, 400 D, 400 F, 402 B ;

Considérant que le projet prévoit l'urbanisation d'une parcelle d’environ 2,6 hectares située à l'angle des routes régionales N3 et N3i ;

Considérant que cette parcelle est concernée tant par le SDC que par un SOL (ancien RUE) ; que le premier localise la totalité de la propriété en zone d'habitat périurbain, tandis que le second prévoit que la propriété soit concernée par une zone résidentielle multifamiliale, une zone résidentielle unifamiliale, un espace public de convivialité arboré, une voirie de desserte locale et une liaison lente arborée ou végétalisée ;

Considérant que, si le projet a adapté quelque peu la localisation des voiries/liaisons et de l'espace public, les affectations prévues sont respectées, de même que l'esprit ayant présidé la rédaction du SOL ;

Considérant qu’afin de répondre au SOL, le projet prévoit ainsi :

• deux immeubles mixtes dans la zone résidentielle multifamiliale à front de la N3, qui comprendront des activités professionnelles dont un pôle santé qui est pressenti au rez-de-chaussée, une crèche et les bureaux de l'ONE au rez-de-jardin, et des appartements aux étages ;
• 19 maisons dans la zone unifamiliale de manière à permettre une transition entre la densité plus élevée prévue le long de la N3 et les maisons unifamiliales des rues de la Libération et Armand Rorif ;
• un parc communal végétalisé judicieusement localisé entre les deux zones résidentielles ;
• une liaison lente arborée qui tient compte tant des réalités foncières que de la topographie des lieux ;
• une voirie de desserte locale sous la forme d'une "zone de rencontre", plus communément dénommée "voirie partagée" ;

Considérant que la voirie interne du projet est conçue sous la forme d’une zone de rencontre, telle que définie par la règlementation relative au Code de la route ;

Considérant que, selon la Sécurothèque wallonne, "(...) Le concept de la zone de rencontre est étroitement lié à celui de la zone résidentielle. Cependant, le mot « rencontre » souligne l’existence d’une cohabitation entre les différentes catégories d’usagers.  Il contient aussi des connotations de vie sociale et de convivialité. (...) 

Dans les zones résidentielles et dans les zones de rencontre :

1° les piétons peuvent utiliser toute la largeur de la voie publique ; les jeux y sont également autorisés ;

2° les conducteurs ne peuvent mettre les piétons en danger ni les gêner ; au besoin, ils doivent s’arrêter. Ils doivent en outre redoubler de prudence en présence d’enfants. Les piétons ne peuvent entraver la circulation sans nécessité ;

3° la vitesse est limitée à 20 km à l’heure ;

4° a) le stationnement est interdit sauf :

• • aux emplacements qui sont délimités par des marques routières ou un revêtement de couleur différente et sur lesquels est reproduite la lettre “P" ;
  • aux endroits où un signal routier l’autorise.

   b) les véhicules à l’arrêt ou en stationnement peuvent être rangés à droite ou à gauche par rapport au sens de la marche.

Le code du gestionnaire insiste sur l’image qui doit inciter les conducteurs à adopter un comportement prudent et respectueux à l’égard des modes actifs. (...)" ;

Considérant que le début et la fin de la voirie partagée seront signalés par les panneaux de signalisation ad hoc, à savoir F12a et F12b, accompagnés respectivement des panneaux C43 et C45 ;

Considérant que, contrairement aux voiries régionales qui y donnent accès et qui sont réalisées avec un revêtement en asphalte, les voiries partagées du projet présenteront un revêtement en klinkers afin de marquer visuellement le caractère de voirie partagée ;

Considérant que les lignes directrices du SOL sont ainsi pleinement respectées ;

Considérant que, si la voirie partagée implique de facto l'absence de trottoirs, la localisation et l'accessibilité des différents impétrants ont été prises en compte ; qu'à cet effet, une zone dénommée "tranchée impétrants" a été prévue le long des voiries, sur une largeur de 1,90 mètre ;

Considérant que l'emprise des nouvelles voiries communales est destinée à être cédée à la Commune et fait l'objet de la présente délibération ; que la grande majorité de la "tranchée impétrants" en fait partie ;

Considérant que le solde de cette "tranchée impétrants", ainsi que 4 autres zones, sont par contre prévues soit sous la forme d'un "droit de superficie avec volume limité en sous-sol" soit sous la forme d'une "emprise en sous-sol" ;

Considérant qu'ainsi, toutes les voiries partagées, les cheminements librement accessibles au public en toutes circonstances, le parc communal, et les différents impétrants sont clairement localisés et prévus ; que les impétrants pourront toujours disposer d'un accès à leurs infrastructures ;

Considérant que ces nouvelles infrastructures seront conformes au cahier spécial des charges Qualiroutes, adapté le cas échéant en fonction des directives du service communal des Travaux, notamment en fonction de la capacité portante et/ou d'imperméabilisation du sol ;

Considérant qu’il convient de distinguer la création d’une voirie communale, au sens du Décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale, et la propriété de l’assiette foncière correspondante, une voirie communale pouvant exister sur une assiette appartenant à un propriétaire privé ;

Considérant que les voiries prévues présentent une largeur de 4 mètres pour celles en sens unique et de 5 mètres  pour celle en double sens, tandis que les piétonniers présentent une largeur de 1,50 mètre selon le "plan terrier général et profils en travers-type" ;

Considérant qu'une partie des voiries du projet est prévue sur le domaine public régional ; que ces éléments ont été négociés en amont avec le SPW-MI et ne font pas partie de la présente décision, qui ne concerne que le domaine public communal ;

Considérant que le plan visé à l’article 11, 3° dudit Décret a été fourni à l'Administration communale ;

Attendu que le Décret relatif à la voirie communale prévoit que le Conseil communal doit prendre connaissance des résultats de l’enquête publique à laquelle la demande a été soumise ;

Attendu que la demande a été soumise à enquête publique du 09/02/2026 au 16/03/2026, en application de ce Décret relatif à la voirie communale ;

Attendu que trois réclamations ont été introduites ;

Attendu qu'une première pétition a été reçue le 09/03/2026 ; qu'elle porte sur les éléments suivants en lien avec la présente décision :

• L'ouverture d'une voirie communale : "(...) Un tel élément impose une évaluation sérieuse des conséquences sur :
  • la circulation,
  • la sécurité des piétons,
  • le trafic induit,
  • le stationnement.

-> Nous demandons la réalisation d’une étude de mobilité indépendante, incluant trafic projeté, accessibilité et sécurité. (DEMANDE 1)

 -> Nous demandons expressément que la rue de la Libération conserve son rôle de rue de déserte (NDLR : lire desserte) locale et de rue spécialement aménagée pour la circulation des personnes à mobilité réduite. (DEMANDE 2)

-> Nous demandons que des mesures soient prises et éventuellement des aménagements réalisés pour conserver ce caractère et éviter que la rue Louis Germeaux et la rue de la libération servent de voies de contournement pour le trafic supplémentaire pour éviter la N3 et le rond-point N3/Rue d’Oupeye. (...)" (DEMANDE 3) ;

Attendu qu'une seconde pétition a été reçue le 16/03/2026 ; qu'elle porte sur les éléments suivants en lien avec la présente décision :

• Stationnement : ‘’(…) En ce qui concerne le stationnement, le nombre de places prévues apparaît insuffisant au regard du nombre de logements envisagés. Le projet prévoit 68 logements, ce qui implique, selon les normes en vigueur, un minimum de 136 emplacements de parking, auxquels doivent encore s’ajouter les besoins liés aux surfaces commerciales. Pour les seules tours A et B (22 et 27 appartements, soit 49 logements), le nombre minimal requis s’élève à 98 places, sans compter les quatre cellules commerciales nécessitant chacune au minimum trois emplacements supplémentaires. Or, après consultation du service compétent, il ressort que le projet ne prévoit que 90 places, ce qui est manifestement insuffisant. (…)’’ (DEMANDE 4) ;
• Mobilité : ‘’(…) Enfin, la problématique de la mobilité constitue une préoccupation majeure. Le rejet du trafic automobile à environ 50 mètres du rond-point, combiné à une entrée de site située face à l’accès des camions de la station TOTAL, engendrera inévitablement des difficultés de circulation. L’arrivée potentielle d’environ 200 véhicules supplémentaires dans ce quartier résidentiel risque d’accentuer la pression sur la N3 ainsi que sur la sortie d’autoroute, alors même que les autorités communales rappellent régulièrement la nécessité de réduire l’impact du trafic sur cet axe. (…)’’ (DEMANDE 5) ;

Attendu qu’un courrier d’information a été reçu le 12/03/2026 et a trait à la présence d’une installation de distribution GNL et GNC à proximité du projet ; que le ‘’(…) le présent courrier n’a pas pour objet de formuler une opposition au projet, mais vise à garantir que l’instruction du dossier se fasse en pleine connaissance de l’environnement technique, réglementaire et chronologique existant. (…)’’ ; que l’auteur de projet était conscientisé dès le début sur la présence de cette installation et que tous les avis requis ont été sollicités, en particulier celui des services de l’I.I.L.E. ;

Attendu qu’une réclamation individuelle a été reçue le 13/03/2026 ; qu'elle porte sur les éléments suivants en lien avec la présente décision : ‘’(…) Comme il y a 69 (NDLR : lire 68) logements prévus, il faut compter au moins  2 voitures par logement, plus les véhicules  amenés par les surfaces commerciales et professionnelles, on arrive certainement à plus ou moins 150 véhicules. Comme l’entrée du lotissement se fait par la N3 direction Oreye, je crains que beaucoup d’usagers venant du rond-point Ikea ,connaissant les problèmes du rond-point de la N3, bifurquent vers l’église et descendent par la rue de la Libération. (…)’’ (DEMANDE 6) ;

Considérant que l’Etude d’Incidence sur l’Environnement faisant partie intégrante du dossier de demande de permis comporte le chapitre « 2.2.8. Mobilité » ; qu’il traite de la situation existante, de l’impact du projet d’urbanisation et des mesures pour éviter, réduire ou compenser les effets sur l’environnement ;

Considérant que l’étude est basée sur l’avant-projet ; qu’elle a mis en lumière des éléments à améliorer comme :

• la modification de la berme centrale : « (…) l’accès principal est stratégiquement situé par l’auteur de projet à l’extrémité gauche du terrain, permettant une insertion sécurisée en dehors des zones de forte intensité de trafic. Ce choix vise à minimiser les conflits d’usages (…). Cependant, cette configuration en l’état n’est pas optimale à cause de la berme centrale. (…) Il est essentiel de réaliser une reconfiguration partielle de la berme centrale (supprimer une partie de la berme pour faciliter l’accès) (…) » ;
  • la berme centrale sera modifiée, comme concerté avec le SPW-MI ;
• repenser la conception de la voirie interne : « (…) optimiser le tracé et la largeur des allées desservant les habitations, en réduisant les surfaces imperméabilisées superflues (…) » ;
  • de manière générale, les tracés et surfaces imperméabilisées ont été adaptées ;
• étudier les modalités de livraison et de gestion du trafic lié aux activités : « (…) nécessaire que les auteurs de projet précisent (…) les zones de livraison prévues (…), les dispositifs de gestion des flux logistiques (…), les mesures prévues pour éviter les nuisances liées au bruit, au stationnement ou aux conflits d’usage dans cette zone mixte (…) » ;
  • aucune des activités envisagées sur le site (une profession libérale, un ‘’commerce’’ qui serait plus une ‘’vitrine’’ qu’un point de vente proprement dit, un centre auditif, un pôle santé, les bureaux de l’ONE et une crèche) ne nécessite des livraisons comme ce serait le cas pour un commerce de détail par exemple ; des emplacements parking sont prévus en suffisance par rapport aux activités envisagées ; les livraisons éventuelles devront être prévues en dehors des heures d’ouverture au public, à l’exception d’éventuelles livraisons de repas (par exemple) pour la crèche, qui dispose d’une ‘’drop zone’’ ; comme il n’y aura aucune activité ‘’commerciale’ au sens premier du terme, aucun trafic générant des nuisances sonores spécifiques n’est à redouter ; les parkings sont soigneusement étudiés pour être privatifs aux logements (soit en propriété privée individuelle soit via la copropriété), soit privatifs aux activités professionnelles, de sorte que la situation ne devrait générer aucun conflit ;
• l’estimation du nombre de places de stationnement pour les logements et les activités professionnelles : « (…) un total de 115 places de stationnement dédiées au logement. (…) 28 places de stationnement pour l’ensemble des activités au sein de la zone pour la clientèle/patientèle. (…) 23 places de stationnement pour les professionnels (employés et indépendants). (…) 51 emplacements vélos à prévoir sur le site. (…) 4 places PMR sont nécessaires. (…) les études ont démontré qu’une nécessité de 166 places est attendue dans le cadre de ce projet mixte. (…) » ;
  • le projet propose 181 emplacements de parking, dont 7 emplacements PMR, auxquels ajouter les 38 emplacements privatifs des maisons unifamiliales, donc un total 219 emplacements, répartis ainsi :
    • 128 emplacements pour les logements (38 pour les maisons et 90 pour les appartements dont une partie en propriété privée (minimum 1 par logement) et une partie en copropriété ;
    • 77 emplacements professionnels (profession libérale, pôle santé, ‘’commerce’’, centre auditif, ONE et crèche) ;
    • 14 emplacements publics ;
  • Le projet propose également 42 emplacements pour les vélos ;
  • En tenant compte qu’environ la moitié des emplacements dédiés aux appartements seront mutualisés dans la copropriété, ce qui permet de rendre acceptable la demande de dérogation au règlement-taxe communal relatif aux emplacements de parking, le projet répond de manière adéquate aux recommandations de l’étude d’incidence et aux impératifs communaux relatifs aux emplacements de stationnement ;

Considérant que le document a étudié l’impact du trajet sur le trafic automobile ; qu’il se base sur l’étude réalisée en 2025 par EurECO (European Engineer Consultant Office) ; qu’il en ressort qu’actuellement, le niveau de service de 433 evp/h/sens sur la N3 vers le rond-point est qualifié de « libre à stable » et que le niveau de service de 460 evp/h/sens sur la N3 vers la périphérie est qualifié de « devenant irrégulier » ; qu’il estime que le projet fera évoluer le niveau de service sur la N3 vers le rond-point à 482 evp/h/sens et que sa qualification deviendra « devenant irrégulier », tandis que le niveau de service sur la N3 vers la périphérie évoluera à 508 evp/h/sens et que sa qualification restera « devenant irrégulier » ; que le document conclut que « (…) des déplacements supplémentaires sont dès lors jugés corrects et contrôlables. (…) » ;

Considérant que le document a étudié l’impact du projet sur les transports publics et en conclut que « (…) le projet devrait en théorie doubler l’utilisation de ce moyen de transport, mais sans pour autant avoir de conséquences considérables. (…) » ;

Considérant que le document a étudié l’impact du projet sur les mobilités actives et conclut que « (…) l’impact positif de ce réseau de cheminements donc dépendra fortement de la qualité de l’aménagement (…) » ;

Considérant enfin que le document a proposé de nombreuses « (…) mesures pour éviter, réduire ou compenser les effets sur l’environnement (…) » du projet ; que la toute grande majorité des mesures proposées ont été intégrées et ont fait évoluer le projet ;

Considérant que, s’il est exact que l’entrée du site était initialement prévue en face de l’accès principal de la station TOTAL, ce n’est plus le cas ; qu’à cet effet, l’accès du projet a été déplacé au maximum vers Crisnée (mais à distance négociée avec les habitants de l’habitation adjacente) et n’est plus du tout situé en face de l’accès de la station ;

Considérant au surplus que les Autorités communales n’appellent pas à ‘’(…) réduire l’impact du trafic sur cet axe (…)’’, une réduction significative du trafic sur cet axe ne peut être envisagée dans l’état actuel de l’organisation du réseau routier et des flux de mobilité observés ; qu’elles privilégient une approche préventive fondée sur la concertation en amont des projets, et par l’imposition de réalisation d’études de mobilité ; que la faisabilité des projets n’est envisageable qu’à la condition que les axes routiers n’évoluent pas vers un stade qui serait qualifié de « saturé » ; que, de surcroît, l’Autorité communale évalue chaque demande selon les autres projets en cours ou à venir dont elle a connaissance, voire qu’elle anticipe ;

Considérant enfin que l’Autorité communale se doit d’étudier les impacts positifs et négatifs du projet sur le territoire communal organisation cohérente de la desserte interne du futur quartier ;

Considérant que les impacts positifs résultent de la mise en œuvre des lignes directrices du SOL et d’une urbanisation équilibrée de cette grande propriété stratégiquement positionnée à l’intersection de deux axes régionaux majeurs (N3 et N3i) et à proximité immédiate d’un accès autoroutier et de commerces nombreux et variés ;

Considérant que les impacts négatifs résultent du principe même d’urbaniser une parcelle, à savoir une augmentation des besoins en stationnement et un accroissement de la mobilité ;

Considérant que ces impacts sont contrebalancés par la réalisation de charges d’urbanisme ; que certaines sont inhérentes à la mise en œuvre du SOL (parc communal et liaison lente sur le site même) ; que d’autres seront à réaliser sur le domaine public (régional) bordant le site ; qu’elles consistent en la réalisation du « chainon manquant » des infrastructures publiques de mobilité active ; que, concrètement, le promoteur devra réaliser les travaux suivants :

• Réhabilitation de la piste cyclable le long de la N3 ;
• Création d’un trottoir dédié le long de la N3 ;
• Réalisation de la piste cyclo-piétonne prévue dans le PCM le long de la N3i entre le rond-point « IKEA » et le rond-point N3/N3i, en ce compris les traversées tant vers le poste de Police que vers l’immeuble « ISOVILLA »

Considérant que ces aménagements répondent à des contraintes techniques et règlementaires dépendant du SPW-MI ; qu’ils ont été négociés avec leurs services ;

Considérant que l’avis du SPW-MI a été sollicité en date du 07/02/2026 ; que leur avis favorable conditionnel a été transmis en date du 09/03/2026 ; qu'il est notamment libellé comme suit : « (...) favorable conditionnel sur le projet tel qu’il figure aux plans joints à votre demande (...) » ;

Considérant que l’ampleur de ces charges d’urbanisme permettent d’équilibrer les apports du projet au territoire communal, et apportent une plus-value indéniable aux habitants d’une manière générale et aux riverains d’une manière particulière ;

Considérant que la présente décision porte exclusivement sur la création de voiries communales au sens du décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale, indépendamment de la décision qui sera prise dans le cadre de l’instruction de la demande de permis d’urbanisme introduite sur base du Code du Développement Territorial ;

Considérant ainsi que les première, quatrième et cinquième demandes sont rencontrées ;

Considérant que la rue de la Libération est déjà aménagée avec des rétrécissements, plateaux surélevés et autres éléments qui dissuadent un usage de type ‘’transit’’ ; que, le cas échéant après mise en œuvre du projet, des modifications et/ou aménagements supplémentaires pourraient être étudiés si nécessaire ;

Considérant qu’il pourrait être envisagé d’instaurer, le cas échéant, une mesure limitant la circulation à la circulation locale pour les rues Louis Germeaux et de la Libération comme « circulation locale » avec le panneau de signalisation C3 accompagné d’un panneau additionnel « Excepté circulation locale » pour signaler le début de la zone et le panneau de signalisation C46 pour signaler la fin de la zone ; que, le cas échéant, ces dispositions devront être concertées et validées par les instances concernées ;

Considérant ainsi que les deuxième, troisième et sixième demandes sont rencontrées ;

Considérant que la création des voiries communales et des cheminements destinés aux mobilités actives s’inscrit dans l’intérêt communal en ce qu’elle permet :

• l’organisation cohérente de la desserte interne du futur quartier ;
• l’intégration de ce nouveau quartier dans le réseau viaire communal et dans le maillage des cheminements accessibles au public ;
• la création d’un maillage de cheminements accessibles au public favorisant les mobilités actives ;
• l’intégration urbanistique du projet dans son environnement bâti existant ;
• la création d’un espace public communal accessible à l’ensemble de la population ;
• l’amélioration de la lisibilité et de la sécurité des circulations au sein du site ;

Considérant qu’il appartient au Conseil communal, en vertu du décret relatif à la voirie communale, d’apprécier l’opportunité de la création, modification ou suppression de voiries communales au regard de l’intérêt communal ;

Considérant qu’après analyse des réclamations et pétitions introduites dans le cadre de l’enquête publique, le Conseil communal estime que les préoccupations exprimées ont été examinées de manière approfondie et que les réponses apportées permettent de rencontrer de manière raisonnable les inquiétudes soulevées ;

Considérant que le Conseil communal estime, après mise en balance des intérêts publics et privés en présence, que la création des voiries projetées présente un caractère proportionné et conforme à l’intérêt communal ;

Sur la proposition du Collège Communal ;

DECIDE, par 13 voix pour (les groupes Maïeur pour Awans et Vers Demain) et 7 voix contre (le groupe Ensemble pour Awans #MR);

Article 1 : d’émettre un avis favorable à la demande de création de voirie sur la propriété concernée par le projet, sise rue chaussée 41-43 à 4342 Hognoul, et cadastrée Hognoul (3) section A n° 400 G, 400 D, 400 F, 402 B ;

Article 2 : de créer les voiries communales telles que délimitées sur les plans du bureau de géomètres-experts GEOTECH, datés du 02/02/2026, l'un représentant le "plan de délimitation des nouvelles voies communales" et l'autre représentant le "plan d'emprises voiries et droits de superficie pour canalisation égouttages"."