FIN - Ressources communales - Taxe directe - Taxe communale sur les immeubles inoccupés et/ou délabrés - Exercices 2026 à 2031

Vu le Règlement (UE) 2016/679 du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des Données à Caractère Personnel et à la libre circulation de ces données ("RGPD") ;

Vu la Constitution, les articles 41, 162 et 170, § 4 ;

Vu le décret du 14 décembre 2000 (M.B., 18 janvier 2001) et la loi du 24 juin 2000 (M.B., 23 septembre 2004, éd. 2) portant assentiment de la Charte européenne de l’autonomie locale, notamment l’article 9.1. de la Charte ;

Vu le Code de la démocratie locale et de la décentralisation, notamment les articles L1122-30 et L3321-1 à 12 ;

Vu le décret du 27 mai 2004 instaurant une taxe sur les sites d’activité économique désaffectés ;

Vu les dispositions légales et réglementaires en vigueur en matière d'établissement et de recouvrement des taxes communales ;

Vu les recommandations émises par la circulaire relative à l’élaboration des budgets des communes de la Région wallonne, à l’exception des communes relevant de la Communauté germanophone, pour l’année 2026 ;

Vu la délibération du Conseil communal du 25 février 2019 adoptant le règlement établissant une taxe sur les immeubles inoccupés et/ou délabrés ;

Vu la convention relative à l’octroi d’un crédit de trésorerie dans le cadre de l’octroi du droit de tirage 2024 du plan oxygène dans le cadre du fonctionnement du C.R.A.C., telle qu’approuvée par le Conseil communal en séance du 16 décembre 2024 ;

Considérant, à titre principal, que la convention relative à l’octroi d’un crédit de trésorerie dans le cadre de l’octroi du droit de tirage 2024 du plan oxygène dans le cadre du fonctionnement du C.R.A.C. impose à la Ville de Charleroi toute une série d’obligations à rencontrer dans le cadre du plan de gestion ;

Considérant que le règlement-taxe sur les immeubles inoccupés et/ou délabrés arrive à échéance au 31 décembre 2025, et qu’il convient dès lors de le renouveler ;

Considérant en effet que la Ville se doit d'obvier à l'état de ses finances et de se procurer les ressources nécessaires en vue du financement des dépenses de sa politique générale et de ses missions de service public ; qu’en établissant la présente taxe, la Ville de Charleroi rencontre le but précité ;

Considérant enfin que l’absence d’occupation d’immeuble génère un manque de recettes fiscales dans le cadre des taxes communales commerciales et industrielles et de l’impôt des personnes physiques ;

Considérant que le principe de l’autonomie communale permet au Conseil communal de lever des impositions et d’en fixer le taux afin d’obtenir des rentrées supplémentaires nécessaires à l'équilibre budgétaire ;

Considérant que si les objectifs poursuivis par l'établissement d'une taxe sont d'abord d'ordre financier, il n'est pas exclu cependant que les communes poursuivent également des objectifs d'incitation ou de dissuasion accessoires à leurs impératifs financiers ; que selon le Conseil d'Etat, "aucune disposition légale ou réglementaire n'interdit à une commune, lorsqu'elle établit des taxes justifiées par l'état de ses finances, de les faire porter par priorité sur des activités qu'elle estime plus critiquables que d'autres" (arrêt n° 18.638 du 30 juin 1977) ;

Considérant l’article 190, §2, 6° du Code wallon du logement et de l’habitat durable qui impose aux pouvoirs locaux d’adopter un règlement-taxe en matière d’immeubles inoccupés ; qu’en vertu de l’article 187, §§1er et 2 dudit Code, les Communes sont tenues de mener des actions en vue de mettre en œuvre le droit au logement décent défendu par le Code wallon du logement et de l’habitat durable, entre autres en prenant toutes les mesures nécessaires (sous peine d’ailleurs de sanctions, selon la déclaration de politique générale 2009-2014) en vue de rendre disponibles des logements et d’accroître sur son territoire l’offre de logements ;

Considérant que l’instauration d’une taxe sur les immeubles inoccupés est incontestablement de nature à inciter à la remise des bâtiments inoccupés dans le circuit locatif, de développer l’aménagement de logements au-dessus de commerces et/ou d’en faire procéder à la revente dans une optique d’habitation ou de développement d’activités économiques ;

Considérant que le champ d’application de la taxe est étendu aux immeubles délabrés, afin de renforcer la politique foncière communale en permettant l’usage adéquat des immeubles, de supprimer l’impact inesthétique sur l’environnement et atténuer des situations génératrices d’insécurité et de manque de salubrité ;

Considérant que ladite taxe peut avoir également un effet dissuasif proportionné, les immeubles inoccupés et/ou délabrés constituant assurément pour la Ville une source de points générateurs d’insécurité ainsi qu’un phénomène de dégradation de l’environnement urbanistique par la création de chancres et de taudis ;

Considérant que l'objectif de la taxe s'inscrit dans la politique du logement et entend lutter contre l'inoccupation et/ou l'abandon d'immeubles (chancres) présents sur le territoire de la commune, et inciter les propriétaires défaillants, d'une part, à ne pas maintenir leurs immeubles en l'état, et d'autre part, à participer à la réhabilitation du parc de logements ; que dans cette optique, la Ville de Charleroi entend maintenir la taxe sur les immeubles inoccupés élargie aux immeubles délabrés ;

Considérant les souhaits du Ministre régional des pouvoirs locaux de créer un système de pré-réclamation ; que la procédure de taxation et d’élaboration des constats a été adaptée en ce sens, afin de permettre au redevable de faire valoir ses arguments de contestation avant tout enrôlement, afin d’échapper à la taxation ;

Considérant que les règles constitutionnelles de l’égalité et de la non-discrimination n’excluent pas qu’une différence de traitement puisse être établie entre certaines catégories de personnes pour autant que la différenciation soit fondée sur des critères objectifs et raisonnables, à apprécier par rapport au but et aux effets de l’impôt instauré ; Qu’il convient toutefois de motiver ces exonérations ;

Qu’il est apparu logique de ne pas appliquer la taxe dans les cas où l’inoccupation ou le délabrement est totalement involontaire dans le chef du contribuable ;

Que par conséquent les immeubles inoccupés et/ou délabrés par le résultat de la force majeure ou les immeubles dont l’inoccupation et/ou le délabrement ne résulte(nt) pas, de toute évidence, de la volonté du contribuable sont exonérés ;

Que, comme le précise la circulaire budgétaire, il peut cependant être établi que, hormis des cas exceptionnels, après une période d’un an, la notion de circonstances indépendantes de la volonté devient difficilement justifiable ;

Que certains cas d’inoccupation involontaire ou malheureux sont explicitement exonérés par le présent règlement ;

Qu’en cas d’expropriation, l’inoccupation est imposée par l’autorité et ne résulte aucunement de la volonté du propriétaire ; 

Que le sinistre accidentel, le décès du propriétaire, et l’acte translatif de propriété sont des événements qui engendrent une série de formalités administratives qui empêchent temporairement la disposition du bien et partant l’occupation ;

Qu’il est apparu important d’encourager les propriétaires de biens inoccupés et/ou délabrés à réaliser des travaux de réhabilitation ou d’achèvement, espérant ainsi permettre la mise à disposition future de biens de meilleure qualité sur le marché immobilier, sans toutefois les entraver dans leur démarche en les soumettant à la taxe ;

Qu'il est toutefois proposé de limiter cette exonération à 3 exercices d'imposition et ce afin d'atteindre plus rapidement l'objectif de la taxe ;

Considérant que la circulaire budgétaire afférente à 2026 prévoit des taux progressifs par taxation, avec un taux minimum de 30,86 € par mètre courant de façade lors de la 1ère taxation, 61,72 € lors de la 2ème taxation, et 246,86 € lors de la 3ème taxation, avec un taux maximum de 333,26 € ;

Qu’il est proposé de maintenir, dans le respect des instructions ministérielles, les taux progressifs existants et de les indexer ; Que les taux seront donc portés à 123 € par mètre courant de façade lors de la 1ère taxation, 185 € lors de la 2ème taxation, et 247 € lors de la 3ème taxation et des taxations suivantes ;

Que l’application de taux progressifs permet de donner à la taxe un caractère réellement dissuasif qui permet d’induire des changements de comportement, en ce qu’un taux relativement faible est appliqué la première année, et puis progressivement plus élevé ;

Considérant que les précisions suivantes doivent être apportées quant au calcul de la taxe ;

Considérant que la taxe est fixée au mètre courant de façade et par niveau eu égard au fait que la valeur sous-jacente de l’immeuble liée à la capacité contributive du propriétaire (ou titulaire d’autres droits réels) est fortement influencée par la façade et non par la profondeur, ainsi que c’est également le cas lors de la fixation du revenu cadastral d’un immeuble à destination commerciale ;

Considérant enfin qu’il est ainsi démontré que la taxe n’est pas établie de manière disproportionnée mais bien de manière raisonnable ;

Considérant que la convention relative à l’octroi d’un crédit de trésorerie dans le cadre de l’octroi du droit de tirage 2024 du plan oxygène dans le cadre du fonctionnement du C.R.A.C. prévoit au titre de mesure 2. b. que « les règlements-taxe seront revus, si tel n'est déjà pas le cas, pour tenir compte des paramètres macroéconomiques. Cette indexation doit se faire de manière automatique ou annuelle » ;

Considérant qu'il y a lieu dès lors d'indexer les montants prévus à titre de taxe ;

Considérant que l'indice des prix à la consommation est un paramètre objectif de l'évolution du coût de la vie ;

Qu’il convient d’appliquer la formule visée dans la circulaire budgétaire ;

Sur proposition du Collège communal ;

Considérant la transmission du dossier au Directeur financier (Emetteur d'avis) pour avis prealable en date du 24/09/2025,

Considérant l'avis avis finances favorable du Directeur financier (Emetteur d'avis) remis en date du 24/09/2025,

Article 1 : §1. Il est établi au profit de la Ville de Charleroi, pour les exercices 2026 à 2031, une taxe communale annuelle sur les immeubles bâtis inoccupés et/ou délabrés.
Sont visés les immeubles bâtis, structurellement destinés au logement ou à l'exercice d'activités économiques de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, financière, sociale, culturelle ou de services, qui sont restés inoccupés et/ou délabrés pendant une période comprise entre deux constats consécutifs distants d'une période minimale de 6 mois.
Ne sont pas visés les sites d'activités économiques désaffectés visés par le décret du 27/05/2004.
Au sens du présent règlement, est considéré comme :

• immeuble bâti : tout bâtiment ou toute installation en tenant lieu, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré à celui-ci ou dont l'appui assure la stabilité, destiné à rester en place alors même qu'il peut être démonté ou déplacé;
• immeuble inoccupé : sauf si le redevable prouve qu'au cours de la période visée au §1er, alinéa 2, l'immeuble ou la partie d'immeuble bâti a effectivement servi de logement ou de lieu d'exercice d'une activité économique de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, financière, sociale, culturelle ou de services :

o    soit l'immeuble bâti ou la partie d'immeuble bâti pour lequel ou laquelle aucune personne n'est inscrite dans les registres de la population ou d'attente, ou pour lequel ou laquelle il n'y a pas d'inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises ;
o    soit, indépendamment de toute inscription dans les registres de la population ou d'attente ou à la Banque-Carrefour des Entreprises, l'immeuble bâti ou partie d'immeuble bâti :
a)    dont l'exploitation relève du décret du 11/03/1999 relatif au permis d'environnement, dès lors que soit, le permis d'exploiter, d'environnement, unique ou la déclaration requise n'a pas été mis en œuvre et est périmé soit que ledit établissement fait l'objet d'un ordre d'arrêter l'exploitation, d'un retrait ou d'une suspension d'autorisation prononcé en vertu du décret susmentionné ;
b)    dont l'occupation relève d'une activité soumise à autorisation d'implantation commerciale en vertu du décret du 5/02/2015 relatif aux implantations commerciales, lorsque ladite implantation fait l'objet d'un ordre de fermeture, d'un retrait ou d'une suspension d'autorisation prononcé en vertu des dispositions du décret du 5/02/2015 susmentionné ;
c)    faisant l'objet d'un arrêté d'inhabitabilité en application du Code wallon du logement et de l’habitat durable ;
d)    faisant l'objet d'un arrêté ordonnant la démolition ou en interdisant l'occupation, pris en application de l'article 135 de la nouvelle loi communale ;
e)    pour lequel ou laquelle l'administration démontre l'inoccupation effective par toutes voies de droit.

En tout état de cause, l'occupation sans droit ni titre ou une occupation proscrite par un arrêté pris sur base de l’article 135 de la Nouvelle Loi Communale ne peut être considérée comme une occupation au sens du présent règlement.

• Immeuble délabré : qu’il soit occupé ou non, l'immeuble ou la partie d'immeuble bâti dont l'état du clos (c’est-à-dire des murs, huisseries, fermetures) ou du couvert (c’est-à-dire de la couverture, charpente) présente en tout ou en partie soit des signes de délabrement (tels que de la peinture écaillée, des fissures ou des cassures, des joints éclatés, du plâtrage détaché, des briques détachées, de la formation de mousse, de la végétation ou des défauts aux éléments des façades, aux cheminées, aux bow-windows, aux loggias, aux balcons, à la charpente, la toiture, les bords du toit, les corniches, les vidanges d'eau de pluie, les soupiraux, les ouvertures de façade, le vitrage, la menuiserie externe, etc.) résultant d’un état de vétusté manifeste, soit un manque d’entretien manifeste, ou encore qui n'est pas compatible avec l’occupation à laquelle il est structurellement destiné.

§2. Le fait générateur de la taxe est le maintien en l'état d'un immeuble ou partie d'immeuble visé ci-dessus pendant la période comprise entre deux constats successifs qui seront distants d’une période minimale de 6 mois, laquelle sera identique pour tous les contribuables.
La période imposable est l'année au cours de laquelle le constat visé à l'article 6, §2 établissant l'existence d'un immeuble bâti inoccupé maintenu en l'état, est dressé.

Article 2 : Le taux de la taxe est fixé par mètre courant de façade et par niveau, caves, sous-sols et combles non aménagés exceptés à :
-    123 € la première taxation,
-    185 € la deuxième taxation,
-    247 € à partir de la troisième taxation.

Pour le calcul de la progressivité visée ci-dessus il y a lieu de remonter jusqu’au premier exercice fiscal au cours duquel la taxe a été établie, peu importe que les taxations se soient faites sur la base de différents règlements qui se sont succédés au fil du temps, même en cas d'interruption entre les années de taxation (suite à une exonération).

Lorsque l'immeuble est à rue, la mesure de la façade s'effectue sur la longueur de la façade principale, à savoir celle où se situe la porte d'entrée principale, tandis que s'il possède plusieurs façades, la mesure est la plus grande longueur du bâti. Dans le cas d’immeuble d’angle à rue, si la porte d’entrée principale se trouve dans l’angle, la longueur à prendre en compte est le développement total du bien à front de rue.

Le montant de la taxe est obtenu comme suit : taux de la taxe multiplié par le résultat de l’addition du nombre de mètres courant de façade d’immeuble à chacun des niveaux inoccupés et/ou délabrés dudit immeuble, en ce compris les garages, mais à l’exception des caves, sous-sols et combles si ceux-ci sont non aménagés. Toute fraction de mètre est arrondie à l’unité supérieure lors du calcul final de la cotisation.

Article 3 : Les montants visés à l'article 2 seront automatiquement indexés au 1er janvier de l’année qui suit l’entrée en vigueur du présent règlement, selon l’indice des prix à la consommation, par application de la formule suivante :

Montant de base x indice du mois de janvier de l’année précédente
Indice du mois de janvier 2025

Les montants ainsi indexés seront arrondis aux 10 centimes d'euro supérieurs.

Le Collège communal est chargé d’établir, pour chaque année suivant la première année telle que renseignée à l'article 1er, un tableau récapitulatif reprenant l'ensemble des nouveaux taux indexés. Cette délibération sera portée à la connaissance du Conseil communal et publiée sur le site internet de la Ville.

Article 4 : La taxe est due par le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble inoccupé(e) et/ou délabré(e) à la date du deuxième constat, ou, le cas échéant, de chaque constat postérieur à celui-ci. 

En cas de démembrement du droit de propriété sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble, la taxe est due par l’emphytéote, l’usufruitier ou le superficiaire.

Lorsqu'un immeuble appartient à plusieurs personnes en pleine propriété, ou dans l'hypothèse où plusieurs personnes sont titulaires de droits d'emphytéose, d'usufruit ou de superficie, la taxe est portée au rôle au nom d'une ou plusieurs d'entre elles, avec la mention "indivision", chacune d'elles étant solidairement tenue au paiement de la taxe.

Article 5 :  Sont exonérés de la taxe :
1.    les immeubles frappés par les dispositions d’un plan d’expropriation approuvé par l’autorité compétente ;
2.    les immeubles accidentellement sinistrés depuis moins de trois ans à la date du deuxième constat, pour autant que le sinistre justifie l’inoccupation ou le délabrement ;
3.    les immeubles qui ont fait l’objet pendant la période comprise entre les deux constats consécutifs d’un acte translatif de propriété ;
4.    les immeubles dont le propriétaire, l'usufruitier, l'emphytéote ou le superficiaire est décédé depuis moins de deux ans au 31 décembre de l’année qui donne son nom à l’exercice d’imposition ;
5.    les immeubles qui ont fait l’objet pendant la période comprise entre les deux constats consécutifs de travaux ayant pour objectif direct de remédier à l’inoccupation et/ou au délabrement au sens du présent règlement, pour autant que le contribuable puisse prouver par des factures (avec preuve du paiement de la facture) que le montant des travaux susvisés est supérieur au montant de la taxe qui serait due en principal, hors majoration prévue en cas de taxation d’office. Ces factures devront impérativement être accompagnées de photographies démontrant l'exécution desdits travaux.
Cette exonération ne peut être accordée que pour trois exercices d'imposition à partir du premier exercice fiscal établi sous l'empire du présent règlement.
6.    les immeubles inoccupés et/ou délabrés par le résultat de la force majeure ou de circonstances qui sont de toute évidence indépendantes de la volonté du contribuable, pour autant que le motif d'exonération intervienne pendant la période comprise entre les deux constats consécutifs. La proposition à la vente ou à la location d’un immeuble inoccupé et/ou délabré n’ouvre pas le droit à une quelconque exonération. L'exonération pour inoccupation et/ou délabrement découlant de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable ne peut être accordée que pour un exercice d'imposition.

Article 6 : §1er. Les fonctionnaires assermentés et désignés par le Collège communal dressent un premier constat établissant l’existence d’un immeuble bâti inoccupé et/ou délabré qui est notifié au redevable tel que défini à l’article 4.
§2.    Un second constat est effectué par les agents susvisés au moins six mois après l’établissement du constat visé au §1er. Ce second constat est également notifié au redevable tel que défini à l’article 4. Si ce second constat établit l’existence d’un immeuble bâti inoccupé et/ou délabré, l’immeuble ou la partie d’immeuble inoccupé(e) et/ou délabré(e) est considéré(e) comme maintenu(e) en l’état au sens de l’article 1er, et une formule de déclaration est alors jointe à la notification.
§3.    Le redevable tel que défini à l’article 4 peut apporter, par écrit, la preuve que l’immeuble ne rencontre pas la définition d'immeuble inoccupé et/ou délabré au sens du présent règlement, à l’administration communale, dans un délai de trente jours à dater de la notification visée au §2. Il disposera de ce même délai pour renvoyer la formule de déclaration dont question au §2, datée, signée et dûment complétée avec tous les éléments nécessaires à la taxation ainsi que pour faire valoir ses droits aux exonérations prévues à l’article 5.
§4.    Dès qu’un second constat a été dressé pour un exercice fiscal, il tient lieu de premier constat, au sens du §1er, pour l’exercice fiscal suivant, qu’il ait été établi sur la base du présent règlement ou d’un règlement antérieur.

Article 7 : A défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article précédent, ou en cas de déclaration incorrecte, incomplète ou imprécise de la part du contribuable, et à tout le moins chaque fois qu’il y a lieu de s’écarter des arguments développés par ce dernier, la Ville procède à l'enrôlement d'office de la taxe. Les taxes enrôlées d'office sont majorées d'un montant égal à 10 % du montant initialement dû.

Article 8 : La présente taxe est recouvrée par voie de rôle. En cas de non-paiement de la taxe à l'échéance, un rappel/une sommation de payer sera envoyé(e) au redevable, par courrier recommandé. Les frais postaux de cet envoi seront mis à charge du redevable.

Article 9 : Les clauses concernant l’établissement, le recouvrement et le contentieux sont celles des articles L3321-1 à L3321-12 et de l’Arrêté royal du 12 avril 1999, déterminant la procédure devant le Gouverneur ou devant le Collège communal en matière de réclamation contre une imposition provinciale ou communale.

Article 10 : Conformément à la législation RGPD, le périmètre du traitement des données personnelles est défini comme suit :

• responsable de traitement : la Ville de Charleroi ;
• finalité(s) du(des) traitement(s) : établissement et recouvrement de la taxe sur les immeubles inoccupés et/ou délabrés ;
• catégorie(s) de données : Identification de la personne (nom, titre, adresse, téléphone, immatriculation, email, …) ; Numéro de registre national ; Données reprises au fichier central des avis de saisie ; Données d'identification électronique (adresse IP, cookies) ; Informations financières (numéro de compte bancaire, ressources financières diverses) ; Informations fiscales ; Caractéristiques personnelles (âge, date de naissance, genre, lieu de naissance, …) ; Composition de ménage ; Données judiciaires ; … ;
• durée de conservation : la Ville s’engage à conserver les données pour un délai de 30 ans et à les supprimer par la suite ou à les transférer aux archives de l’Etat ;
• méthode de collecte : recensement par l’administration et déclarations et contrôles ponctuels et mise à jour par consultation des données du registre national et/ou de la BCE ;
• communications des données : les données ne seront communiquées qu’à des tiers autorisés par ou en vertu de la loi, notamment en application de l’article 327 du code des impôts sur les revenus, ou à des sous-traitants du responsable de traitement.

Article 11 : La présente délibération sera transmise au Gouvernement wallon dans le cadre de la tutelle spéciale d’approbation. Elle sera en outre publiée conformément aux articles L1133-1 et L1133-2 du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation, et entrera en vigueur le 1er janvier 2026.

Résultats des votes

Par 32 voix pour et 5 voix contre ;