Bail emphytéotique - ASBL Tennis Club La Perche - Rue Fulgence Masson à Thulin
Vu la Loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs ;
Vu le Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation ;
Vu le Livre III du nouveau Code civil entré en vigueur le 1er septembre 2021 ;
Vu la convention de bail signée le 17 février 1987 entre l'Administration communale de Hensies et L’ASBL Tennis club la Perche Thulin ayant son siège Rue Fulgence Masson 1A à 7350 Thulin, établissant la location des installations sportives, comprenant deux courts de tennis et un bâtiment à usage de vestiaire pour les utilisateurs des courts, sises au lieu dit "Champ de la Perche" et ce, pour une durée illimitée ;
Vu la décision du Collège communal, prise en date du 14 juillet 2025, approuvant la demande de modification du bail emphytéotique émanant de l'ASBL Tennis club la Perche (l’emphytéote) ;
Vu la décision du Collège communal, prise en date du 01 septembre 2025, approuvant le procès-verbal de division de la parcelle cadastrée 3ème division D 103 S établi par Monsieur PLAMONT Valentin, Géomètre-Expert ;
Vu la décision du Collège communal, prise en date du 13 octobre 2025, approuvant les modalités du bail emphytéotique à renouveler avec l'ASBL Tennis club la Perche ;
Considérant que l’Étude des Notaires DE VISCH et MAURO ne parvient pas à retrouver trace de ladite ASBL de l'époque ; le moniteur belge ne faisant mention d’aucune ASBL portant ce nom antérieurement à l’année 2012, date de constitution de l’ASBL actuelle portant le même nom et sollicitant un bail emphytéotique pour le terrain et infrastructures dont question ;
Considérant dès lors que le précédent bail emphytéotique pour une durée illimitée de 1987 n'était qu'un document sous seing privé, que ce dernier n’a jamais pris cours par défaut de constitution de ladite ASBL de l'époque ;
Considérant le projet de développement / modernisation du site présenté par l'ASBL en vue de créer de nouveaux terrains de tennis et padel ainsi qu'un clubhouse intégrant des fonctions HORECA et polyvalente ;
Considérant que cette ASBL est l'exploitant historique de ce site ;
Considérant qu'il convient de conclure un bail emphytéotique avec l'actuelle ASBL"TENNIS CLUB LA PERCHE THULIN", en abrégé "TC LA PERCHE" ayant son siège social à 7350 Hensies, Rue Fulgence Masson(TH) 1A, immatriculée au registre des personnes morales de Hainaut division Mons sous le numéro BE0849.936.863 et à la T.V.A. sous le numéro BE0849.936.863; constituée suivant acte reçu sous seing privé en date du vingt-deux octobre deux milles douze, publié aux Annexes du Moniteur Belge du 08/11/2012 sous le numéro 12182491 ;
Considérant les discussions entretenues entre l’Étude des Notaires DE VISCH et MAURO, l'actuelle ASBL "TC LA PERCHE" et l'Administration communale, relatives aux modalités du bail emphytéotique ;
Vu l'avis de légalité remis par la Directrice financière en date du 16 mars 2026 ;
Considérant le projet de bail ci-annexé et faisant partie intégrante de la présente décision et notamment les principales modalités reprises en extrait ci-après :
II. Titre du constituant – etat du bien - Projet
- Valeur du Bien : À l’effet de vérifier l’interdiction de diminuer la valeur du Bien, une expertise a été réalisée par le notaire soussigné et le bien peut être évalué à cent vingt-cinq milles euros (125.000,00€).
V. Durée & causes d’extinctions
- Durée maximale : Le Droit d’emphytéose est consenti pour une durée initiale de 50 ans, ...
- Echéance – Prorogation ou Renouvellement :
A l’échéance, le Droit d’emphytéose sera de plein droit prorogé ou en cas de dépassement du délai maximum autorisé par la loi, renouvelé, aux mêmes conditions et pour la même durée, à moins d’une notification contraire dénoncée par le Constituant à l’Emphytéote six mois avant l’échéance de la durée initiale.
- Extinction, dissolution :
Le Droit d’emphytéose s’éteint dans les conditions prévues par la loi.
Tous les frais relatifs à la transcription de l’acte constatant la réalisation de la condition résolutoire seront à charge de l’emphytéote.
VI. Volet économique
- Redevances – Indexation-Modification du loyer-Révision
- Redevance : Le Droit d’emphytéose est consenti et accepté moyennant une redevance annuelle non indexable de un euro (1€).
- Révision :
Les comparants déclarent que cette redevance sera revue dans un délai de trois ans suivant la réalisation effective du projet, et ce, sur base d’une estimation réalisé par un expert (géomètre/notaire).
En cas de réalisation effective du projet, la redevance de base sera calculée sur la valeur du bien (125.000,00€) au moment de la signature du bail, multipliée par un taux de rendement fixé à 4%.
La demande de révision sera réalisée par lettre recommandée envoyée au siège de l’ASBL dans le mois de l’échéance du délai de trois ans suivant la réalisation effective du projet.
Le projet sera considéré comme effectif lorsque les terrains de padel auront été construits et mis en location.
La redevance pourra par la suite être revue tous les 5 ans à la date anniversaire de la signature du bail de la même façon. Le délai de 5 ans prenant cours le jour de la fixation de la première révision.
La révision se basera sur une estimation des biens, en ce compris les améliorations réalisées par l’emphytéote, mais dont seront déduites les factures obtenues par l’ASBL pour la réalisation du projet.
Cette redevance sera cependant plafonnée à un maximum de dix milles euros par an (10.000 euros).
- Ouvrages et/ou plantations érigées en vertu de l’Emphytéose
A l’expiration du bail, l’emphytéote devra rendre le bâti au bailleur dans son pristin état. Toutefois, le bailleur, s’il le désire, pourra conserver les améliorations que l’emphytéote aura faites à la parcelle, sans que ce dernier puisse prétendre à une indemnité quelconque.
VII. Conditions générales – autres obligations
- Entretiens et réparations
L’Emphytéote effectuera l’ensemble des réparations d’entretien (les réparations d’entretiens nécessaires, à court et long terme pour préserver la valeur du Bien, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure) et de l’ensemble des grosses réparations (celles qui portent sur la structure du bien ou ses composantes inhérentes).
Il est cependant précisé par les parties que jusqu’à la mise œuvre du projet, l’entretien du terrain et des abords restera à charge de la commune.
Le superficiaire devant procéder à l’entretien des infrastructures existantes (terrains de tennis, salle etc).
- Mise en garantie du bien
L’emphytéote a été dument averti par le notaire instrumentant que seul son droit d’emphytéose pourra être mis en garantie en cas de nécessité de souscrire un crédit hypothécaire et que l’autorité communale ne pourra se porter affectante pour le tréfonds.
IX. Partie normalisée de l’acte
- Frais : Les frais, droits et honoraires sont à charge de l’Emphytéote.
Considérant les débats en séance ;
DECIDE, à l'unanimité :
Article 1er : D'approuver le projet de bail emphytéotique ci-annexé avec l'actuelle ASBL"TENNIS CLUB LA PERCHE THULIN", en abrégé "TC LA PERCHE" ayant son siège social à 7350 Hensies, Rue Fulgence Masson(TH) 1A, immatriculée au registre des personnes morales de Hainaut division Mons sous le numéro BE0849.936.863 et à la T.V.A. sous le numéro BE0849.936.863. ASBL constituée suivant acte reçu sous seing privé en date du vingt-deux octobre deux mille douze, publié aux Annexes du Moniteur Belge du 08/11/2012 sous le numéro 12182491 pour une durée de 30 ans.
Article 2 : De confier à Messieurs Eric THIEBAUT, Bourgmestre et Michaël FLASSE, Directeur général, les formalités administratives dont la signature du bail, en présentiel ou par le biais d'une procuration numérique (RNS) le cas échéant conformément au décret wallon du 27 mars 2024.
Article 3 : De transmettre la présente décision à l’Étude des notaires DE VISCH et MAURO, sise à l'Avenue du Saint-Homme n°11B à 7350 Thulin.
Article 4 : D'informer la Direction Financière de la présente décision et d'inscrire le produit de la redevance emphytéotique en recette au Budget ordinaire 2026 et suivants.
Article 5 : D'abroger toutes les décisions antérieures relatives à la collaboration entre le club et la Commune.
Article 6 : De conditionner l'octroi du subside annuel au TC La Perche à l'organisation d'initiation gratuite pour les jeunes de l'entité.
Remarques de Monsieur André ROUCOU, Conseiller communal :
Modifications
- Mise à jour du bail conclu le 17/2/87 entre l’ASBL et la commune en vue de moderniser les installations existantes et construction de 2 terrains couverts de padel et d’un deuxième Tennis couvert avec espace de petite restauration et d’une terrasse.
- Le bail initial pour une durée illimitée en contrepartie de l’investissement total à charge de l’ASBL (1987) a dû être approuvé par le conseil communal de l’époque. Cette décision court toujours.
En ce qui concerne le fonctionnement nous souhaitons, demandons que, comme par le passé, aux périodes de vacances, mercredi après-midi, congés scolaires, les étudiants de tout niveau bénéficient d’une occupation prioritaire tant pour le padel que pour le tennis, avec des horaires à définir ainsi qu’à la gratuité durant ces périodes.
Comme maintenant, nous demandons que la cotisation annuelle soit la plus démocratique possible et que si, bénéfice il y a, il soit affecté à cette démocratisation.
- Nous sommes étonnés qu’on réclame une redevance d’une part et qu’on accorde un subside de l’autre de 1000€/an. Notre étonnement porte surtout sur 2 poids, 2 mesures pratiqués. Les autres activités sportives en salle ou en plein air qui sont mises à disposition par la Commune ne sont pas soumises à redevance par les organisations qui en disposent. De surcroit, cette ASBL supportera tous les frais de fonctionnement eau, gaz, électricité, entretien, nettoyage ! est ce le cas pour les autres organisations ?
- Ne connaissant rien au Padel nous sommes allés sur Internet :
- Il y a 2200 installations en Belgique en 2025, soit 500 en Wallonie et Bruxelles et 1.700 euros en Flandre.
- C’est encore un sport de riches et une partie des gens qui les fréquentent vont pour y être vus.
- Les prix varient en fonction de l’heure et du jour, de 15€/h à 30€/h de jeu. Le padel se pratique en général à 2 ou 4 joueurs.
Le cout de construction s’élèverait en 2025 entre 60.000 et 70.000 € HTVA suivant la dimension du padel. Les murs sont en verre sécurit et grillage ? les terrains sont couverts ou à l’air libre. Le terrain est en dur recouvert par un gazon artificiel.
A titre indicatif, pour les entreprises privées, la rentabilité porte sur un chiffre d’affaires annuel de 40.000 € à 70.000 € et présente un retour sur investissement de 3 à 2 ans avec une marge brute de 50 à 70%, avec une location horaire de 32€/h et des abonnements.
Il est considéré comme un sport de riches et certains y vont pour être vus.
Le cout d’entretien est évalué entre 2.000 et 5.000€/an et le cout de construction, maçonnerie, et piste de padel entre 60.000 et 70.000 HTVA (surement en augmentation).
Rappelons en passant que les terrains dont question sont consacrés à une mission de service public et communautaire.
Il m’a été rapporté que la pratique du padel est bruyante surtout remarquée aux heures du soir et de la nuit. Nous demandons l’application d’un règlement qui fixe un horaire de fonctionnement limité à 22h00. (bruit du padel, des voitures qui quittent le site).
En ce qui concerne l’ASBL, nous regrettons qu’aucun administrateur actuel n’habite Hensies.
- La réalisation projetée vise l’aménagement des installations existantes et la réalisation de 2 padels couverts et d’un tennis supplémentaire couvert.
Plusieurs solutions sont envisagées suivant que l’ASBL obtiendra des subsides ou non ainsi que la hauteur des prêts consentis et leur durée de remboursement.
Ceci n’est pas très clair à ce jour.
En outre, on parle d’un clubhouse intégrant des fonctions Horeca et polyvalentes.
Nous souhaitons que l’on précise de quoi il s’agit. Nous pouvons admettre un endroit pour se désaltérer ou une légère collation sans plus.
- Le droit d’emphytéose est conclu pour une durée de 50 ans. Pourquoi si longtemps. Pourquoi pas 30 ans. N’oublions pas que la responsabilité des administrateurs est engagée quant au remboursement de l’emprunt à consentir pour réaliser ce projet.
Combien seront encore là durant toute la période de remboursement. Est-on sûr que d’autres administrateurs pendront la responsabilité du remboursement qui restera à couvrir ?
- Je lis dans les conditions générales VII, 5° que le droit d’emphytéose pourra être mis en garantie en cas de nécessité de souscrire un crédit hypothécaire. Cela est-il possible ? si l’ASBL, quelle qu’en soit la raison, ne sait pas s’assumer, la totalité du bien revient à la Commune sans indemnité d’aucune sorte annulant ainsi la portée de la garantie.
Si j’ai bien compris la redevance sera de 125.000€ x 4% = 5.000€ dans un délai de 3 ans suivant la mise en fonctionnement.
Avec une mise en location signifiant « loué à l’heure d’utilisation » par des joueurs cotisants ou invités.
Vous me confirmez que les 125.000€ représentent l’estimation de la valeur des terrains prévus dans l’emphytéose ainsi que des réalisations actuelles (terrains couverts, tennis de plein air et le vestiaire).
On indique une révision quinquennale à savoir 125.000€ + améliorations apportées par les investissements – factures liées à ces investissements.
En quoi la redevance sera-t-elle accrue ?
Dernière question : cette ASBL est-elle soumise au précompte immobilier ?
En résumé pour nous, ce qui est important c’est que tous les habitants de l’entité, jeunes et moins jeunes accèdent aux terrains de tennis et de padel à des couts les plus démocratiques possibles sans entrer pour autant dans des clubs où la compétition est l’objectif et qui restreignent ainsi l’accès aux meilleurs joueurs.
Suite aux débats en séance, le Conseil communal accepte :
- de limiter la durée du bail emphytéotique à 30 ans ;
- de conditionner l'octroi du subside au TC La Perche à l'organisation d'initiations gratuites pour les jeunes de l'entité ;
- l'abrogation de toutes les décisions antérieures relatives à la collaboration entre le club et la Commune.