Permis d’urbanisme n° 218/2024. Construction d'un ensemble de 53 logements répartis en 3 immeubles à appartements et 15 maisons unifamiliales avec la création d’une nouvelle voirie, des cheminements piétons, des emprises et des rétrocessions pour respecter l’alignement de la rue Visé Voie et des emprises pour l’entretien de la haie existante le long de la rue Aux Ruelles, Visé Voie à 4041 Vottem. Requête de Monsieur Antonino Sacco. Article D.IV.41 du CoDT.

Vu le Code du Développement Territorial (ci-après le Code), notamment son article  D.IV.41;

Vu le décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale;

Vu la circulaire du 23 décembre 2021 relative à la constructibilité en zone inondable;

Vu la demande en permis d’urbanisme n°218/2024 introduite par TEXTE MASQUÉ | RGPD à TEXTE MASQUÉ | RGPD, pour la construction d'un ensemble de 53 logements répartis en 3 immeubles à appartements et 15 maisons unifamiliales avec la création d’une nouvelle voirie, des cheminements piétons, des emprises et des rétrocessions pour respecter l’alignement de la rue Visé Voie et des emprises pour l’entretien de la haie existante le long de la rue Aux Ruelles, Visé Voie à 4041 Vottem, section A n° 76 A, 88 C, 89 B 2, 89 F 2, 92 C, 93 B, 93 C, 93 D, 94, 95, 100 R 2, 102 A, 102 B, 103;

Vu le projet annexé au dossier;

Considérant que les travaux consistent en :

• La création d’un ensemble de 53 logements répartis en 3 immeubles à appartements et 15 maisons unifamiliales;
• La création d’une nouvelle voirie en cul-de-sac y compris ses accotements et ses aires de rebroussements pour les services de secours;
• La réalisation de 2 liaisons piétonnes (ou mode doux) à céder à la Ville :
  • Première liaison piétonne : un nouveau sentier est aménagé pour relier le site à la rue aux Ruelles, offrant un accès direct et sécurisé aux piétons. Cette connexion permet de favoriser les déplacements à pied ou à vélo et d'améliorer l'accessibilité des riverains. La rue aux Ruelles à Herstal joue un rôle essentiel dans le développement des déplacements doux au sein de la commune. Elle s'inscrit dans une stratégie globale visant à améliorer la mobilité non motorisée et à renforcer les connexions entre les différents quartiers. La rue aux Ruelles s'intègre dans une politique communale ambitieuse visant à renforcer le maillage des déplacements doux, contribuant ainsi à une meilleure qualité de vie pour les habitants et à une mobilité plus durable.
  • Seconde liaison piétonne : un sentier est créé le long de la limite Est du site, assurant une connexion continue entre la rue Visé Voie et l'extrémité nord-est de la nouvelle voirie. Ce sentier se prolonge vers l'est, anticipant ainsi la possibilité de futures connexions piétonnes dans cette direction, en cohérence avec un développement progressif du maillage. Il comprend également la haie existante le long de la limite mitoyenne pour en assurer l’entretien.
• La réalisation d’emprises et de rétrocessions afin de respecter le plan d’alignement de la rue Visé Voie et permettre l’installation d’un abri de bus;
• La réalisation d’une emprise le long de la rue Aux Ruelles pour assurer l’entretien et le maintien de la haie existante qui participe au cadre paysager du site et de la ruelle;

Considérant que le bien est situé en zone d'habitat au Plan de secteur de Liège adopté par Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 26 novembre 1987, et qui n'a pas cessé de produire ses effets pour le bien précité;

Considérant que le bien est repris en zone d’habitat apte à l’urbanisation sous trois conditions cumulatives, à savoir être localisé en bordure d’urbanisation, en zone d’habitat au plan de secteur et à front d’une voirie équipée en eau, électricité et égout ou qu’il est prévu d’équiper et en zone d’habitat urbain apte à l’urbanisation au Schéma de structure communal adopté par le Conseil communal du 28 novembre 2013, entré en vigueur le 20 avril 2014 et devenu Schéma de développement communal suite à l’entrée en vigueur du CoDT;

Considérant que ces trois conditions sont rencontrées par la présente demande;

Considérant que le bien est situé dans une rue dont le plan d’alignement a été approuvé par Arrêté Royal du 11 avril 1960;

Vu le schéma général du réseau des voiries dans lequel s’inscrit la demande;

Considérant que les communes sont compétentes en matière de propreté, de salubrité, de sûreté, de tranquillité, de convivialité et de commodité de passage dans les espaces publics;

Vu le plan de cession et de rétrocession dressé en septembre 2025 par Monsieur B. Meurant, géomètre-expert du bureau GéoDILEx srl, annexé au dossier :

• Le projet nécessite en effet, en plus des emprises à réaliser sur les parcelles du demandeur, une rétrocession d’une partie du domaine public;
• Il est à noter que les parties du domaine public à rétrocéder doivent être désaffectées du domaine public avant de pouvoir être cédées;

Considérant que l’ensemble des emprises à réaliser, en ce compris la nouvelle voirie et les deux sentiers, ont une contenance de 2.359 m², les rétrocessions à réaliser ont une contenance de 14 m²;

Considérant que la demande de permis a été soumise à des mesures particulières de publicité du 5 mai 2025 au 20 juin 2025 pour les motifs suivants : Application de l’article R.IV.40-2 alinéa 1er, 1 du CoDT :

• La construction ou la reconstruction de bâtiments dont la hauteur est d'au moins trois niveaux ou neuf mètres sous corniche et dépasse de 3 mètres ou plus la moyenne des hauteurs sous corniche des bâtiments situés dans la même rue jusqu'à vingt-cinq mètres de part et d'autres de la construction projetée, la transformation de bâtiments ayant pour effet de placer ceux-ci dans les mêmes conditions;

Application de l’article R.IV.40-2 alinéa 1er, 2 du CoDT :

• La construction ou la reconstruction de bâtiments dont la profondeur, mesurée à partir de l'alignement ou du front de bâtisse lorsque les constructions voisines ne sont pas implantées sur l'alignement, est supérieure à 15m et dépasse de plus de 4mètres les bâtiments sur les parcelles contiguës, la transformation de bâtiments ayant pour effet de placer ceux-ci dans les mêmes conditions;

Application des articles D.IV.40 1° et R.IV.40-1§ 1er 7°; les demandes de permis d'urbanisation visées à l'article D.IV.41 et aux articles 7 et suivants du décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale, à savoir :

• Demande de permis d'urbanisme impliquant la demande d'ouverture, de modification ou de suppression d'une voirie communale.
• Réalisation d’une emprise en vue de son incorporation dans le domaine public;

Considérant que celle-ci a soulevé 3 courriels de réclamations, 1 lettre pétitionnaire signée par 7 personnes ainsi qu’un courrier accompagné d’une pétition signée par 38 personnes, émanant des personnes ci-après désignées :

1. Courriel de Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD
2. Courriel de Monsieur et Madame STEXTE MASQUÉ | RGPDTEXTE MASQUÉ | RGPD

3. Courriel de Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD
4. Lettre pétitionnaire déposée par Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD signée par 7 personnes;
5. Courrier de réclamation déposé par Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD, auquel est annexée une pétition ayant récolté 38 signatures;

Considérant que les réclamations portent sur les points suivants :

• L’implantation du projet et les gabarits

Trois réclamations portent sur la perte d’intimité causée par la proximité du projet et les vis-à-vis avec les habitations existantes en périphérie;

Les réclamants situés Allée des Roubys déplorent le fait que les nouvelles habitations projetées ne sont qu’à quelques mètres de leur fond de jardin et orienté de façon à avoir une vue plongeante sur leur jardin mais également leurs pièces de vie. Ils attirent également l’attention sur le fait que leur jardin est actuellement plus haut que le terrain du projet et s’interroge sur la gestion du mur de soutènement déjà vétuste et la plantation de la haie prévue le long de ce mur. 

Deux réclamations portent également sur la perte de luminosité causée par la proximité et la hauteur des gabarits projetés sur leur habitation sise rue des Maraîchers.

Une réclamation et la pétition dénoncent une typologie inadéquate par rapport au contexte bâti, mais également un nombre d’immeubles trop important.

• Dévaluation des biens existants

La réclamation de TEXTE MASQUÉ | RGPD attire notre attention sur la dévaluation de leur bien suite à la réalisation du projet. La perte d’intimité importante et les vis-à-vis avec tout ce que cela implique (bruit, odeur, …). En effet, les réclamants ont fait les démarches pour entreprendre de gros travaux de rénovation de leurs toitures et la rénovation des abords de leur propriété alors que le bien risque d’être dévalué par la proximité du projet.

• La gestion des eaux pluviales

Une réclamation attire notre attention sur les aspects négatifs des bassins de rétention en plein air : noyade, risque de chute des enfants, moustiques. Ils s’interrogent également sur l’entretien de ce type d’installation.

Ils indiquent également que ces installations sont la preuve qu’il y a trop d’asphalte pour une surface restreinte.

• Entretient du terrain, des jardins et des zones en copropriété

Une réclamation attire notre attention sur le fait qu’actuellement le terrain n’a plus été entretenu depuis 2023.

Une autre réclamation s’inquiète de l’entretien à long terme des fonds de jardins et des espaces de par cette aire de jeux en copropriété. Ils s’interrogent également sur la jouissance de cette aire de jeu, et la sécurité. Ils rappellent les faits de la plaine de jeux Axel Witsel qui a été dégradée et incendiée en 2016.

Le réclamant s’inquiète également des nuisances sonores dues à la proximité de l’air de jeu avec leur fonds de jardin.

• Plantation et cadre de vie

Un réclamant s’inquiète de la disparition de la végétation actuelle remplacée par « quelques arbres plantés ».

• La qualité du logement

Les logements sont jugés trop petits et qualifiés de « cage à poule » dans deux réclamations reçues. Les réclamants dénoncent une volonté de rentabilité financière au détriment d’une qualité de logement.

Les logements ne comportent aucun garage ou de cours privatives, la surface des pièces de vie sont identiques que le logement ait 2, 3, 4 ou 5 chambres. Le réclamant s’interroge sur la localisation des compteurs de gaz et d’électricité des logements.

Un réclamant indique également que ce type de logement engendrera la création d’une « cité » « avec toutes ces conséquences nuisibles ».

• La mobilité et le stationnement

Deux réclamations attirent notre attention de façon générale au manque de stationnement au sein du projet et le risque d’aggraver la situation déjà problématique du stationnement rue Visé Voie.

Un réclamant s’interroge sur le fait de ne pas avoir créé une liaison piétonne pour relier la rue des Maraichers avec la rue « Aux ruelles ».

• Effet négatif d’un chantier de grande ampleur

Une réclamation porte sur les conséquences/risques d’un chantier de cette ampleur sur le bâti existant comme par exemple l’apparition de fissures.

• Insécurité

Une réclamation relève le problème de la sécurité du quartier avec la création de rue en cul-de-sac. Les réclamants s’inquiètent également de l’installation de « jeunes consommateurs » ou encore de leurs « fêtes clandestines » et les nuisances qui en découlent (bruit, insécurité, vandalisme).

• Autres

Une réclamation porte sur les risques d’une cabine haute tension (incendie, explosion, électrocution).

Une réclamation propose une nomination pour le nouveau Clos « Cour du Mesureur » qui fait référence à l’ancienne cour du Mesureur rue Visé Voie;

Considérant que les réclamations sur les questions de voiries amènent l’analyse suivante :

• La parcelle est reprise en zone d’habitat au plan de secteur;
• Le projet est en conformité avec la zone d’habitat urbain apte à l’urbanisation et avec la zone d’habitat apte à l’urbanisation sous 3 conditions cumulatives du schéma de développement communal;
• Le projet propose une ouverture de voirie formant un « Y » dont les deux branches sont en culs-de-sac avec des aires de rebroussement au fond pour les services de secours;
• La voirie retombera dans le domaine public ce qui impliquera ainsi un droit de police;
• Les rues en cul-de-sac sont entourées par les logements et non à l’écart du quartier, et qu’il n’y a donc pas de raison qu’il y ait plus de débordement qu’ailleurs ou que des toxicomanes s’y retrouvent;
• Comme dans tout quartier, « les voisins veillent » et qu’une autosurveillance s’applique, comme dans les rues adjacentes. Il n’y a pas lieu de penser que les futurs résidents encourageront ce type de comportement ou de débordements dans le clos;
• Le projet est prévu en zone de rencontre et prévoit un cheminement secondaire de divers sentiers piétons avec des possibilités futures de renforcer le maillage existant;
• Le projet propose des connexions futures éventuelles avec le maillage existant;

Considérant que les réclamations portant sur la voirie sont non fondées;

Considérant que les réclamations portant sur d’autres points que la voirie sont de la compétence du Collège communal;

Considérant que les travaux et actes projetés tendent à faciliter les cheminements des usagers faibles et à encourager l’utilisation des modes de déplacements doux;

Considérant que les services et commission visé ci-après ont été consultés :

• AIDE - Association Intercommunale pour le Démergement et l'Epuration des communes de la Province de Liège Scrl : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 19 mai 2025 est favorable conditionnel. Cet avis est un avis général. Une analyse technique détaillée a été demandée;
• CILE - Compagnie Intercommunale Liégeoise des Eaux : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 6 juin 2025 favorable conditionnel;
• OTW - Opérateur des Transports de Wallonie : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 23 juin 2025 est favorable conditionnel;
• IILE - Intercommunale d'Incendie de Liège et Environs : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 19 juin 2025 est défavorable - avis revu le 25 juin 2025 en favorable conditionnel; En effet, un courriel des services incendie du 25 juin 2025 stipule qu’à défaut de pouvoir rendre l’implantation conforme, il est demandé l’installation de 2 robinets d’incendie armés (RIA) dans les blocs B et C;
• Province de Liège - Direction Générale des Infrastructures et du Développement durable - Cellule Voirie communale - Madame TEXTE MASQUÉ | RGPD, Attachée-Commissaire Voyer son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 2 juin 2025 est favorable conditionnel;
• Service Public de Wallonie - DGO3 - Direction de la ruralité et des cours d’eau - Direction du développement rural (cellule GISER) (Jambes) : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 27 mai 2025 est favorable;
• AWAP - Service Public de Wallonie DGO4 - Service Archéologie : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 11 juin 2025 est favorable conditionnel;
• Service Public de Wallonie - DEE - Direction des Risques Industriels, géologiques et miniers : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 1^er juillet 2025 est favorable conditionnel;
• CCATM - Commission Consultative Communale d'Aménagement du Territoire et de Mobilité - Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD, Président : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 ne nous est pas parvenu et est réputé favorable;
• Resa - Secteur Electricité : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu le 30 juin 2025 est favorable conditionnel;
• Resa - Secteur Gaz à l'attention (Cellule "immeubles à appartements") : son avis sollicité en date du 25/04/2025 ne nous est pas parvenu et est réputé favorable;
• DNF : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 ne nous est pas parvenu et est réputé favorable;
• SPW-TLPE : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 ne nous est pas parvenu et est réputé favorable;
• Police - son avis sollicité en date du 25 avril 2025 ne nous est pas parvenu et est réputé favorable;

Considérant que l’avis des services communaux suivants a également été sollicité :

• Service Sécurité et Salubrité Publiques (Dpt Logement) : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 26 mai 2025 est partiellement défavorable;
• TEXTE MASQUÉ | RGPD Conseiller en Mobilité de la Ville de Herstal : son avis sollicité en date du 25 avril 2025 et reçu en date du 27 mai 2025 est défavorable;
• Bureau d'études de la Ville de Herstal –TEXTE MASQUÉ | RGPD: son avis sollicité en date du 25 avril 2025 est favorable conditionnel;

L’avis du service Mobilité de la Ville de Herstal est défavorable :

« En l’état, nous remettons un avis défavorable au projet.

Nous demandons :

• La suppression des accotements en « terre-pierre » pour éviter l’effet de trottoir/zone de stationnement. Les espaces peuvent être repensés pour y intégrer du stationnement légal;
• Le maintien des lampadaires dans le domaine public, au moyen de petites excroissances de voiries;
• La création d’un local vélo d’une capacité de 28 emplacements pour le bloc C aux dimensions décrites ci-dessus.

Nous recommandons :

• Des ascenseurs pour chaque noyau de circulation verticale prévu dans le projet.
• Si le point précédent n’est pas rempli, la suppression de l’emplacement pour personne handicapée situé à l’entrée du bloc A, sur la rue Visé Voie.
• L’augmentation de l’offre d’au moins 5 emplacements extérieurs de stationnement au sein du lotissement.
• L’intégration de garage dans les habitations privatives.
• Que chaque logement dispose d’au moins 1 emplacement qui lui est attitré et que les autres soient disponibles pour les visiteurs du site.
• La création d’un système de voitures partagées au sein du site. »;

Le service Sécurité et Salubrité (Dpt logement) de la Ville de Herstal remet également un avis partiellement défavorable :

« Chaque occupant (locataire) d’une unité d’habitation devra avoir un accès permanent aux compteurs gaz et électricité (ou tableau électrique) desservant ladite unité d’habitation en excluant le passage obligatoire par un lieu privé.

L’emplacement des compteurs pour les Blocs A et B (composé chacun de 2 sous-blocs avec entrée indépendante) sont situés dans des locaux techniques accessibles par les parkings. Les portes d’accès à ses locaux doivent être accessibles pour tous les occupants des logements des Blocs A et B.

L’emplacement des compteurs pour le Bloc C (composé de 2 sous-blocs avec entrée indépendante), sont situés dans des locaux techniques accessibles au rez-de-chaussée de chaque sous-bloc. Les portes d’accès à ses locaux doivent être accessibles pour tous les occupants des logements du Bloc C.

L’emplacement des compteurs gaz pour les blocs de Maisons 1, 2, 3 (soit 15 maisons) n’étant pas précisé : Avis défavorable.

Les locaux où sont placés les compteurs gaz pour les blocs A, B et C seront équipés de ventilations haute et basse donnant accès directement vers l’extérieur suivant les normes en vigueur.

Pour rappel, l’emplacement des chaudières pour les blocs A, B et C n’étant pas précisé sur les plans, les locaux où sont placées les chaudières doivent être ventilés selon les règles de l’art avec ventilations haute et basse donnant accès directement vers l’extérieur afin d’éviter toute intoxication.

Pour rappel, l’emplacement des chaudières et des compteurs gaz n’étant pas précisé sur les plans pour les blocs Maisons 1, 2 et 3, les locaux où sont placés les chaudières et les compteurs gaz doivent être ventilés selon les règles de l’art avec ventilations haute et basse donnant accès directement vers l’extérieur afin d’éviter toute intoxication. »;

Le Bureau d’étude communal remet un avis favorable conditionnel :

" Il y a lieu de revoir et préciser le plan d’égouttage afin de répondre aux remarques suivantes :

• Nous constatons que le raccordement du bloc A vers la rue Visé Voie se fait directement sur la chambre de visite. Ce type de raccordement implique de revoir la cunette de la chambre de visite selon le cahier des charges du bureau d’études;
• Le raccordement du bloc B est complètement en travers. Les raccordements doivent être perpendiculaires à l’égout.
• Les chambres de visite avec les siphons disconnecteurs doivent être perpendiculaires à l’égout. Le raccordement d’une des 6 maisons le long du chemin « Aux Ruelles » part en travers après le siphon, cela n’est pas conforme;
• Fournir une note de calcul attestant qu’un seul raccordement suffit pour le bloc C comptant 14 appartements;
• Chaque maison unifamiliale doit avoir son propre raccordement. Il y a des discordances entre les plans qui représentent tantôt 5 raccordements et tantôt 6 raccordements;
• Fournir un détail des doubles avaloirs : préciser le type d’avaloir et détailler le raccordement;
• Représenter le schéma d’égouttage de l’eau de pluie. Le plan représente les avaloirs en voirie mais où vont-ils se raccorder ? "; 

Considérant qu’au vu de l’avis des services communaux de Mobilité, de Sécurité et Salubrité et du bureau d’Etudes, il convient que le Collège communal sollicite le dépôt de plans modifiés répondant aux critiques soulevées;

Vu le rapport du 23 septembre 2025 de TEXTE MASQUÉ | RGPD, Architecte et l’accord de TEXTE MASQUÉ | RGPD Conseillère en Aménagement du Territoire et Urbanisme;

Sur proposition du Collège communal;

A l’unanimité;

D é c i d e 

1. De déclarer non fondées les réclamations relatives à la voirie.
2. Suivant le plan dressé en septembre 2025 par Monsieur B. Meurant, Géomètre-Expert du bureau GéoDILEx srl, de marquer son accord sur :

• La création d’une nouvelle voirie en Y et en cul-de-sac y compris ses accotements et ses aires de rebroussements pour les services de secours.
• La réalisation de 2 liaisons piétonnes (ou mode doux).
• La réalisation d’emprises et de rétrocessions afin de respecter le plan d’alignement de la rue Visé Voie.
• La réalisation d’une emprise le long de la rue Aux Ruelles.

La nouvelle voirie et ses équipements, les cheminements piétons et les emprises seront cédés gratuitement à la Ville de Herstal en vue d’être incorporés dans le domaine public.

Les rétrocessions générées par l’alignement de la voirie Visé Voie, d’une superficie de 14 m2, seront cédées gratuitement par la Ville après leur désaffectation du domaine public.