Cadre de Vie - Étape 5 - Projet d'urbanisme avec ouverture de voirie communale et rétrocession des espaces publiques - Permis public - PP/24/37 - n.v. GROEP HUYZENTRUYT (représentée par M. GHELDOF) dont le siège est établi à Wagenaarstraat, 33 à 8791 Beveren-Leie, sollicitant l'autorisation pour la construction groupée de 37 maisons, avec ouverture de voirie communale, sur des biens sis rue de Bray à 7110 Maurage, sur des parcelles cadastrées 8ème Division - Maurage - Section B n° 188 A 8, 188 B 8, 188 C 8, 188 L 8, 188 W 8, 188 X 8, 188 Y 8, 188 D 8, 188 E 8, 188 F 8, 188 K 8

Note explicative

Il s'agit ici d'une demande d'avis sur des plans modificatifs relatifs à une demande permis d'urbanisme (permis public) et c'est le Fonctionnaire délégué du Service public de Wallonie qui est en charge de l'instruction de celle-ci, qui concerne plus précisément l'ouverture d'une nouvelle voirie, l'aménagement d'un terril en verger, et la construction de 37 maisons ; en effet, après avoir recueilli un avis défavorable de la cellule Giser, le demandeur a souhaité conformément au CoDT, produire des plans modificatifs ;

Considérant le nouveau récépissé de réception du dossier par le Fonctionnaire délégué, daté du 07/01/26;

Pour rappel, les parcelles cadastrales concernées par la demande sont soumises à l'application des : 

• Plan de secteur, qui les situe en zone d'aménagement communal concerté, et en zone d’habitat ;

• Schéma de développement communal, qui les situe en zone d'habitat résidentielle linéaire, et en zone d'aménagement différé ;

• Guide communal d’urbanisme, qui les situe en unité paysagère de type 17 - Unité de transition entre les ordres continu et ouvert ;

Elles sont également situées dans le périmètre du Schéma d'orientation local : Marie-José (Arrêté ministériel du 30/04/2001).

Cette demande requiert l'avis du Conseil Communal sur le point relatif à la voirie communale, d'où la raison de sa présentation.

Il est rappelé l'historique du dossier :

• Le site a fait l'objet d'un périmètre de remembrement, approuvé par Arrêté ministériel ;
• Un permis d'urbanisme visant l'aménagement de l'ensemble du site a déjà été accordé par le Fonctionnaire délégué ;
• Un second permis d'urbanisme pour modifier les lots de certaines parcelles a été RÉPUTÉ REFUSÉ, suite à un recours contre la décision de REFUS du Conseil Communal, sur la modification de la voirie initialement proposée (⇾ étant donné qu'aucune décision n'a été émise par le Gouvernement wallon sur le projet en recours, dans le délai qui lui était imparti, la décision du Fonctionnaire délégué du Service public de Wallonie a été, dès lors, confirmée ⇾ Mais le Fonctionnaire délégué n'avait également pas statué dans le délai qui lui était imparti, donc le permis a été considéré comme RÉPUTÉ REFUSÉ) ;
• Suite à ce refus, le demandeur a souhaité proposer une solution alternative en collaboration avec les Services de la Ville. Sur base de ces propositions, le Collège Communal a émis AVIS DE PRINCIPE FAVORABLE sur le projet modifié, sous réserve des avis et remarques des différents services de la Ville, des résultats de l'enquête publique qui serait réalisée, et sur le fait de revenir avec une proposition des espaces à rétrocéder à la Ville ;
  Les avis des différents services et instances : 
  • AVIS FAVORABLE de la Commission Consultative d'Aménagement du Territoire et de Mobilité ; 
  • AVIS FAVORABLE CONDITIONNÉ du Service Mobilité ;
  • AVIS FAVORABLE du Service Voirie ;
  • AVIS FAVORABLE CONDITIONNÉ du Service Plantations ;
  • AVIS FAVORABLE du Service Travaux de la Ville avec précision qu'aucune proposition de rétrocession préalable n'a été faite par le demandeur (cette proposition préalable était l'une des conditions de l'accord de principe approuvé par le Collège Communal.  Au vu de l'ampleur de la reprise de la partie terril faisant l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis initial, le service Travaux a REFUSÉ la rétrocession telle que proposée par le demandeur) ;

Opportunité de la création de la voirie du projet :

Le projet de nouvelle voirie a pour objectif de créer une liaison entre deux rues existantes, permettant ainsi de constituer un nouveau maillage de voirie ; cette nouvelle voirie, de type secondaire, desservira une partie des habitations prévues (15 unités) ; le reste étant implanté le long des voiries déjà existantes ;

La création de cette voirie sera accompagnée de l'aménagement d'une zone de stationnement à proximité de la zone ludique, avec 15 places de stationnement, ainsi que de 8 places de stationnement à l'entrée de la voirie, au croisement de la rue Marie-José, et de 4 places supplémentaires à l'entrée de la rue du Bouveau ;

Une partie de la zone initialement destinée à la construction des immeubles sera affectée à une zone verte centrale, équipée de jeux pour enfants et de sentiers de promenade, permettant de relier les différentes voiries de manière piétonne ;

Les critères de réalisation de la voirie sont définis à l’article 11 du Décret sur la voirie communale en Région wallonne du 06/02/2014 ;

En termes de propreté et de salubrité, la voirie s’insère dans un réseau existant et sera principalement utilisée comme une zone d’accès aux habitations située le long de cette voirie ; elle sera donc peu fréquentée en dehors de cette vocation principale, et son statut de voirie résidentielle exclut toute utilisation à titre de voirie de transit ;

En termes de sécurité, la voirie, en raison de son statut d’espaces partagés, sera soumise à une limitation de vitesse à 20 km/h, et comprendra des aménagements visant à réduire les risques d’accident ;

En termes de tranquillité, le projet sera principalement utilisé par les occupants du site, notamment ceux habitant le long de cette voirie, ce qui devrait garantir la tranquillité des riverains ;

En termes de convivialité, le projet prévoit un réseau de cheminements piétons permettant de relier les futures habitations aux espaces de rencontre créés à proximité, assurant ainsi des espaces conviviaux propices aux échanges ;

La commodité d'accès entre les espaces publics, la nouvelle voirie permettra de connecter deux voiries déjà existantes, renforçant ainsi le maillage de l'infrastructure existante ;

Au regard de ce qui précède, le projet de création de la voirie est structurant et permettra d’améliorer la situation actuelle ;

La voirie propose un tracé structurant qui permettra un aménagement viable du site ;

Le projet intègre tous les éléments nécessaires à la création d’un espace destiné à traverser le temps ;

L'aménagement constitue un bon compromis entre, d’une part, les usagers faibles, et d’autre part, les véhicules.

Mise en œuvre des charges d'urbanisme du précédent permis :

Dans le cadre de la décision initiale du permis d'urbanisme délivré par le Fonctionnaire Délégué, en date du 18/08/2014, ce dernier avait imposé des charges d'urbanisme concernant l'aménagement d'une partie de l'ancien terril situé à l'arrière du périmètre des constructions groupées.

Dans la présente demande, l’Auteur de projet prévoit :

• La création d'une première couronne boisée composée d’essences indigènes mellifères ;

• La réalisation d’un talus recouvert d’une bâche et planté de diverses espèces végétales consolidant le talus ;

• La création d’une seconde couronne boisée, en partie haute du talus, afin de favoriser une recolonisation naturelle et la création d’un verger de fruits secs sur une partie de ce plateau ;

• La création d’une liaison naturelle permettant de relier la partie basse du talus, à la partie haute du talus.

Habitations :

• Densité : Le PUR prévoyait une densité de 25 logements à l’hectare pour l’ensemble du projet ; la non-réalisation des immeubles à appartements réduit le nombre de logements et fait passer la densité à 20 logements à l’hectare; cette densité est inférieure à celle prévue par le PUR ; néanmoins, pour rappel, cette zone devait initialement être urbanisée par le biais d’immeubles à appartements, et, dans ce sens, la création d’habitations plus confortables et moins imposantes que les blocs d’appartements va de facto réduire la densité.  De plus, le projet répond aux deux objectifs du Schéma de développement communal visant à densifier la zone tout en assurant un logement décent de qualité ; à l’analyse générale de la zone, les objectifs sont atteints en proposant des logements répondant aux besoins actuels en matière de logement, tout en densifiant la zone de manière acceptable.  Au vu de ce qui précède, le projet compense, par sa qualité, la densité légèrement plus faible que ce qui était initialement prévu ; a qualité des aménagements de la zone doit primer ;

• Implantation des constructions : L’implantation des habitations suit un rythme alternant des reculs variés et des typologies de bâtiments différentes, afin de créer un rythme discontinu et d’éviter ainsi la monotonie d’une architecture répétitive ; le choix de mixer des habitations à deux façades et à trois façades présente également l’avantage d’urbaniser de manière parcimonieuse le territoire ;

• Gabarit des constructions : Le projet propose des habitations de gabarits : "rez-de-chaussée + combles" ou "rez-de-chaussée + 1 étage + combles" ; ces gabarits sont déjà présents sur le site, permettant ainsi de respecter les lignes de force du paysage bâti existant ;

• Matériaux de construction : Les matériaux prévus sont ceux déjà présents sur le site, à savoir la brique gris clair et le bardage en bois ; à ce titre, le projet pourra s’insérer favorablement dans son contexte, en renforçant les lignes de force existantes.

Conclusion

L'aménagement de la voirie constitue un bon compromis entre, d’une part, les usagers faibles, et d’autre part, les véhicules ; que pour ce qui est des habitations envisagées, comme précisé ci-avant, elles reprennent la même implantation et les mêmes matériaux que les habitations déjà présentent sur le site, ce qui garantit une intégration de qualité et un respect des lignes de force du paysage.

2ème avis du Service technique Permis Planification Autorisations

Au vu de ce qui a été énoncé précédemment, le Service a émis, lors du Collège Communal du 21/04/2026, un AVIS FAVORABLE sur le projet, conditionné aux remarques des services et instances, et concernant la rétrocession des espaces publics, un REFUS de rétrocession de la partie terril qui faisait l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis d'urbanisme initial délivré par le Fonctionnaire Délégué, à savoir, l'ensemble du périmètre de la charge d'urbanisme reprise sous liseret pointillé bleu au plan PRO 201, dont l'entretien restera à charge du demandeur, mais qui sera accessible aux riverains.

Il y a lieu que le Conseil communal PRENNE ACTE :

• Des résultats des enquêtes publiques réalisées dans le cadre de la demande ;
• Des avis des différentes autorités internes et externes consultées dans le cadre du projet ;
• De l'AVIS FAVORABLE CONDITIONNEL du Collège communal du 21/04/2026, ainsi que du REFUS de rétrocession de la partie terril qui faisait l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis d'urbanisme initial délivré par le Fonctionnaire Délégué, à savoir l'ensemble du périmètre de la charge d'urbanisme reprise sous liseret pointillé bleu au plan PRO 201, dont l'entretien restera à charge du demandeur, mais qui sera accessible aux riverains.

et SE POSITIONNE sur l'ouverture et/ou la modification et/la création des voiries.  Il est proposé ici le REFUS de rétrocession de la partie terril qui faisait l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis d'urbanisme initial délivré par le Fonctionnaire Délégué, à savoir, l'ensemble du périmètre de la charge d'urbanisme reprise sous liseret pointillé bleu au plan PRO 201, dont l'entretien restera à charge du demandeur, mais qui sera accessible aux riverains ;

Il y a également lieu, après le passage du dossier au Conseil communal, le délai d'affichage de la décision du Conseil communal, et le délai relatif au droit de recours, que le Conseil Communal CHARGE le Collège communal de TRANSMETTRE les différentes décisions des Collèges et Conseil communal, les résultats de l'enquête publique, ainsi que les avis des différents services et commissions sollicités au Fonctionnaire délégué du Service public de Wallonie, en charge de l'instruction de ce dossier.

Délibération

Le Conseil,

Vu le Code de la démocratie locale et de la décentralisation (CDLD), coordonné par l’arrêté du Gouvernement wallon du 22 Avril 2004, confirmé par le décret du 27 Mai 2004, portant codification de la législation relative aux pouvoirs locaux, sous l'intitulé Code de la démocratie locale et de la décentralisation, publié au Moniteur Belge le 12 Août 2004;

Vu la Nouvelle loi communale (NLC);

Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 22 Décembre 2016 formant la partie réglementaire du Code du développement territorial (CoDT) - Réforme majeure de la législation en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme en Wallonie, entré en vigueur au 1er Juin 2017;

Vu le Livre Ier du Code de l’environnement;

Considérant la demande de permis d'urbanisme introduite auprès du Fonctionnaire délégué du Service public de Wallonie - Direction générale opérationnelle 4 - Direction extérieure - Hainaut II - Rue de l’Écluse, 22 à 6000 Charleroi, par la n.v. GROEP HUYZENTRUYT (représentée par M. GHELDOF) dont le siège est situé à Wagenaarstraat, 33 à 8791 Beveren-Leie, sollicitant l'autorisation pour la construction groupée de 37 maisons, avec une ouverture de voirie communale sur des biens sis rue de Bray à 7110 Maurage, sur des parcelles cadastrées 8ème Division - Maurage - Section B n° 188 A 8, 188 B 8, 188 C 8, 188 L 8, 188 W 8, 188 X 8, 188 Y 8, 188 D 8, 188 E 8, 188 F 8, 188 K 8 ;

Considérant qu'il s'agit ici d'une demande d'avis sur des plans modificatifs relatifs à une demande de permis d'urbanisme dont le Fonctionnaire délégué du Service public de Wallonie en est en charge de l'instruction ; que celle-ci concerne plus précisément l'ouverture d'une nouvelle voirie, l'aménagement d'un terril en verger, et la construction de 37 maisons ;

Considérant, en effet, qu'après avoir recueilli un avis défavorable de la cellule Giser, le demandeur a souhaité conformément au CoDT, produire des plans modificatifs ;

Considérant, pour rappel, les parcelles cadastrales concernées par la demande sont soumises à l'application des : 

• Plan de secteur, qui les situe en zone d'aménagement communal concerté, et en zone d’habitat ;

• Schéma de développement communal, qui les situe en zone d'habitat résidentielle linéaire, et en zone d'aménagement différé ;

• Guide communal d’urbanisme, qui les situe en unité paysagère de type 17 - Unité de transition entre les ordres continu et ouvert ;

Qu'elles sont également situées dans le périmètre du Schéma d'orientation local : Marie-José (Arrêté ministériel du 30/04/2001).

Considérant que cette demande de permis d'urbanisme requiert l'avis du Conseil Communal sur le point relatif à la voirie communale, d'où la raison de sa présentation.

Considérant qu'il est rappelé l'historique du dossier :

• Le site a fait l'objet d'un périmètre de remembrement, approuvé par Arrêté ministériel ;
• Un permis d'urbanisme visant l'aménagement de l'ensemble du site a déjà été accordé par le Fonctionnaire délégué ;
• Un second permis d'urbanisme pour modifier les lots de certaines parcelles a été RÉPUTÉ REFUSÉ, suite à un recours contre la décision de REFUS du Conseil Communal, sur la modification de la voirie initialement proposée (⇾ étant donné qu'aucune décision n'a été émise par le Gouvernement wallon sur le projet en recours, dans le délai qui lui était imparti, la décision du Fonctionnaire délégué du Service public de Wallonie a été, dès lors, confirmée ⇾ Mais le Fonctionnaire délégué n'avait également pas statué dans le délai qui lui était imparti, donc le permis a été considéré comme RÉPUTÉ REFUSÉ) ;
• Suite à ce refus, le demandeur a souhaité proposer une solution alternative en collaboration avec les Services de la Ville. Sur base de ces propositions, le Collège Communal a émis AVIS DE PRINCIPE FAVORABLE sur le projet modifié, sous réserve des avis et remarques des différents services de la Ville, des résultats de l'enquête publique qui serait réalisée, et sur le fait de revenir avec une proposition des espaces à rétrocéder à la Ville ;
  Les avis des différents services et instances : 
  • AVIS FAVORABLE de la Commission Consultative d'Aménagement du Territoire et de Mobilité ;
  • AVIS FAVORABLE CONDITIONNÉ du Service Mobilité ;
  • AVIS FAVORABLE du Service Voirie ;
  • AVIS FAVORABLE CONDITIONNÉ du Service Plantations ;
  • AVIS FAVORABLE du Service Travaux de la Ville avec précision qu'aucune proposition de rétrocession préalable n'a été faite par le demandeur (cette proposition préalable était l'une des conditions de l'accord de principe approuvé par le Collège Communal.  Au vu de l'ampleur de la reprise de la partie terril faisant l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis initial, le service Travaux a REFUSÉ la rétrocession telle que proposée par le demandeur) ;

Opportunité de la création de la voirie du projet :

Considérant que le projet de nouvelle voirie a pour objectif de créer une liaison entre deux rues existantes, permettant ainsi de constituer un nouveau maillage de voirie ; que cette nouvelle voirie, de type secondaire, desservira une partie des habitations prévues (15 unités) ; que le reste étant implanté le long des voiries déjà existantes ;

Considérant que la création de cette voirie sera accompagnée de l'aménagement d'une zone de stationnement à proximité de la zone ludique de 15 places de stationnement, ainsi que de 8 places de stationnement à l'entrée de la voirie, au croisement de la rue Marie-José, et de 4 places supplémentaires à l'entrée de la rue du Bouveau ;

Considérant qu'une partie de la zone initialement destinée à la construction des immeubles sera affectée à une zone verte centrale, équipée de jeux pour enfants et de sentiers de promenade, permettant de relier les différentes voiries de manière piétonne ;

Considérant que les critères de réalisation de la voirie sont définis à l’article 11 du Décret sur la voirie communale en Région wallonne du 06/02/2014 ;

Considérant qu'en termes de propreté et de salubrité, la voirie s’insère dans un réseau existant et sera principalement utilisée comme une zone d’accès aux habitations située le long de cette voirie ; elle sera donc peu fréquentée en dehors de cette vocation principale, et son statut de voirie résidentielle exclut toute utilisation à titre de voirie de transit ;

Considérant qu'en termes de sécurité, la voirie, en raison de son statut d’espaces partagés, sera soumise à une limitation de vitesse à 20 km/h, et comprendra des aménagements visant à réduire les risques d’accident ;

Considérant qu'en termes de tranquillité, le projet sera principalement utilisé par les occupants du site, notamment ceux habitant le long de cette voirie, ce qui devrait garantir la tranquillité des riverains ;

Considérant qu'en termes de convivialité, le projet prévoit un réseau de cheminements piétons permettant de relier les futures habitations aux espaces de rencontre créés à proximité, assurant ainsi des espaces conviviaux propices aux échanges ;

Considérant que la commodité d'accès entre les espaces publics, que la nouvelle voirie permettra de connecter deux voiries déjà existantes, renforçant ainsi le maillage de l'infrastructure existante ;

Considérant qu'au regard de ce qui précède, le projet de création de la voirie est structurant et permettra d’améliorer la situation actuelle ;

Considérant que la voirie propose un tracé structurant qui permettra un aménagement viable du site ;

Considérant que le projet intègre tous les éléments nécessaires à la création d’un espace destiné à traverser le temps ;

Considérant que l'aménagement constitue un bon compromis entre, d’une part, les usagers faibles, et d’autre part, les véhicules ;

Mise en œuvre des charges d'urbanisme du précédent permis :

Considérant que dans le cadre de la décision initiale du permis d'urbanisme délivré par le Fonctionnaire Délégué, en date du 18/08/2014, ce dernier avait imposé des charges d'urbanisme concernant l'aménagement d'une partie de l'ancien terril situé à l'arrière du périmètre des constructions groupées ;

Considérant que dans la présente demande, l’Auteur de projet prévoit :

• La création d'une première couronne boisée composée d’essences indigènes mellifères ;

• La réalisation d’un talus recouvert d’une bâche et planté de diverses espèces végétales consolidant le talus ;

• La création d’une seconde couronne boisée, en partie haute du talus, afin de favoriser une recolonisation naturelle et la création d’un verger de fruits secs sur une partie de ce plateau ;

• La création d’une liaison naturelle permettant de relier la partie basse du talus, à la partie haute du talus ;

Habitations :

• Densité : Considérant que le PUR prévoyait une densité de 25 logements à l’hectare pour l’ensemble du projet ; que la non-réalisation des immeubles à appartements réduit le nombre de logements et fait passer la densité à 20 logements à l’hectare ; que cette densité est inférieure à celle prévue par le PUR ; que néanmoins, pour rappel, que cette zone devait initialement être urbanisée par le biais d’immeubles à appartements, et, dans ce sens, que la création d’habitations plus confortables et moins imposantes que les blocs d’appartements va de facto réduire la densité.  Que de plus, le projet répond aux deux objectifs du Schéma de développement communal visant à densifier la zone tout en assurant un logement décent de qualité ; qu'à l’analyse générale de la zone, les objectifs sont atteints en proposant des logements répondant aux besoins actuels en matière de logement, tout en densifiant la zone de manière acceptable.  Qu'au vu de ce qui précède, le projet compense, par sa qualité, la densité légèrement plus faible que ce qui était initialement prévu ; Que la qualité des aménagements de la zone doit primer ;

• Implantation des constructions : Considérant que l’implantation des habitations suit un rythme alternant des reculs variés et des typologies de bâtiments différentes ; qu'afin de créer un rythme discontinu et d’éviter ainsi la monotonie d’une architecture répétitive ; que le choix de mixer des habitations à deux façades et à trois façades présente également l’avantage d’urbaniser de manière parcimonieuse le territoire ;

• Gabarit des constructions : Considérant que le projet propose des habitations de gabarits : "rez-de-chaussée + combles" ou "rez-de-chaussée + 1 étage + combles" ; que ces gabarits sont déjà présents sur le site, permettant ainsi de respecter les lignes de force du paysage bâti existant ;

• Matériaux de construction : Considérant que les matériaux prévus sont ceux déjà présents sur le site, à savoir la brique gris clair et le bardage en bois ; qu'à ce titre, le projet pourra s’insérer favorablement dans son contexte, en renforçant les lignes de force existantes ;

Conclusion

Considérant que l'aménagement de la voirie constitue un bon compromis entre, d’une part, les usagers faibles, et d’autre part, les véhicules ; que pour ce qui est des habitations envisagées, comme précisé ci-avant, qu'elles reprennent la même implantation et les mêmes matériaux que les habitations déjà présentent sur le site, ce qui garantit une intégration de qualité et un respect des lignes de force du paysage ;

2ème avis du Service technique Permis Planification Autorisations :

Considérant, au vu de ce qui a été énoncé précédemment, que le Service a émis, lors du Collège Communal du 23/03/2026 :

• Un AVIS FAVORABLE sur le projet, conditionné aux remarques des services et instances ;

et concernant la rétrocession des espaces publics :

• Un REFUS de rétrocession de la partie terril qui faisait l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis d'urbanisme initial délivré par le Fonctionnaire Délégué, à savoir l'ensemble du périmètre de la charge d'urbanisme reprise sous liseret pointillé bleu au plan PRO 201, dont l'entretien restera à charge du demandeur, mais qui sera accessible aux riverains ;

Considérant que l’enquête publique a été réalisée conformément aux articles D.IV.40, R.IV.40-1 et D.VIII.13 du Code du Développement Territorial; que le projet consiste en la construction groupée de 37 maisons, avec ouverture de voirie, et présente les caractéristiques suivantes : article D.IV.40 - Dérogation à un plan ou aux normes d'un guide régional;

Considérant que l'enquête a eu lieu du 03/02/2026 au 06/03/2026; que la réunion de clôture a eu lieu le 06/03/2026 à 10 heures, sans la présence de réclamant;

Considérant, néanmoins, que l’enquête publique a donné lieu à 6 réclamations écrites sous la forme de courriers électroniques, que ces réclamations mettent en avant les points suivants :

• La différence de niveau, c'est-à-dire de ± 1m entre les lots à créer dans le cadre du projet dont les numéros sont compris entre 147 et 157 et les lots déjà existants les jouxtant (24 à 30);

• Le non respect des courbes de niveau du permis initial de 2008, c'est-à-dire avant le début des travaux d’aménagement du site;

• Les problématiques d'écoulements des eaux des lots projetés vers les lots existants;

• La stabilité des terrains (potentiel glissement de terrain) entre les parcelles existantes et les parcelles projetées;

• Les vues plongeantes depuis les nouvelles parcelles vers les parcelles existantes les jouxtant et l’impossibilité d’intimiser les jardins et ce même avec le placement de clôtures;

• Le manque de prise en compte général des parcelles voisines déjà urbanisées dans le cadre du présent projet;

• Le demandeur aurait proposé la plantation d’arbres le long des palissades, qui représentent les limites de propriété des parcelles voisines du projet (24 à 30), mais rien n’apparaît sur les plans joints à la demande;

• Quid de l’entretien et de la pérénité de tels arbres qui seraient envisagés sur des parcelles privées voisines;

• Le lot 25 a placé des clôtures de type « Bekaert » car le promoteur lui avait annoncé la réalisation d’un parc sur la parcelle voisine et non de maisons;

Considérant les réclamations portant sur les problématiques de la différence de relief du sol entre les lots envisagés dans le projet et les lots adjacents existants;

Considérant qu’au regard des éléments en notre possession, il existe bel et bien une différence de +/-1m entre les différents lots; que cette différence de niveau est de nature à déstructurer les lignes de force du paysage;

Considérant, dès lors, la nécessité d'assurer un raccordement altimétrique cohérent entre les fonds et de prévenir tout dommage lié au ruissellement des eaux pluviales vers les parcelles voisines;

Considérant que l'aménagement devra respecter les conditions suivantes :

• Profil du talus entre les lots 25 à 30 et 147 à 157 : Le dénivelé sera rattrapé par une mise en pente douce (talutage) plutôt que par un ouvrage vertical, en respectant une inclinaison maximale permettant la stabilité naturelle des terres (idéalement 2 mètres de recul pour 1 mètre de hauteur);

• Apport de terre végétale : La couche superficielle du talus sera constituée d'une terre végétale de qualité, meuble et perméable, sur une épaisseur minimale de 20 cm, afin de favoriser une infiltration immédiate des eaux de pluie et le bon développement racinaire;

• Fixation biologique : La zone de transition devra être intégralement végétalisée avec des essences adaptées (plantes couvres sols et arbustes) pour fixer durablement la terre et limiter l'érosion par les pluies :

  • Ces talus devront être végétalisés avec des espèces à fort enracinement comme les aubépines à 1 style, les aubépines à 2 styles, le saule marsault, le noisetier, le troène, le prunellier, le fusain d'Europe, la viorne obier, le cornouiller mâle, le cornouiller sanguin, le sorbier des oiseleurs, la bourdaine, le cerisier à grappes, l'églantier, le framboisier, le houx, les sureaux rouge et noir;

  • La dimension des plants sera du 60/80cm. Les arbustes seront plantés à racines nues (sauf houx);

  • Chaque plant sera distant les uns des autres de 1m. Chaque rang sera espacé d'un mètre;

  • Les plantations se feront en quinconce par groupe de 3 plants de la même espèce;

• Utilisation de matériaux drainants : En cas d'usage de pierres ou d'enrochements pour stabiliser le pied du talus, ceux-ci devront être posés sans liant de type mortier ou béton (pose à sec), afin de maintenir la libre circulation de l'eau à travers les interstices.

• Zone tampon : Une légère dépression de terrain, de type « noue paysagère », sera aménagée à la base du talus. Elle pourra être garnie d'un lit de graviers calibrés ou de galets pour augmenter sa capacité de stockage temporaire et faciliter l'infiltration.

• Gestion des excédents : En cas de forte pluviométrie ou de sol peu perméable, un drainage de pied (canalisation drainante perforée, entourée de graviers et d'un feutre géotextile) sera installé pour diriger les surplus d'eau vers le réseau d'eaux pluviales de la propriété.

• Respect des limites : L'emprise du talus et de ses dispositifs de drainage devra être contenue sur le terrain du demandeur, en préservant un retrait suffisant par rapport à la limite séparative pour assurer l'entretien et l'étanchéité du dispositif ;

Considérant que les mesures ci-avant permettront de garantir une meilleure gestion de la transition paysagère tout en limitant l’impact des eaux de ruissellement des terrains du demandeur, vers les terrains situés en contrebas;

Considérant la problématique des vues plongeantes; qu’au vu des modifications à envisager ces dernières seront limitées au maximum, néanmoins, des dispositifs supplémentaires seront à mettre en œuvre; que ces derniers respecteront les conditions suivantes :

• Écran végétal brise-vue : L'implantation d'une haie vive ou d'un alignement arbustif au sommet du talus est requise. Celle-ci devra présenter un feuillage dense, de préférence persistant (ex: photinia, laurier-tin, charmille), afin de masquer les vues directes tout au long de l'année;

• Hauteur de masquage : Le dispositif végétal devra atteindre une hauteur comprise entre 1,80 m à 2,00 m mesurée à partir du niveau fini du terrain haut, afin d'intercepter la ligne de vue d'une personne debout;

• Dispositifs pare-vue intégrés : En cas d'espace restreint ne permettant pas une haie large, la pose de treillis végétalisés est autorisée, à condition qu'ils soient intégrés harmonieusement au talus et ne fassent pas obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement à leur base;

• Gestion des surplombs : Tout élément de clôture ou de haie devra être entretenu et taillé régulièrement par le propriétaire du fonds haut, de manière à ce qu'aucune partie de la structure ou de la végétation ne surplombe la parcelle voisine;

Considérant les dernières réclamations portant sur l’inéquation entre le projet actuel et le projet initial du demandeur; qu’en effet à l’origine la parcelle devait accueillir un immeuble à appartements avec un espace végétalisé à son pourtour; que la demande actuelle vise à modifier cette situation;

Considérant que sur base des conditions émises ci-avant, le projet est de nature à s’insérer de manière acceptable dans son contexte;

Considérant que les prescriptions initiales prévoyaient la réalisation d’immeuble; que le projet proposé consiste en la construction d'habitations unifamiliales; que ce projet s'intègre bien dans le contexte bâti, composé d'habitations similaires à celles prévues dans le projet; que, de ce fait, les objectifs généraux d'aménagement du territoire sont respectés;

Considérant que, comme mentionné précédemment, le contexte environnant immédiat est composé d'habitations unifamiliales similaires à celles du projet, ce qui renforce et respecte les lignes de force du paysage;

Considérant que le projet est de nature à contribuer à l’aménagement des paysages bâtis et non bâtis, en renforçant les lignes de force du paysage;

Considérant que les remarques et conditions émises par les services sont libellées comme suit :

Concernant les connections cyclo-piétonnes :

• Considérant que les cyclistes et piétons doivent pouvoir circuler de manière sécurisée :

• Il y a lieu que les détails de ces aménagements répondent aux recommandations reprises dans la fiche 260 de la Sécurothèque (chemins réservés en milieu urbain et périurbain);

• Il y a lieu de prévoir des poteaux d’éclairage le long des connexions piétonnes;

• Il y a lieu de prévoir une signalisation F99a/F101a de début/fin de chemin réservé;

• Il y a lieu de prévoir des potelets amovibles (car l’accès doit rester possible pour les véhicules d’entretien et de secours) à l’entrée des voies cyclo-piétonnes, afin d’y empêcher l’intrusion de véhicules motorisés (voir plan joint à l’avis du service - Figure 1, p.3);

• Considérant les aménagements prévus pour le terril :

• Il y a lieu de prévoir une main courante pour sécuriser l’accès piéton.

• Concernant les aménagements de la voirie secondaire :

• Considérant que la nouvelle voirie secondaire est une zone résidentielle de plain-pied (20km/h);

  • Il y lieu que les détails des aménagements de cette voirie secondaire répondent aux recommandations des fiches 294 (Circulation apaisée – zone résidentielle) et 276 (Circulation apaisée – zone apaisée) de la Sécurothèque;

  • Il y a lieu de considérer l’intégration de végétaux aux abords des espaces de convivialité renforçant la visibilité et la fonction de ces zones et appelant à une conduite plus apaisée.

• Concernant le stationnement visiteurs :

• Considérant le caractère isolé du projet :

  • Il y a lieu de prévoir 2 places de stationnement privatives pour chacune des 37 habitations (ce qui est le cas);

  • Il y a lieu de prévoir un ratio de 0,5 place de stationnement visiteur par habitation (ce qui est plus ou moins atteint avec la quinzaine d’emplacements visiteurs à proximité des 37 habitations).

• Considérant la circulaire sur l'électromobilité qui prévoit des bornes de recharge pour les véhicules particuliers pour 20% du stationnement public :

  • Il y a lieu d'équiper 3 emplacements visiteurs de bornes de recharge (voir plan joint à l’avis du service - Figure 1, p.3 - pour leur emplacement).

• Considérant que ces places de stationnement se matérialiseront dans une zone résidentielle de plain-pied :

  • Il y a lieu que la lettre ‘P’ soit reproduite sur chaque emplacement et que ceux-ci soient bien délimités par des marques routières.

• Concernant le stationnement vélo :

• Considérant la présence d'espaces de convivialité :

  • Il y a lieu de prévoir 3 emplacements vélo couverts en agrafe à proximité de ceux-ci ( voir plan joint à l’avis du service - Figure 1, p.3).

• Concernant les plantations, il y aura lieu de tenir compte des conditions suivantes :

• Le talus :

• les pentes du talus à l'arrière des futures maisons 67, 68, 69, devront être adoucies pour être réduites à une pente de 33%, avec éventuellement une série de paliers végétalisés;

• les talus devront être végétalisés avec des espèces à fort enracinement comme les aubépines à 1 style, les aubépines à 2 styles, le saule marsault, le noisetier, le troène, le prunellier, le fusain d'Europe, la viorne obier, le cornouiller mâle, le cornouiller sanguin, le sorbier des oiseleurs, la bourdaine, le cerisier à grappes, l'églantier, le framboisier, le houx, les sureaux rouge et noir;

• la dimension des plants sera du 60/80cm. Les arbustes seront plantés à racines nues (sauf houx);

• chaque plant sera distant les uns des autres de 1m. Chaque rang sera espacé d'un mètre;

• les plantations se feront en quinconce par groupe de 3 plants de la même espèce;

• toutes les plantations devront être faites au plus tard à la fin du lotissement et au moment de la rétrocession à la Ville des espaces à connotation publique, 10 % de mortalité sera admise au niveau des haies couvrant les talus, au-delà, des remplacements seront exigés dans l'année qui suit la constatation. Une période garantie et d'entretien de 2 ans est exigée avant rétrocession à la Ville;

• La zone Verger - potager :

• les variétés fruitières devront être des variétés anciennes certifiées RGF - Certifruit;

• La zone de parc :

• au niveau de l'îlot central, il faut privilégier des espèces à port fastigié, pour les arbres du parc, le service préconise une diversification des essences et une réduction du nombre;

• Les espaces verger, potager et la zone de parc de manière générale :

• au regard du sol rencontré (terrains schisteux), ces réalisations ne sont pas possibles sans une extraction du sol actuel sur au moins 1,5 m de profondeur ou un remblai de bonnes terres sur au moins 1,50 m de hauteur. L'apport de bonnes terres sera conforme aux prescriptions du Qualiroute 2021 Chapitre C.2.3. Terre pour gazonnement et plantation;

• Concernant la gestion du raccord des terres entre les lots 25 à 30 et les lots 147 à 157, il y aura lieu de tenir compte des conditions suivantes :

• Profil du talus entre les lots 25 à 30 et 147 à 157: Le dénivelé sera rattrapé par une mise en pente douce (talutage) plutôt que par un ouvrage vertical, en respectant une inclinaison maximale permettant la stabilité naturelle des terres (idéalement 2 mètres de recul pour 1 mètre de hauteur).

• Apport de terre végétale : La couche superficielle du talus sera constituée d'une terre végétale de qualité, meuble et perméable, sur une épaisseur minimale de 20 cm, afin de favoriser une infiltration immédiate des eaux de pluie et le bon développement racinaire.

• Fixation biologique : La zone de transition devra être intégralement végétalisée avec des essences adaptées (plantes couvre-sols et arbustes) pour fixer durablement la terre et limiter l'érosion par les pluies.

  • Ces talus devront être végétalisés avec des espèces à fort enracinement comme les aubépines à 1 style, les aubépines à 2 styles, le saule marsault, le noisetier, le troène, le prunellier, le fusain d'Europe, la viorne obier, le cornouiller mâle, le cornouiller sanguin, le sorbier des oiseleurs, la bourdaine, le cerisier à grappes, l'églantier, le framboisier, le houx, les sureaux rouge et noir;

  • la dimension des plants sera du 60/80cm. Les arbustes seront plantés à racines nues (sauf houx);

  • chaque plant sera distant les uns des autres de 1m. Chaque rang sera espacé d'un mètre;

  • les plantations se feront en quinconce par groupe de 3 plants de la même espèce;

• Utilisation de matériaux drainants : En cas d'usage de pierres ou d'enrochements pour stabiliser le pied du talus, ceux-ci devront être posés sans liant de type mortier ou béton (pose à sec), afin de maintenir la libre circulation de l'eau à travers les interstices.

• Zone tampon : Une légère dépression de terrain, de type « noue paysagère », sera aménagée à la base du talus. Elle pourra être garnie d'un lit de graviers calibrés ou de galets pour augmenter sa capacité de stockage temporaire et faciliter l'infiltration.

• Gestion des excédents : En cas de forte pluviométrie ou de sol peu perméable, un drainage de pied (canalisation drainante perforée, entourée de graviers et d'un feutre géotextile) sera installé pour diriger les surplus d'eau vers le réseau d'eaux pluviales de la propriété.

• Respect des limites : L'emprise du talus et de ses dispositifs de drainage devra être contenue sur le terrain du demandeur, en préservant un retrait suffisant par rapport à la limite séparative pour assurer l'entretien et l'étanchéité du dispositif ;

• Écran végétal brise-vue : L'implantation d'une haie vive ou d'un alignement arbustif au sommet du talus est requise. Celle-ci devra présenter un feuillage dense, de préférence persistant (ex: photinia, laurier-tin, charmille), afin de masquer les vues directes tout au long de l'année.

• Hauteur de masquage : Le dispositif végétal devra atteindre une hauteur comprise entre 1,80 m à 2,00 m mesurée à partir du niveau fini du terrain haut, afin d'intercepter la ligne de vue d'une personne debout.

• Dispositifs pare-vue intégrés : En cas d'espace restreint ne permettant pas une haie large, la pose de treillis végétalisés est autorisée, à condition qu'ils soient intégrés harmonieusement au talus et ne fassent pas obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement à leur base.

• Gestion des surplombs : Tout élément de clôture ou de haie devra être entretenu et taillé régulièrement par le propriétaire du fonds haut, de manière à ce qu'aucune partie de la structure ou de la végétation ne surplombe la parcelle voisine ;

• De manière générale, l'ensemble des plantations devra être réalisé en collaboration avec le service Plantations, et ce, au plus tard, dans l'année du début des travaux.

Considérant qu'il y a lieu que le Conseil Communal PRENNE ACTE :

• Des résultats des enquêtes publiques réalisées dans le cadre de la demande ;
• Des avis des différentes autorités internes et externes consultées dans le cadre du projet ;
• De l'AVIS FAVORABLE CONDITIONNEL du Collège Communal du 21/04/2026, ainsi que du REFUS de rétrocession de la partie terril qui faisait l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis d'urbanisme initial délivré par le Fonctionnaire Délégué, à savoir, l'ensemble du périmètre de la charge d'urbanisme reprise sous liseret pointillé bleu au plan PRO 201, dont l'entretien restera à charge du demandeur, mais qui sera accessible aux riverains ;

et SE POSITIONNE sur le point relatif à la voirie communale ; Il est proposé ici le REFUS de rétrocession de la partie terril qui faisait l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis d'urbanisme initial délivré par le Fonctionnaire Délégué, à savoir, l'ensemble du périmètre de la charge d'urbanisme reprise sous liseret pointillé bleu au plan PRO 201, dont l'entretien restera à charge du demandeur, mais qui sera accessible aux riverains ;

Considérant qu'il y a également lieu, après le passage du dossier au Conseil Communal, le délai d'affichage de la décision du Conseil Communal, et le délai relatif au droit de recours, que le Conseil Communal CHARGE le Collège Communal de TRANSMETTRE les différentes décisions des Collèges et Conseil Communal, les résultats de l'enquête publique, ainsi que les avis des différents services et commissions sollicités au Fonctionnaire délégué du Service public de Wallonie, en charge de l'instruction de ce dossier.

DÉCIDE :

Article 1er : de PRENNE ACTE :

• Des résultats des enquêtes publiques réalisées dans le cadre de la demande ;
• Des avis des différentes autorités internes et externes consultées dans le cadre du projet ;
• De l'AVIS FAVORABLE CONDITIONNEL du Collège Communal du 21/04/2026, ainsi que du REFUS de rétrocession de la partie terril qui faisait l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis d'urbanisme initial délivré par le Fonctionnaire Délégué, à savoir, l'ensemble du périmètre de la charge d'urbanisme reprise sous liseret pointillé bleu au plan PRO 201, dont l'entretien restera à charge du demandeur, mais qui sera accessible aux riverains ; plus précisément, en ce qui concerne la voirie du projet de la n.v. GROEP HUYZENTRUYT (représentée par M. GHELDOF) dont le siège est situé à Wagenaarstraat, 33 à 8791 Beveren-Leie, sollicitant l'autorisation pour la construction groupée de 37 maisons, avec une ouverture de voirie communale sur des biens sis rue de Bray à 7110 Maurage, sur des parcelles cadastrées 8ème Division - Maurage - Section B n° 188 A 8, 188 B 8, 188 C 8, 188 L 8, 188 W 8, 188 X 8, 188 Y 8, 188 D 8, 188 E 8, 188 F 8, 188 K 8.

Article 2 : de remettre

• un avis FAVORABLE sur la modification / ouverture de voirie sous réserve du respect des conditions émises par les services techniques en matière de voirie et aménagements   ;
• un avis DEFAVORABLE sur la rétrocession de la partie terril qui faisait l'objet d'une charge d'urbanisme dans le permis d'urbanisme initial délivré par le Fonctionnaire Délégué, à savoir, l'ensemble du périmètre de la charge d'urbanisme reprise sous liseret pointillé bleu au plan PRO 201, dont l'entretien restera à charge du demandeur, mais qui sera accessible aux riverains ;

plus précisément, en ce qui concerne la voirie du projet de la n.v. GROEP HUYZENTRUYT (représentée par M. GHELDOF) dont le siège est situé à Wagenaarstraat, 33 à 8791 Beveren-Leie, sollicitant l'autorisation pour la construction groupée de 37 maisons, avec une ouverture de voirie communale sur des biens sis rue de Bray à 7110 Maurage, sur des parcelles cadastrées 8ème Division - Maurage - Section B n° 188 A 8, 188 B 8, 188 C 8, 188 L 8, 188 W 8, 188 X 8, 188 Y 8, 188 D 8, 188 E 8, 188 F 8, 188 K 8.

Article 3 : de TRANSMETTE les différentes décisions des Collèges et Conseil Communal, les résultats de l'enquête publique, ainsi que les avis des différents services et commissions sollicités au Fonctionnaire délégué du Service public de Wallonie, en charge de l'instruction de ce dossier.