Patrimoine communal - Collaboration avec le Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie (FLFNW) - Immeubles communaux Chaussée de Jolimont n° 208 et Place de Bracquegnies n° 15 et immeuble du FLFNW Chaussée Houtart n° 304

Note explicative

La Ville est propriétaire de deux immeubles susceptibles d'intéresser le Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie (FLW) étant:

1/ L'ancienne maison du Directeur de l'école, Chaussée de Jolimont, 208 (7100 Haine-St-Paul)

Ce bâtiment est désormais rentré en possession de la Ville.

Il est en mauvais état et inoccupé. Il demanderait une rénovation complète.

Le notaire Franeau évalue à 120.000€ la valeur de cet immeuble, au vu de la situation et de son état.

2/ L'ancienne Maison Communale de Bracquegnies

L'immeuble est actuellement occupé par la Zone de Police Monocommunale mais il est prévu que celle-ci soit bientôt accueillie dans un bâtiment plus fonctionnel rue de la Renaissance (Strépy-Bracquegnies).

Le notaire Franeau chiffre à 350.000€ la valeur vénale du bâtiment.

Soit 120.000€ + 350.000€ = 470.000€.

1. Le projet:

Le Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie bénéficie de subsides pour rénover et offrir des logements d’utilité publique (aux familles nombreuses principalement).

Il agit de la façon suivante:

• Attributaire de subsides et maître d’ouvrage, il acquiert puis rénove des immeubles pour y proposer des logements essentiellement destinés à des familles nombreuses.

Le financement de ses opérations s’établit de la façon suivante :

La Wallonie fixe un prix moyen par logement. Pour le programme d’investissement 2019 dans lequel sont inscrits les 2 immeubles précités, le prix de revient moyen correspond - achat, travaux et honoraires TVAC - à 160.000 EUR pour les logements de 4 chambres et à 140.000 EUR pour les logements jusqu’à 3 chambres. La Wallonie intervient à hauteur de 75% du prix moyen fixé par logement et le FLW finance le solde.

• Une fois les logements disponibles, le Fonds administre lui-même les logements ou concède des mandats de gestion à une Ville, une AIS, un CPAS.

• Les loyers exigés ne dépassent pas 20% des revenus du ménage des locataires.

Le projet est de combiner, d'une part, l'expertise, les subsides que perçoit le FLW et ses investissements financiers pour l'aménagement de logements d’utilité publique à destination principale des familles nombreuses et, d'autre part, la présence, dans le patrimoine communal, de deux immeubles pouvant être utilisés pour qu'y soient investis lesdits subsides.

La Ville se défait de l'entretien et de la responsabilité de deux immeubles qu'elle n'utilise plus et elle accroît ainsi l'offre de logement social sur son territoire.

Le Fonds, avec ces deux bâtiments, créera 9 logements d’utilité publique sur le territoire de La Louvière :

• A la Chaussée de Jolimont 208, Haine- St-Paul : création de 3 logements ( 2X1ch et 1X5 ch)

• A la Place de Bracquegnies, 15, Strépy-Bracquegnies : création de 6 logements ( 1X1ch, 1X2ch, 2X3ch, 2X4ch).

Le montant total de l’apport du FLW est estimé à 1.390.000 EUR dont le financement est réparti comme suit :

1. La Wallonie contribue à hauteur de 990.000 EUR soit 75 % du prix moyen par logement,
2. Le FLW complète à hauteur de 400.000 EUR.

Ces nouveaux logements représentent une plus-value pour la Ville :

• D’un point de vue social puisque 9 ménages louviérois pourront bénéficier d’un logement décent avec un loyer adapté à leurs ressources,

• D’un point de vue urbanistique car la réhabilitation des 2 immeubles visés aura un impact positif sur leur quartier.

L'opération pourra ici s'apparenter à un échange (au sens commun du terme mais pas au sens de l'article 1702 du Code Civil, qui vise uniquement l'échange de droits réels) sans soulte puisqu'un équilibre existe:

En effet, le Fonds est propriétaire du bâtiment sis au n° 304 de la Chaussée Houtart à Houdeng-Goegnies, actuellement en rénovation.

Une partie du rdc de cet immeuble pourra être cédée à la Ville afin qu'elle y implante son antenne communale à Houdeng-Goegnies.

La partie du bâtiment qui serait attribuée à la Ville (la partie commerciale au rdc et à front de la chaussée) présente une valeur locative de 15.000€/an selon l'évaluation du géomètre-expert Lalieu du 26 juillet 2021, soit un loyer mensuel de 1.250€.

Cette évaluation prend en compte des travaux de rénovation réalisés par le Fonds du Logement et estimés à 180.000 EUR lors de l’évaluation du géomètre.

Outre ces travaux généraux de rénovation, il est prévu que le Fonds finance en totalité l'aménagement des locaux qui ne seront pas utilisés à titre de logements mais seront affectés à de la location "clé-en-main".

Ce sont ces locaux qui seraient utilisés pour la future antenne au 304 de la Chaussée Houtart.

Le montant de ces équipements et mobiliers divers (plus-value) est estimé par le Fonds à 75.000 EUR et n'a pas fait l'objet de l'estimation de Mr LALIEU, à défaut d'exister alors.

Compte tenu de ces investissements complémentaires, la valeur locative est portée à 17.500 EUR par an, soit un loyer mensuel de 1.458 EUR.

Il s'agirait d'un bail de longue durée, la durée de vingt sept (27) ans apparaissant comme l'option la plus adéquate pour équilibrer l'échange.

S’agissant d’un contrat locatif, le Fonds, en qualité de bailleur, prendra à sa charge les grosses réparations et le remplacement des équipements devenus vétustes ; à charge pour la Ville, en sa qualité de locataire, d’assurer l’entretien régulier des équipements et le remplacement éventuel du mobilier en cours de bail.

Hors indexation, la valeur locative des locaux serait donc de 472.500 EUR sur 27 ans.

Soit:

• Un apport d'une valeur de 472.500 par le FLW.

• Un apport d'une valeur de 470.000€ par la Ville.

• Il n'y a donc pas lieu d'évoquer la question d'une soulte puisque les prestations s'équilibrent (470.000 EUR vs 472.500 EUR) étant entendu que les frais d’acte seront à charge du FLW.

2. Dans la pratique:

• Le notaire Julien Franeau, qui par marché est le notaire des ventes immobilières de la Ville, rédigera un acte unique comprenant:

- La vente pour l'Euro symbolique du n° 208 de la Chaussée de Jolimont à Haine-St-Paul au Fonds,

- La vente pour l'Euro symbolique du n° 15 de la Place de Bracquegnies à Strépy-Bracquegnies au Fonds,

- Le bail gratuit (loyer de zéro euro) et pour une durée de 27 ans du rdc du n° 304 de la Chaussée Houtart à Houdeng-Goegnies.

- Le bail devra prévoir que la Ville aura le droit, au terme de la convention, de relouer les lieux par préférence à tout autre candidat locataire, pour une durée égale au 1er bail. Le nouveau loyer sera à négocier entre les parties.

• Le notaire Franeau rédigera un projet d'acte de base pour ce qui concerne le n° 304 de la Chaussée Houtart, cette mission étant un accessoire des missions principales de ventes.

• Les frais de cet acte unique et de l'acte de base seront à charge du Fonds du Logement.

• Cet acte sera réalisé pour cause d'utilité publique.

• Il y aura lieu de dispenser l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale de prendre l'hypothèque légale d'office.

L'avis de la Directrice Financière a été sollicité et a été remis le 24 mai 2022 :

"Projet de délibération du Conseil communal daté du 10/05/2022 intitulé: "Patrimoine Communal - Collaboration avec le Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie (FLFNW) - Immeubles communaux Chaussée de Jolimont n° 208 et Place de Bracquegnies n° 15 et immeuble du FLFNW Chaussée Houtart n° 304".

2. Contrôle effectué dans le cadre de l'article du L1124-40 § 1, 3° du CDLD et dont l'étendue porte sur le seul projet de délibération.

Nonobstant les amendements apportés entre-temps au projet, il est renvoyé aux avis formalisés antérieurement et plus particulièrement aux recommandations émises le 07/04/2022 et encore par mail le 03/05/2022 dans le cadre de la réflexion ayant conduit à la présente proposition.

A ce stade, aucune remarque n'est à ajouter "

En effet, la Directrice financière a fait remarquer qu'il y avait des soldes d'emprunts sur les deux bâtiments communaux qui vont être cédés à savoir :

Un solde d'emprunt relatif à la toiture de la chaussée de Jolimont 208 qui s'élève à 25.855,09 € au 01/07/2022.

Trois emprunts présentant un solde restant dû total de 90.418,28 € au 01-07-2022 (capital + intérêts) restent également à rembourser; dernière échéance le 01-07-2035 portant sur des aménagements effectués sur l'immeuble sis Place de Bracquegnies,15.

Il a été tenu compte de ces éléments.

Il est dès lors proposé au Conseil communal :

- De prendre la décision de principe de vendre au Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie l'immeuble n° 208 de la Chaussée de Jolimont à Haine-St-Paul ainsi que l'immeuble n° 15 de la Place de Bracquegnies à Strépy-Bracquegnies pour l'euro symbolique.

- De prendre la décision de principe de prendre en location gratuite de longue durée (27 années sans loyer à payer) le rdc du n° 304 de la Chaussée Houtart à Houdeng-Goegnies, celui-ci étant au préalable totalement équipé par et aux frais du Fonds du Logement.

- De charger ensuite le notaire Julien Franeau, qui par marché est le notaire des ventes immobilières de la Ville, de rédiger un acte unique comprenant la vente pour l'Euro symbolique du n° 208 de la Chaussée de Jolimont à Haine-St-Paul au Fonds, la vente pour l'Euro symbolique du n° 15 de la Place de Bracquegnies à Strépy-Bracquegnies au Fonds ainsi que le bail gratuit pour une durée de 27 ans du rdc du n° 304 de la Chaussée Houtart à Houdeng-Goegnies.

- De charger le notaire Franeau de rédiger un projet d'acte de base pour ce qui concerne le n° 304 de la Chaussée Houtart, cette mission étant un accessoire des missions principales de ventes.

- De dire que les frais de cet acte unique seront à charge du Fonds du Logement.

- De dire que cet acte unique sera réalisé pour cause d'utilité publique.

- De dispenser l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale de prendre l'hypothèque légale d'office.

Délibération

Le Conseil,

Vu, d'une part, l'arrêté du Gouvernement Wallon du 22 avril 2004 portant codification de la législation relative aux pouvoirs locaux et d'autre part, le décret du 27 mai 2004 portant confirmation dudit arrêté;

Vu l'article 117 de la nouvelle Loi Communale;

Vu l'article L 1122-30 du Code de Démocratie Locale et de la Décentralisation;

Vu la Circulaire du 23 février 2016;

Attendu que la Ville est propriétaire de deux immeubles susceptibles d'intéresser le Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie (FLW) étant l'ancienne maison du Directeur de l'école, Chaussée de Jolimont, 208 (7100 Haine-St-Paul), désormais rentré en possession de la Ville, en mauvais état, inoccupé et nécessitant une rénovation complète, d'une part et, d'autre part, l'ancienne Maison Communale de Bracquegnies, actuellement occupé par la Zone de Police Monocommunale mais il est prévu que celle-ci soit bientôt accueillie dans un bâtiment plus fonctionnel rue de la Renaissance (Strépy-Bracquegnies);

Attendu que le notaire Franeau évalue à 120.000€ la valeur de l'ancienne maison du Directeur de l'école et à 350.000€ la valeur de l'ancienne Maison Communale de Bracquegnies: 120.000€ + 350.000€ = 470.000€;

Attendu que le Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie (FLFNW ou le Fonds) bénéficie de subsides pour rénover et offrir des logements d’utilité publique (aux familles nombreuses principalement);

Attendu que le Fonds, attributaire de subsides et maître d’ouvrage, acquiert puis rénove des immeubles pour y proposer des logements essentiellement destinés à des familles nombreuses;

Considérant qu'une fois les logements disponibles, le Fonds administre lui-même les logements ou concède des mandats de gestion à une Ville, une AIS, un CPAS avec pour règle que les loyers exigés ne dépassent pas 20% des revenus du ménage des locataires;

Attendu que le projet est de combiner, d'une part, l'expertise, les subsides que perçoit le FLW et ses investissements financiers pour l'aménagement de logements d’utilité publique à destination principale des familles nombreuses et, d'autre part, la présence, dans le patrimoine communal, de deux immeubles pouvant être utilisés pour qu'y soient investis lesdits subsides;

Qu'ainsi, la Ville se défait de l'entretien et de la responsabilité de deux immeubles qu'elle n'utilise plus et accroît, grâce au FLFNW l'offre de logement social sur son territoire à raison de 9 nouveaux logements d’utilité publique sur le territoire de La Louvière : à la Chaussée de Jolimont 208, Haine- St-Paul : création de 3 logements ( 2X1ch et 1X5 ch) et à la Place de Bracquegnies, 15, Strépy-Bracquegnies : création de 6 logements ( 1X1ch, 1X2ch, 2X3ch, 2X4ch);

Considérant que l'opération pourra ici s'apparenter à un échange (au sens commun du terme mais pas au sens de l'article 1702 du Code Civil, qui vise uniquement l'échange de droits réels) sans soulte puisqu'un équilibre existe;

Qu'en effet, le Fonds est propriétaire du bâtiment sis au n° 304 de la Chaussée Houtart à Houdeng-Goegnies, actuellement en rénovation et qu'une  partie du rdc de cet immeuble pourra être cédée à la Ville afin qu'elle y implante son antenne communale à Houdeng-Goegnies;

Attendu que la partie du bâtiment qui sera attribuée à la Ville (la partie commerciale au rdc et à front de la chaussée) présente une valeur locative de 15.000€/an selon l'évaluation du géomètre-expert Lalieu du 26 juillet 2021, soit un loyer mensuel de 1.250€, valeur locative portée à 17.500€ par an, soit un loyer mensuel de 1.458€ compte tenu du montant des équipements et mobiliers divers (plus-value) 75.000 EUR apportés par le Fonds et qui n'ont pas fait l'objet de l'estimation de Mr LALIEU, à défaut d'exister alors;

Considérant qu'il s'agirait d'un bail de longue durée, la durée de vingt sept (27) ans apparaissant comme l'option la plus adéquate pour équilibrer l'échange;

Que s’agissant d’un contrat locatif, le Fonds, en qualité de bailleur, prendra à sa charge les grosses réparations et le remplacement des équipements devenus vétustes ; à charge pour la Ville, en sa qualité de locataire, d’assurer l’entretien régulier des équipements et le remplacement éventuel du mobilier en cours de bail;

Attendu qu'hors indexation, la valeur locative des locaux serait donc de 472.500 EUR sur 27 ans;

Attendu qu'il n'y a donc pas lieu d'évoquer la question d'une soulte puisque les prestations s'équilibrent (470.000 EUR vs 472.500 EUR) étant entendu que les frais d’acte seront à charge du FLW;

Attendu que dans la pratique, le notaire Julien Franeau, qui par marché est le notaire des ventes immobilières de la Ville, rédigera un acte unique comprenant:

- La vente pour l'Euro symbolique du n° 208 de la Chaussée de Jolimont à Haine-St-Paul au Fonds,

- La vente pour l'Euro symbolique du n° 15 de la Place de Bracquegnies à Strépy-Bracquegnies au Fonds,

- Le bail gratuit (loyer de zéro euro) et pour une durée de 27 ans du rdc du n° 304 de la Chaussée Houtart à Houdeng-Goegnies.

- Le bail devra prévoir que la Ville aura le droit, au terme de la convention, de relouer les lieux par préférence à tout autre candidat locataire, pour une durée égale au 1er bail. Le nouveau loyer sera à négocier entre les parties;

Considérant que le notaire Franeau rédigera un projet d'acte de base pour ce qui concerne le n° 304 de la Chaussée Houtart, cette mission étant un accessoire des missions principales de ventes;

Que les frais de cet acte unique et de l'acte de base seront à charge du Fonds du Logement;

Que cet acte sera réalisé pour cause d'utilité publique;

Qu'il y aura lieu de dispenser l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale de prendre l'hypothèque légale d'office;

Considérant que l'avis de la Directrice Financière a été sollicité et a été remis le 24 mai 2022;

Considérant que son avis est repris ci-dessous :

"Projet de délibération du Conseil communal daté du 10/05/2022 intitulé: "Patrimoine Communal - Collaboration avec le Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie (FLFNW) - Immeubles communaux Chaussée de Jolimont n° 208 et Place de Bracquegnies n° 15 et immeuble du FLFNW Chaussée Houtart n° 304".

2. Contrôle effectué dans le cadre de l'article du L1124-40 § 1, 3° du CDLD et dont l'étendue porte sur le seul projet de délibération.

Nonobstant les amendements apportés entre-temps au projet, il est renvoyé aux avis formalisés antérieurement et plus particulièrement aux recommandations émises le 07/04/2022 et encore par mail le 03/05/2022 dans le cadre de la réflexion ayant conduit à la présente proposition.

A ce stade, aucune remarque n'est à ajouter "

Considérant en effet que la Directrice financière a fait remarquer qu'il y avait des soldes d'emprunts sur les deux bâtiments communaux qui vont être cédés à savoir :

Un solde d'emprunt relatif à la toiture de la chaussée de Jolimont 208 qui s'élève à 25.855,09 € au 01/07/2022.

Trois emprunts présentant un solde restant dû total de 90.418,28 € au 01-07-2022 (capital + intérêts) restent également à rembourser; dernière échéance le 01-07-2035 portant sur des aménagements effectués sur l'immeuble sis Place de Bracquegnies,15.

Considérant que notre Administration a tenu compte de ces remarques;

DECIDE :

Article 1: De prendre la décision de principe de vendre au Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie l'immeuble n° 208 de la Chaussée de Jolimont à Haine-St-Paul ainsi que l'immeuble n° 15 de la Place de Bracquegnies à Strépy-Bracquegnies pour l'euro symbolique.

Article 2: De prendre la décision de principe de prendre en location gratuite de longue durée (27 années sans loyer à payer) le rdc du n° 304 de la Chaussée Houtart à Houdeng-Goegnies, celui-ci étant au préalable totalement équipé par et aux frais du Fonds du Logement.

Article 3: De charger ensuite le notaire Julien Franeau, qui par marché est le notaire des ventes immobilières de la Ville, de rédiger un acte unique comprenant la vente pour l'Euro symbolique du n° 208 de la Chaussée de Jolimont à Haine-St-Paul au Fonds, la vente pour l'Euro symbolique du n° 15 de la Place de Bracquegnies à Strépy-Bracquegnies au Fonds ainsi que le bail gratuit pour une durée de 27 ans du rdc du n° 304 de la Chaussée Houtart à Houdeng-Goegnies.

Article 4: De charger le notaire Franeau de rédiger un projet d'acte de base pour ce qui concerne le n° 304 de la Chaussée Houtart, cette mission étant un accessoire des missions principales de ventes.

Article 5: De dire que les frais de cet acte unique seront à charge du Fonds du Logement.

Article 6: De dire que cet acte unique sera réalisé pour cause d'utilité publique.

Article 7: De dispenser l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale de prendre l'hypothèque légale d'office.