Patrimoine communal - Site Bois-du-Luc- Reconduction des baux emphytéotiques conclus entre le SPW et la Ville relatifs à Salle Adamo (et annexes) et au terril arrivant à échéance le 1er juin 2022 - Proposition de prorogation de ces baux pour une durée de 3 ans, aux mêmes conditions - Accord du SPW - Projet de convention sous seing privé et projet d'acte authentique

Note explicative

Au vu des échéances de deux baux emphytéotiques conclus en 1995 entre la Ville et le SPW, relatif à la Salle Adamo et un terril situé sur Bois-du-Luc, le Service Patrimoine a entamé les démarches auprès des instances wallonnes dès juin 2021 afin de trouver l'entité wallonne compétente pour négocier et gérer le suivi administratif de ces reconductions.

Les biens du SPW concernés sont les suivants:

1) Bail emphytéotique dit "Salle Adamo"  qui comprend la salle des fêtes et ses annexes (Maison du tenancier, salle de réunion, remise, sanitaires) :

Parcelles appartenant au SPW cadastrées La Louvière, 11 ème Division, Section C  277 b 42 et 277 K 39 devenues M 43 (12 ares selon matrice)

2) Bail emphytéotique dit "Terril": 

Parcelles appartenant au SPW :

* Terrain cadastré ou l'ayant été sur La Louvière, Divisions 7 et 11, Section A et C, numéro 4 E partie et 277 K 41 partie ( 2 ha 6 a 97 ca selon l'acte)

* Parcelle en nature de porche d'entrée désaffectée cadastré ou l'ayant été La Louvière, Division 7, Section A numéro 6 D 5 (1 a 10 ca selon l'acte)

Courant du dernier trimestre 2021, notre Administration a eu l'information que la DAOV se chargerait de ce dossier, et non l'AWaP.

En date du 6 décembre 2021, le Collège communal décidait notamment  de marquer un accord de principe de solliciter le renouvellement des baux emphytéotiques "Salle ADAMO et annexes" et "Terril", conclus entre la Ville et le SPW le 2 juin 1995, pour une durée de 27 ans, dont l'échéance est le 1 juin 2022, aux mêmes conditions : mêmes parcelles, durée de 27 ans, canon pour l'euro symbolique et de notifier cette demande au SPW.

Cette demande notifiée en janvier 2022, devait être discutée au sein du SPW et nécessitait de recevoir, du Comité d'Acquisition mandaté par le SPW, les estimations de ces biens pour le calcul des canons potentiels pour pouvoir se positionner sur les conditions de ces baux, et surtout l'accord ministériel intervenu finalement le 28 avril 2022.

Néanmoins cet accord ministériel ne porte que sur l'accord de principe de la reconduction de ces baux, mais sans positionnement quant aux conditions (gratuité, durée), et ce, sans avoir reçu l'estimation du canon, prévue pour mi-juillet 2022.

Vu l'échéance imminente de ces baux et la grande probabilité de se retrouver sans contrats, et donc sans avoir de droit réel au 2 juin 2022, au vu des implications et responsabilités qui y sont liées ( introduction fiche FEDER, location salle Adamo pour des festivités, occupation par T-Event etc), une solution en deux temps a été trouvée entre parties après négociation, avalisée par le Comité d'Acquisition de Charleroi, mandaté par le SPW:

1) Prorogation des baux emphytéotiques en cours pour une durée de 3 ans et aux mêmes conditions par le biais d'une convention sous seing privé conclue entre parties avant le terme des baux en cours, convention entérinée par un acte authentique passé devant le Comité d'Acquisition dans les meilleurs délais.

2) Conclusion par la suite d'un nouveau bail emphytéotique unique pour l'ensemble des parcelles sollicitées par la Ville auprès du SPW.

Le Collège communal, en ses séances du 16 et du 23 mai 2022 (cf annexe) a notamment décidé de proposer au Conseil communal de marquer son accord sur cette solution en deux temps, eu égard aux éléments qui suivent.

Ce modus operandi (prorogation des baux en cours aux mêmes conditions pour une durée de 3 ans) permettra:

- De trouver une solution juridique et d'éviter une période sans titre ni droit pour les biens repris dans les emphytéoses en cours actuellement;

- A nos institutions de se mettre d'accord sur les parcelles du site Bois-du-Luc à prendre en emphytéose dans l'avenir, et ce, au vu des projets et des subsides potentiels à venir à Bois-du-Luc;

- A la Ville d'introduire la fiche FEDER, et de réaliser les travaux à la Salle Adamo si la fiche FEDER était retenue et que le subside pour ces travaux était octroyé à la Ville;

- De recevoir l'estimation du canon prévue pour l'instant pour mi-juillet, afin de négocier pour les années à venir un bail emphytéotique unique reprenant toutes les parcelles appartenant au SPW sous emphytéose au profit de la Ville, et de trouver un accord quant aux conditions (durée, canon ou pas, conditions spécifiques etc).

1) Convention sous seing privé prorogeant les baux en cours pour une durée de 3 ans aux mêmes conditions, authentifiée par un acte devant le Comité d'Acquisition de Charleroi:

Un tel acte peut être conclu moyennant accord entre parties, et se base sur l'article 3.169  du Code civil, code modifié le 1er septembre 2021.

Le Ministre BORSUS a donné, à la Direction de l'Aménagement opérationnel de la Ville de la Région wallonne dans un courrier officiel du 16 mai 2022 (cf fichier joint), son accord sur le principe de prolongation, via acte authentique, pour une durée de 3 ans, des baux dont question.

De ce fait, la Commissaire du Comité d'Acquisition en charge de ce dossier a rédigé le projet d'acte authentique, lequel est en annexe du présent rapport.

Ce projet d'acte authentique reprend les mêmes conditions que les baux en cours, à savoir notamment le canon annuel d'un euro symbolique pour chaque bail et les mêmes droits et obligations des parties.

Il est à noter que le SPW a indiqué que cet acte authentique est une" formalité" car il reprenait toutes les clauses des baux en cours, seule la durée était à convenir entre parties, au delà de l'accord de principe de les proroger, et que donc, les termes de cet acte authentique sont de la responsabilité du Comité d'Acquisition et sont "par principe" validés par le SPW.

La Commissaire souhaite qu'une convention sous seing privé soit conclue entre parties avant l'échéance des baux en cours, ce qui lui permettra d'avoir plus de temps pour recevoir tous les documents nécessaires à la finalisation dudit acte authentique de prorogation, et ce, notamment le certificat hypothécaire et pour ensuite faire signer l'acte, conformément aux décisions prises par le SPW et notre Ville.

La convention sous seing privé rédigée par le service Patrimoine, transmise par mail pour approbation par le SPW, a non seulement été approuvée mais a déjà été signée par sa représentante en date du 19 mai 2022 et renvoyée par mail.

Après la décision de votre Assemblée, le service Patrimoine va assurer le suivi de ce dossier dès le 1er juin 2022 à savoir envoi d'un exemplaire de la convention sous seing privé signée par les représentants de la Ville au SPW et au Comité d'Acquisition.

2) Nouveau bail emphytéotique "unique" après cette prorogation:

Le Ministre BORSUS indique dans son courrier que " cette prolongation doit permettre, tel que proposé par le Service Patrimoine de la Ville de La Louvière, de recevoir l'estimation du comité d'acquisition afin de négocier pour les années à venir un bail emphytéotique unique reprenant toutes les parcelles appartenant au SPW sous emphytéose au profit de la Ville de La Louvière et de trouver un accord aux conditions".

Ce paragraphe montre l'intérêt du Ministre à maintenir les biens appartenant au SPW sous emphytéose au profit de notre Ville et son accord sur le fait de prendre d'autres parcelles du SPW dans ce futur bail emphytéotique unique, moyennant l'estimation de ces biens pour négocier les termes dudit nouveau bail, avec la potentialité d'être redevable d'un canon annuellement.

Dès lors, un rapport complémentaire sera rédigé en temps utiles afin de solliciter l'accord de principe de votre assemblée de cette demande de parcelles à intégrer dans ce nouveau bail, eu égard aux projets actuels et à venir. qui sera envoyée officiellement ensuite à la DAOV. 

3) Conclusion:

Il est donc proposé de désigner comme proposé par le SPW le CAI pour instrumenter ces deux contrats, les frais liés à ces actes sont à charge de notre Administration.

L'acte authentique de prorogation de ces deux baux emphytéotiques prévoit donc le versement par notre Ville de € 2 annuellement représentant le canon annuel de € 1 euro repris dans les baux initiaux.

Les crédits nécessaires à cette dépense sont prévus au budget Ordinaire 2022 sous la référence 124/126-01.

L'acte de prorogation est établi pour cause d'utilité publique de sorte de faire valoir le bénéficie de l’enregistrement gratuit au sens de l’article 161, 2° du Code des Droits d’Enregistrement, d’Hypothèque et de Greffe et l’exemption du droit d’écriture en vertu de l’article 21, 1° du Code des droits et taxes divers, ceci ouvrant le droit à l'exonération des droits d'enregistrement et d'écriture.

L'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale sera expressément dispensée de prendre l'inscription légale d'hypothèque.

Les deux projets ( conventions sous seing privé et acte de prorogation) sont en annexe de la présente note explicative et feront partie intégrante de la délibération prise par votre assemblée.

Au vu des éléments repris ci-avant, il est proposé au Conseil communal :

- En vertu de l'article 3.169  du Code civil modifié le 1er septembre 2021, de marquer son accord sur la prorogation pour cause d'utilité publique des deux baux emphytéotiques en cours, baux dit "Salle ADAMO et annexes" et "Terril", conclus entre la Ville et le SPW le 2 juin 1995, pour une durée de 27 ans, dont l'échéance est le 1er juin 2022, aux mêmes conditions : mêmes parcelles,  canon annuel pour l'euro symbolique et ce pour une durée de 3 ans, eu égard à l'accord du Ministre BORSUS reçu par le SPW (DAOV) en date du 16 mai 2022, et de conclure:

* D'une part, une convention sous seing privé entre le SPW et la Ville afin de s'accorder entre parties, avant l'échéance de ces baux sur cet accord et de la conclure au plus tard le 1er juin 2022;

Laquelle sera entérinée par:

* D'autre part, un acte authentique de prorogation de ces deux baux emphytéotiques rédigé par le Comité d'Acquisition de Charleroi et passé devant lui, dès réception des derniers documents permettant de finaliser cet acte, et ce, notamment le certificat hypothécaire, prorogation qui prévoit le versement par la Ville d'un canon annuel de € 2 représentant l'euro prévu dans les deux baux initiaux à proroger.

- D'approuver les termes de la convention sous seing privé, le SPW l'ayant déjà approuvée et signée, et les termes du projet d'acte authentique du Comité d'Acquisition de Charleroi,  considérés comme faisant partie intégrante de la présente décision.

- De désigner le Comité d'Acquisitions d'immeubles de Charleroi comme proposé par le SPW pour instrumenter ces deux actes.

- De marquer son accord que les frais liés à cette authentification de prorogation par la voie d'un acte passé devant le Comité d'acquisition sont à charge de notre Ville.

- De dispenser l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale de prendre l'inscription légale d'hypothèque.

- De marquer un accord de principe sur le fait de continuer de négocier avec le SPW  et que la Ville se positionne dans les meilleurs délais sur sa demande de parcelles à intégrer dans le nouveau bail à conclure au terme des 3 ans, eu égard aux projets actuels et à venir.

Délibération

Le Conseil,

Vu, d'une part, l'arrêté du Gouvernement Wallon du 22 avril 2004 portant codification de la législation relative aux pouvoirs locaux et d'autre part, le décret du 27 mai 2004 portant confirmation dudit arrêté;

Vu l'article 117 de la nouvelle Loi Communale;

Vu le Code de la Démocratie locale et de la Décentralisation (art. L 1122-12, L 1122-13, L 1122-30, L 1123-23, 2°, 8°, L 1222-1, L1123 et L 3331-2);

Vu la Circulaire du 23 février 2016 portant sur les opérations immobilières des pouvoirs locaux (Circulaire 'Furlan') ;

Vu les décisions du Collège communal du 6 décembre 2021, du 16 mai 2022 et du 23 mai 2022;

Considérant qu'au vu des échéances de deux baux emphytéotiques conclus en 1995 entre la Ville et le SPW, relatif à la Salle ADAMO et un terril situé sur Bois-du-Luc, le Service Patrimoine a entamé les démarches auprès des instances wallonnes dès juin 2021 afin de trouver l'entité wallonne compétente pour négocier et gérer le suivi administratif de ces reconductions;

Considérant que les biens du SPW concernés sont les suivants:

1) Bail emphytéotique dit "Salle ADAMO"  qui comprend la salle des fêtes et ses annexes (Maison du tenancier, salle de réunion, remise, sanitaires) :

Parcelles appartenant au SPW cadastrées La Louvière, 11 ème Division, Section C  277 b 42 et 277 K 39 devenues M 43 (12 ares selon matrice)

2) Bail emphytéotique dit "Terril": 

Parcelles appartenant au SPW :

* Terrain cadastré ou l'ayant été sur La Louvière, Divisions 7 et 11, Section A et C, numéro 4 E partie et 277 K 41 partie ( 2 ha 6 a 97 ca selon l'acte)

* Parcelle en nature de porche d'entrée désaffectée cadastré ou l'ayant été La Louvière, Division 7, Section A numéro 6 D 5 (1 a 10 ca selon l'acte)

Considérant que courant du dernier trimestre 2021, notre administration a eu l'information que la DAOV se chargerait de ce dossier, et non l'AWaP;

Considérant qu'en date du 6 décembre 2021, le Collège communal décidait notamment  de marquer un accord de principe de solliciter le renouvellement des baux emphytéotiques "Salle ADAMO et annexes" et "Terril", conclus entre la Ville et le SPW le 2 juin 1995, pour une durée de 27 ans, dont l'échéance est le 1 juin 2022, aux mêmes conditions : mêmes parcelles, durée de 27 ans, canon pour l'euro symbolique et de notifier cette demande au SPW;

Considérant que cette demande notifiée en janvier 2022, devait être discutée au sein du SPW et nécessitait de recevoir, du Comité d'Acquisition mandaté par le SPW, les estimations de ces biens pour le calcul des canons potentiels pour pouvoir se positionner sur les conditions de ces baux, et surtout l'accord ministériel intervenu finalement le 28 avril 2022;

Considérant que néanmoins cet accord ministériel ne porte que sur l'accord de principe de reconduction de ces baux, mais sans positionnement quant aux conditions (gratuité, durée), et ce, sans avoir reçu l'estimation du canon, prévue pour mi-juillet 2022;

Considérant qu'au vu de l'échéance imminente de ces baux et la grande probabilité de se retrouver sans contrats, et donc sans avoir de droit réel au 2 juin 2022, au vu des implications et responsabilités qui y sont liées ( introduction fiche FEDER, location salle Adamo pour des festivités, occupation par T-Event etc), une solution en deux temps a été trouvée entre parties après négociation, avalisée par le Comité d'Acquisition de Charleroi, mandaté par le SPW:

1) Prorogation des baux emphytéotiques en cours pour une durée de 3 ans et aux mêmes conditions par le biais d'une convention sous seing privé conclue entre parties avant le terme des baux en cours, convention entérinée par un acte authentique passé devant le Comité d'Acquisition dans les meilleurs délais.

2) Conclusion par la suite d'un nouveau bail emphytéotique unique pour l'ensemble des parcelles sollicitées par la Ville auprès du SPW;

Considérant que le Collège communal, en ses séances du 16 et du 23 mai 2022 a notamment décidé de proposer au Conseil communal de marquer son accord sur cette solution en deux temps, eu égard aux éléments qui suivent;

Considérant que ce modus operandi (prorogation des baux en cours aux mêmes conditions pour une durée de 3 ans) permettra:

- De trouver une solution juridique et d'éviter une période sans titre ni droit pour les biens repris dans les emphytéoses en cours actuellement;

- A nos institutions de se mettre d'accord sur les parcelles du site Bois-du-Luc à prendre en emphytéose dans l'avenir, et ce, au vu des projets et des subsides potentiels à venir à Bois-du-Luc;

- A la Ville d'introduire la fiche FEDER, et de réaliser les travaux à la Salle Adamo si la fiche FEDER était retenue et que le subside pour ces travaux était octroyé à la Ville;

- De recevoir l'estimation du canon prévue pour l'instant pour mi-juillet, afin de négocier pour les années à venir un bail emphytéotique unique reprenant toutes les parcelles appartenant au SPW sous emphytéose au profit de la Ville, et de trouver un accord quant aux conditions (durée, canon ou pas, conditions spécifiques etc);

Considérant qu'une convention sous seing privé prorogeant les baux en cours pour une durée de 3 ans aux mêmes conditions, authentifiée par un acte devant le Comité d'Acquisition de Charleroi peut être conclue moyennant accord entre parties, et se base sur l'article 3.169  du Code civil, code modifié le 1er septembre 2021;

Considérant que le Ministre BORSUS a donné, à la Direction de l'Aménagement opérationnel de la Ville de la Région wallonne dans un courrier officiel du 16 mai 2022, son accord sur le principe de prolongation, via acte authentique, pour une durée de 3 ans, des baux dont question;

Considérant que de ce fait, la Commissaire du Comité d'Acquisition en charge de ce dossier a rédigé le projet d'acte authentique;

Considérant que ce projet d'acte authentique reprend les mêmes conditions que les baux en cours, à savoir notamment le canon annuel d'un euro symbolique et les mêmes droits et obligations des parties;

Considérant qu'il est à noter que le SPW a indiqué que cet acte authentique est une" formalité" car il reprenait toutes les clauses des baux en cours, seule la durée était à convenir entre parties, au delà de l'accord de principe de les proroger, et que donc, les termes de cet acte authentique sont de la responsabilité du Comité d'Acquisition et sont "par principe" validés par le SPW;

Considérant que la Commissaire souhaite qu'une convention sous seing privé soit conclue entre parties avant l'échéance des baux en cours, ce qui lui permettra d'avoir plus de temps pour recevoir tous les documents nécessaires à la finalisation dudit acte authentique de prorogation, et ce, notamment le certificat hypothécaire et pour ensuite faire signer l'acte, conformément aux décisions prises par le SPW et notre Ville;

Considérant que la convention sous seing privé rédigée par le service Patrimoine, transmise par mail pour approbation par le SPW, a non seulement été approuvée mais a déjà été signée par sa représentante en date du 19 mai 2022 et renvoyée par mail;

Considérant que le service Patrimoine va donc assurer le suivi de la présente décision dès le 1er juin 2022 à savoir envoi d'un exemplaire de la convention sous seing privé signée par les représentants de la Ville au SPW et un au Comité d'Acquisition;

Considérant qu'en ce qui concerne le nouveau bail emphytéotique "unique" après cette prorogation, le Ministre BORSUS indique dans son courrier que " cette prolongation doit permettre, tel que proposé par le Service Patrimoine de la Ville de La Louvière, de recevoir l'estimation du comité d'acquisition afin de négocier pour les années à venir un bail emphytéotique unique reprenant toutes les parcelles appartenant au SPW sous emphytéose au profit de la Ville de La Louvière et de trouver un accord aux conditions";

Considérant que ce paragraphe montre l'intérêt du Ministre à maintenir les biens appartenant au SPW sous emphytéose au profit de notre Ville et son accord sur le fait de prendre d'autres parcelles du SPW dans ce futur bail emphytéotique unique, moyennant l'estimation de ces biens pour négocier les termes dudit nouveau bail, avec la potentialité d'être redevable d'un canon annuellement;

Considérant dès lors qu'un rapport complémentaire sera rédigé en temps utiles afin de solliciter l'accord de principe de votre assemblée de cette demande de parcelles à intégrer dans ce nouveau bail, eu égard aux projets actuels et à venir. qui sera envoyée officiellement ensuite à la DAOV;

Considérant qu'il est donc proposé de désigner comme proposé par le SPW le CAI pour instrumenter ces deux contrats, les frais liés à ces actes sont à charge de notre Administration;

Considérant que l'acte authentique de prorogation de ces deux baux emphytéotiques prévoit donc le versement par notre Ville d'un canon annuel de € 2 représentant le canon annuel de € 1 euro repris dans les deux baux initiaux;

Considérant que les crédits nécessaires à cette dépense sont prévus au budget Ordinaire 2022 sous la référence 124/126-01;

Considérant que l'acte de prorogation est établi pour cause d'utilité publique de sorte de faire valoir le bénéficie de l’enregistrement gratuit au sens de l’article 161, 2° du Code des Droits d’Enregistrement, d’Hypothèque et de Greffe et l’exemption du droit d’écriture en vertu de l’article 21, 1° du Code des droits et taxes divers, ceci ouvrant le droit à l'exonération des droits d'enregistrement et d'écriture;

Considérant que l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale sera expressément dispensée de prendre l'inscription légale d'hypothèque;

Considérant que les deux projets, conventions sous seing privé et acte de prorogation, font partie intégrante de la délibération prise par votre assemblée;

DECIDE :

Article 1: En vertu de l'article 3.169  du Code civil modifié le 1er septembre 2021, de marquer son accord sur la prorogation pour cause d'utilité publique des deux baux emphytéotiques en cours, baux dit "Salle ADAMO et annexes" et "Terril", conclus entre la Ville et le SPW le 2 juin 1995, pour une durée de 27 ans, dont l'échéance est le 1er juin 2022, aux mêmes conditions : mêmes parcelles,  canon annuel pour l'euro symbolique et ce pour une durée de 3 ans, eu égard à l'accord du Ministre BORSUS reçu par le SPW (DAOV) en date du 16 mai 2022, et de conclure:

* D'une part, une convention sous seing privé entre le SPW et la Ville afin de s'accorder entre parties, avant l'échéance de ces baux sur cet accord et de la conclure au plus tard le 1er juin 2022;

Laquelle sera entérinée par:

* D'autre part, un acte authentique de prorogation des ces deux baux emphytéotiques rédigé par le Comité d'Acquisition de Charleroi et passé devant lui, dès réception des derniers documents permettant de finaliser cet acte, et ce, notamment le certificat hypothécaire, prorogation qui prévoit le versement par la Ville d'un canon annuel de € 2 représentant l'euro prévu dans les deux baux initiaux à proroger.

Article 2:  D'approuver les termes de la convention sous seing privé, le SPW l'ayant déjà approuvée et signée, et les termes du projet d'acte authentique du Comité d'Acquisition de Charleroi,  considérés comme faisant partie intégrante de la présente décision.

Article 3: De désigner le Comité d'Acquisitions d'immeubles de Charleroi comme proposé par le SPW pour instrumenter ces deux actes.

Article 4: De marquer son accord que les frais liés à cette authentification de prorogation par la voie d'un acte passé devant le Comité d'acquisition sont à charge de notre Ville.

Article 5: De dispenser l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale de prendre l'inscription légale d'hypothèque.

Article 6: De marquer un accord de principe sur le fait de continuer de négocier avec le SPW  et que la Ville se positionne dans les meilleurs délais sur sa demande de parcelles à intégrer dans le nouveau bail à conclure au terme des 3 ans, eu égard aux projets actuels et à venir.