Approbation du dossier de demande d’expropriation ayant pour objet le transfert du droit de propriété de la parcelle sise rue de la Station 23 + et cadastrée LIEGE 24e division (Chênée) section B n° 12 H appartenant à CHASSIS LIEGEOIS, telle que définie au plan d’expropriation (réf. : 865_EXPRO_CHASSIS LIEGEOIS) dressé le 1er août 2024, en vue de l’aménagement d’une zone d’expansion de crue en rive gauche de la Vesdre - décision de soumettre ce dossier de demande d’expropriation aux services désignés par le Gouvernement wallon.

Le Conseil communal,

Vu le décret du 22 novembre 2018 relatif à la procédure d’expropriation, et notamment les articles 5 § 3 et 9 §1 ;

Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 17 janvier 2019 portant exécution du décret du 22 novembre 2018 relatif à la procédure d'expropriation ;

Vu l’article D.VI.1.11° du Code du Développement Territorial (CoDT) ;

Considérant que l’article D.VI.1, 11° du CoDT dispose que « peuvent être réalisées par la voie de l’expropriation pour cause d’utilité publique toutes les acquisitions d’immeubles nécessaires à la réalisation ou à la mise en œuvre : (…) 11° à la condition qu’elles aient pour objectif la sécurité publique, des mesures de limitation du risque relatives aux biens immobiliers exposés à un risque naturel ou à une contrainte géotechnique majeurs tels que l’inondation au sens de l’article D.53-2 du Code de l’Eau, l’éboulement d’une paroi rocheuse, le glissement de terrain, le karst, les affaissements miniers, affaissements dus à des travaux ou ouvrages de mines, minières de fer ou cavités souterraines ou le risque sismique » ;  

Considérant que les conditions d’application de cette disposition sont remplies en l’espèce : l’expropriation a pour objectif la sécurité publique par la limitation des risques d’inondation de Chênée  puisqu’elle vise à permettre la démolition de bâtiments et constructions qui entravent le bon écoulement de la Vesdre et la renaturation des berges de la rivière à cet endroit ;  

Considérant que le bien visé par la présente est situé rue de la Station 23+, cadastré LIEGE 24e division (Chênée) section B, n° 12 H et 15/04, qu'il fait partie d’un ensemble plus vaste dit « Aldi/Trafic » qui est délimité par la rue de la Station, le quai Henri Borguet et la Vesdre ; que les bâtiments sont dégradés et inoccupés depuis les inondations de juillet 2021 ; 

Considérant qu’une partie des bâtiments et de sa structure surplombe la Vesdre ; que cette structure est un ensemble de poutres/colonnes supportant des hourdis et une dalle en béton armé ; qu’elle est composée de onze travées dont les trois premières constituent le parking ; que le reste compose la structure commerciale ; qu’un rapport d’expertise après inondation a été élaboré en 2021 sur le site Aldi-Trafic sur base d'une mission d’inspection visuelle ; 

Considérant que les structures ayant été recouvertes par plus d’un mètre d’eau et la Vesdre ayant charrié de nombreux éléments parmi lesquels des voitures, des arbres, du mobilier, etc ., la stabilité de la structure pourrait avoir été impactée ;

Considérant que le rapport spécifie que des palplanches ont été déplacées, des bétons de fondation arraché, le mur de berge qui protégeait les fondations des colonnes a fortement souffert ; de nombreuses pierres ont été emportées et des poches vides se sont créées ; que sur les onze colonnes, six d’entre elles exposent des grosses fissures, trois des légères fissures et une ne montre aucune dégradation, huit font l’objet d’inclinaison de plusieurs cm ; qu’étant donné l’importance des fissures et inclinaisons, il est fort probable que les fissures touchent également les colonnes en béton et pas uniquement les coffrages perdus ; 

Considérant que la dalle quant à elle ne semble pas présenter de dégât supplémentaire lié aux inondations ; 

Considérant que toutefois, la dalle et les colonnes pourraient générer un risque de sécurité publique, en cas d’effondrement ; qu’à ce jour, la stabilité de la structure ne peut être certifiée et l’utilisation du site est à exclure ; 

Considérant plus que des défaillances dans la façade du bâtiment objet de la présente demande, ont été constatées ; que ces défaillances (éléments qui tombent sur le trottoir) engendrent des risques pour les passants et permettent l’intrusion dans un bâtiment vide  ;

Considérant que le maintien du bien en l’état nuit donc gravement à l’intérêt général ;  

Considérant que le bien à acquérir en vue d’être démoli se situe sur deux parcelles cadastrales ;  

Considérant que l’unité bâtie est entièrement dévolue à la SRL Châssis Liégeois ; que dans la demande de permis d’urbanisme que cette société a introduite le 29 novembre 2023, elle indique être propriétaire des deux parcelles ; que cependant l’information patrimoniale en date du 1er janvier 2024 énonce que la parcelle 12H est propriété de la SRL Châssis Liégeois mais qu’en revanche, la parcelle 15/04 appartient (pour le bâtiment uniquement) à GL-Properties dont le numéro d’entreprise associé à la matrice cadastrale nous a permis via la Banque Carrefour des entreprises d’identifier l’adresse du siège social sis Uitbreidingstraat 18, 2600 Anvers et que le fond appartient à la Région wallonne et à l’État belge ;  

Considérant que la situation cadastrale semble découler du fait que la parcelle 15/04 se situe en encorbellement sur la Vesdre ; que telle que présentée cette situation ne semble pas totalement claire ;

Considérant néanmoins que le bâtiment étant un élément indissociable, il est impératif d’acquérir l’ensemble des deux parcelles pour atteindre l’objectif d’utilité publique ;

Considérant qu’au regard de cette analyse, il y a lieu de procéder à l’expropriation pour cause d’utilité publique des parcelles sises :

• rue de la Station 23 +, cadastrée LIEGE 24e division (Chênée) section B, n° 12 H, d’une superficie de 885 m² ;
• rue de la Station, cadastrée LIEGE 24e division (Chênée) section B, n° 15/4, d’une superficie de 20 m² ;

Considérant que les inondations de juillet 2021 ont eu des conséquences humainement dramatiques et des impacts sans précédent sur notre territoire ;

Considérant que la Ville de Liège a été reconnue comme une commune de Catégorie 1 dans l’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juillet 2021 reconnaissant comme calamité naturelle publique les inondations survenues du 14 au 16 juillet 2021 et délimitant son étendue naturelle ;

Considérant qu’à la suite de cet événement catastrophique, la Wallonie a lancé plusieurs études et actions en vue de reconstruire les zones sinistrées dans une optique d’un développement plus durable et résilient du territoire ;

Considérant que parmi les différentes études, les Programmes de (re)Développement Durable des Quartiers (PDDQ) dédiés aux communes les plus sinistrées à la suite des inondations de juillet 2021 comprennent :

• un diagnostic propre à chaque territoire ;
• un schéma stratégique de (re)développement durable ;
• des propositions d’aménagements concertées ;

Considérant que les objectifs principaux des PDDQ visent à :

• soutenir les autorités communales ;
• aider à orienter les démarches de reconstruction ;
• tenter de limiter au maximum les risques d’inondations futures et les dégâts occasionnés par de fortes pluies ;

Considérant que ces programmes ont visé neuf communes de Catégorie 1 (c'est-à-dire les plus durement sinistrées) de langue française, soit Chaudfontaine, Esneux, Liège, Limbourg, Pepinster, Rochefort, Theux, Trooz et Verviers ;

Considérant que les PDDQ ont été conçus grâce une collaboration étroite entre les bureaux d’études, les communes et les services régionaux compétents ;

Considérant que le PDDQ spécifique au territoire de la Ville de Liège a abouti au mois d’août 2022 à l’établissement d’un schéma stratégique, à la définition de zones à enjeux et à des principes d’aménagement pour ces zones à enjeux ;

Considérant que la zone de « confluence de Chênée » (Ourthe-Vesdre), comprenant tout le secteur de la Vesdre sur le territoire de Liège, est une de ces deux zones à enjeux ; qu’elle est caractérisée par l’accumulation d’éléments marquants observés lors de la crue de juillet 2021, soit :

• • une forte imperméabilisation et urbanisation, comprenant notamment des bâtiments construits sur la berge et en partie détruits ;
  • l’obstruction presque totale du pont du Lhonneux ;
  • des hauteurs d’eau dépassant 1,5 m ;
  • de l’eau passée au-delà du mur anti-crue du quai Henri Borguet ;
  • le site LBP, bien qu’en dehors de l’aléa d’inondation en vigueur lors de la crue, a également été noyé sous plus de 1 m ;
  • que l'essentiel des biens est situé en aléa d’inondation moyen à élevé ;

Considérant que le schéma stratégique préconise des déconstructions, d’agir pour laisser passer l’eau, économiser les sols, créer des conditions d’attractivité pour l’habitat ;

Considérant qu’il vise ainsi la création d’une large bande continue non construite en rive gauche de la Vesdre et destinée à être réaménagée en zone d’expansion de crue, impliquant :

• de démolir le bâti problématique situé rue de la Station et quai Henri Borguet ;
• de requalifier le quai Henri Borguet et la rue de la Révision;
• d’élargir le lit mineur de la Vesdre avec une reconstruction des berges et la création d’un parc associé à une zone d’expansion de crue;
• d’adapter le projet de réaménagement du site dit « LBP » afin d’intégrer le risque d’inondation ;

Considérant que ces propositions visent une incidence positive sur la diminution des risques d’inondation des infrastructures et du bâti du centre de Chênée et de la confluence, une meilleure protection des biens et des personnes, et une amélioration du maillage écologique global à l’échelle des quartiers ;

Considérant que le présent dossier de demande d’expropriation concerne un bien situé dans cette zone à enjeux ; que le site « Aldi/Trafic » dans lequel le bien à exproprier s’inscrit est considéré dans le PDDQ de Liège comme priorité 1 des actions à mener en termes d’acquisitions / démolitions étant donné l’encorbellement d’une partie des bâtiments sur la Vesdre, réduisant davantage sa section ; 

Considérant qu’au droit du site, le PDDQ suggère de reprofiler et renaturer les berges en vue d’y réaliser un parc public et une zone d’expansion de crue qui seront versés au domaine public ;  

Considérant que le rapport final de juillet 2023 du « Schéma stratégique multidisciplinaire du bassin versant de la Vesdre », conforte par ailleurs cette vision de réaménagement pour un « futur résilient et solidaire » ; qu’il est constaté dans cette étude que les inondations sont la conséquence du changement climatique en cours mais aussi du développement de l’urbanisation et des infrastructures ;

Considérant que le risque est accru dans la vallée vu l’urbanisation progressive du lit majeur de la Vesdre ; qu’un projet de transition doit être élaboré et que le tissu urbain existant doit être adapté, en tenant compte du risque d’inondation, notamment par des démolitions sélectives, et plus particulièrement les bâtiments faisant berges afin de donner de l’espace à la rivière ;

Considérant que le Schéma stratégique multidisciplinaire du bassin versant de la Vesdre propose des « périmètres de vigilance foncière », regroupant des parcelles vulnérables aux risques ; qu’ils intègrent les zones d’expansion de crue et les parcelles identifiées comme étant à acquérir dans les PDDQ ;

Considérant que pour mettre en œuvre ces plans et cette vision, le Gouvernement wallon a débloqué des subventions sous forme de droits de tirage afin de permettre aux villes et communes de réaliser l’acquisition et la démolition des biens identifiés au PDDQ ; que la Ville de Liège bénéficie de ce droit de tirage ;

Considérant que le secteur de la rive gauche de la Vesdre est par ailleurs concerné par d’autres actions engagées par les pouvoirs publics ; que son réaménagement global, comprenant la création d’un parc public, d’une passerelle cyclo-piétonne au-dessus de la Vesdre, d’une voirie, d’un MobiPôle et d’une esplanade vers la gare de Chênée, fait ainsi l’objet d’un projet relevant du programme de financement FEDER ;

Considérant que le PDDQ, joint en annexe à la présente demande, a examiné les alternatives à la démolition du site « Aldi- Trafic » et conclut que, pour atteindre les objectifs qu’il fixe, la démolition des bâtiments et constructions du site et son réaménagement à destination d’espace public était la solution la plus adéquate ; qu’il y est renvoyé pour expliquer les raisons pour lesquelles les alternatives n’ont pas été retenues ;  

Considérant que le propriétaire du site n’entend manifestement pas s’inscrire dans un réaménagement du site en accord avec les politiques publiques exposées ci-dessus ; 

Considérant qu’il a introduit une demande de permis en novembre 2023 ayant pour objet la transformation du bien en une surface commerciale avec showroom, bureaux et entrepôt ; qu’un tel projet n’est pas autorisable comme en attestent le refus de permis opposé à la demande et l’avis rendu par le SPW – Direction des Cours d’eau non navigables ;

Considérant que le Collège communal a refusé en séance du 5 avril 2024 le permis principalement sur base des éléments suivants :

• • le SPW-Direction des Cours d'eau non navigables a émis un avis défavorable ;
  • la demande de permis d'urbanisme est comprise dans le périmètre d'étude du marché de services établissant le Programme de (re)Développement Durable de Quartiers - PDDQ pour la commune de Liège ; que ce programme identifie le bien comme du bâti lié aux zones d'accumulation d'éléments marquants ; que cette zone est identifiée comme pertinente pour des projets d'adaptation afin de réduire les risques d’inondation ;
  • la rue de la Station a été inondée lors de la crue de juillet 2021 ; que le niveau de l'eau pouvait atteindre une hauteur supérieure à 2,50 m par endroit ;
  • le présent site fait partie des zones à enjeux dont les recommandations visent à démolir les bâtiments, supprimer le stationnement, reprofiler les berges afin de les rendre plus naturelles et aménager une zone d’expansion de crue afin – en cas de nouvelle crue - de diminuer les hauteurs d’eau en laissant plus de place au lit mineur de la Vesdre ;
  • la demande de permis est donc contraire aux objectifs et besoins définis par les Autorités ; elle ne rencontre pas l'intérêt général ;
  • la démolition du bâtiment est indispensable pour réaliser le projet global visant à créer une zone d’expansion de crue pour la Vesdre et aménager de nouveaux espaces verts pour le quartier ; le maintien du bâtiment irait à l’encontre de toutes les recommandations hydrauliques, paysagères et de qualité de vie souhaitées sur cette partie du territoire de la Ville de Liège ;

  Considérant que l’avis défavorable remis par le SPW - Direction des Cours d'eau non navigables dans le cadre de la demande de permis s’appuie notamment sur les éléments suivants :

• la parcelle concernée est comprise dans le périmètre PDDQ pour la Commune de Liège ; que cette zone est identifiée comme pertinente pour des projets d’adaptation afin de réduire les risques d’inondation ;
• la parcelle est située en aléa d’inondation moyen et élevé, conformément à la cartographie établie pour des évènements de période de retour du débit égal ou supérieur à 100 ans ;
• toutefois la parcelle se situant dans une zone fortement impactée par les inondations de juillet 2021, caractéristique d’une période de retour bien plus importante de l’ordre de 250 à 400 ans, il y a lieu de la considérer comme étant localisée en zone d’aléa d’inondation élevé ;
• au vu de la localisation du projet considérée au sein de la zone d’aléa d’inondation, et selon les recommandations des PDDQ, cette zone est identifiée comme pertinente pour des projets d’adaptation afin de réduire les risques d'inondation à l’échelle du sous-bassin versant ; que dès lors, toute nouvelle demande de permis d'urbanisme non alignée avec les enjeux inondations globaux devrait être refusée dans l'attente des études hydrauliques et hydrologiques ;

Considérant que le rapport d’expertise après inondation de 2021 évoqué ci-dessus conclut à l’impossibilité d’exploiter la dalle sur laquelle le bâtiment à acquérir repose partiellement ; que le bien, en l’état, ne peut donc plus faire l’objet d’aucune réelle utilisation ; que, tant qu’il n’aura pas été démoli, le bien est donc voué à l’abandon ce qui nuit gravement à l’intérêt général ; 

Considérant ainsi que pour réaliser une première phase d’acquisition, la Ville de Liège a mandaté le Comité d’acquisition d’immeubles de Liège (CAI) ; que suite aux négociations, un seul bien a pu faire l’objet d’une acquisition amiable à ce jour ;

Considérant qu’un courrier a été envoyé le 1er juillet 2024 par le CAI à Châssis Liégeois, le mettant en demeure d’accepter la vente au prix de 400.000 € pour le 15 juillet 2024 ; qu’il était signalé dans ce courrier que passé ce délai, la Ville de Liège se réservait le droit de prendre les mesures nécessitées pour le but d’utilité publique qu’elle poursuit et d’entreprendre la procédure d’expropriation ;

Considérant que la SRL Châssis Liégeois a refusé l'offre en date du 23 août 2024 ;

Considérant que le site Aldi-Trafic et le bâtiment “Châssis Liégeois” ont fait l’objet d’un permis de démolition commun, octroyé par la Région wallonne le 15 avril 2024 ; 

Considérant que les travaux autorisés constituent une étape préparatoire au projet plus global de réappropriation des berges de la Vesdre, telle que définie dans le plan de (re) développement durable des quartiers (PDDQ) pour ce qui concerne le secteur de Chênée ,

Considérant que les travaux de démolition du site Aldi-Trafic ont débuté en août 2024 ;

Considérant que cependant la Ville de Liège est dans l'impossibilité de terminer les travaux du fait de l'absence de maitrise foncière de la partie du site à exproprier ; 

Considérant que la structure est commune aux deux bâtiments (partie déjà acquise par la Ville et partie objet de la présente demande) et donc difficilement dissociable, nécessitant des travaux importants pour la stabilisation du bâtiment “Châssis Liégeois” ; que dans le cadre du chantier, le rapport de l'ingénieur daté du 27 juin 2024 indique que : 

• les structures porteuses métalliques ne sont pas séparées entre les deux propriétés. une démolition partielle excluant le bien visé par la présente implique soit de maintenir les poutres de toitures qui sont communes et les stabiliser dans notre zone démolie (avec pour conséquence une impossibilité de démonter certains éléments de façade et donc une impossibilité de finaliser le désamiantage), soit les disquer et les soutenir auprès du mur de séparation qui consiste en une simple cloison en bloc non portante alors que, comme exposé ci-dessus, une démolition du bâtiment est indispensable au regard de l'intérêt général ;

• le mur séparant la propriété de la Ville et le bien à acquérir n'est pas un réel mur mitoyen. Quelle que soit la solution choisie, elle engendre un coût supplémentaire et des mesures complémentaires risquent également de devoir être adjointes pour assurer la stabilité de l’ensemble du bâtiment restant en place ;
• la dalle de sol est également commune aux deux propriétés. Des fissures sont déjà constatées ;

Considérant par ailleurs que le rapport de 2021 déjà évoqué ci-dessus établit que la stabilité de la structure pourrait avoir été impactée et que la dalle et les colonnes, pourraient générer un risque de sécurité publique, en cas d’effondrement ;  

Considérant que les propriétaires n’ont entrepris aucune démarche de remise en état depuis 2021 ; que la situation n’a pu que se détériorer de telle sorte qu’à ce jour, la stabilité de la structure ne peut être certifiée et l’utilisation du site est à exclure ; 

Considérant que ces constatations démontrent que les délais de procédure habituels ne peuvent pas être appliqués ;

Considérant qu’au vu de ces éléments, l’urgence visée par l’article 5 §3. 5° du décret du 22 novembre 2018 se justifie ;

Vu le plan d’expropriation (réf. : 865_EXPRO_CHASSIS LIEGEOIS) dressé le 1er août 2024 ;

Attendu que les expropriations seront menées sur l’article budgétaire 27.1 de la Régie foncière de stationnement et de services de la Ville de Liège ;

Sur proposition du Collège communal, en sa séance du 30 août 2024, et après examen du dossier par la Commission compétente ;

APPROUVE le dossier de demande d’expropriation ayant pour objet le transfert du droit de propriété de :

• la parcelle sise rue de la Station 23 + et cadastrée LIEGE 24e division (Chênée) section B n° 12 H appartenant à CHASSIS LIEGEOIS dont le siège social se trouve à 4050 CHAUDFONTAINE, avenue Simon Sauveur 7,
• la parcelle sise rue de la Station, cadastrée LIEGE 24e division (Chênée) section B, n° 15/04, d’une superficie de 20 m²  appartenant à GL-PROPERTIES (le bâtiment uniquement) dont le siège social se trouve à Uitbreidingstraat 18, 2600 ANVERS, à LA REGION WALLONE/SERVICE DE L'HYDRAULIQUE AGRICOLE, située avenue Albert 1er 187, 5000 NAMUR et à l’ETAT BELGE situé place des Palais, 1000 BRUXELLES (le fond uniquement), 

telles que définies au plan d’expropriation (réf. : 865_EXPRO_CHASSIS LIEGEOIS) dressé le 1er août 2024, en vue de l’aménagement d’une zone d’expansion de crue en rive gauche de la Vesdre ;

DECIDE, conformément à l’article 9 §1 du décret du 22 novembre 2018, de soumettre ce dossier de demande d’expropriation aux services désignés par le Gouvernement wallon, en sollicitant l’urgence visée par l’article 5 §3 .5° du décret susmentionné.

L’emprise nécessaire à la réalisation de ce plan sera acquise pour cause d’utilité publique, au besoin par la voie de l’expropriation judiciaire.

La présente décision a recueilli .. .voix pour, . ..voix contre, . ..abstentions.

La présente décision a recueilli l'unanimité des suffrages.