Adoption du texte de la convention de collaboration annexe à la décision du permis d’urbanisme délivré le 18 décembre 2025 au nom de la S.A. "ZABRA Real Estate" et la S.A. "LIFE.BE", organisant la création de kots à loyer modéré et leur prise en gestion.

Le Conseil communal,

Vu le Code de la démocratie locale et de la décentralisation et plus particulièrement l'article L1123-23 ;

Vu les dispositions du Code du Développement Territorial, notamment l'article D.IV.1. précisant qu'un permis d'urbanisme est requis pour construire un immeuble de logements, ou pour créer un ou plusieurs logements dans une construction existante et les articles D.IV.14 à D.IV.21 déterminant la compétence du Collège communal de délivrer les permis et certificats d’urbanisme ;

Vu les dispositions du Code du Développement Territorial, notamment l'article D.I.1 précisant que les autorités publiques sont gestionnaires et garantes de l’aménagement du territoire et qu’elles doivent rencontrer de manière durable les besoins sociaux, économiques, patrimoniaux et environnementaux de la collectivité ;

Considérant que Liège est une grande ville d’enseignement, notamment universitaire ; que les besoins en logements pour étudiants sont importants ;

Considérant que l’offre existante résulte fréquemment de la division d’immeubles et qu’il peut être constaté un déficit de qualité pour de nombreux kots ; que par ailleurs il existe un manque d’offre de logements dans de grands ensembles pour étudiants de type « résidences-services » ;

Considérant qu’il est donc souhaitable, d’une part de soutenir la création de nouvelles infrastructures, rencontrant des critères de qualité et présentant des espaces et services communs, et d’autre part, de lutter contre la division excessive des immeubles ;

Considérant cependant que ces « grands ensembles » s’adressent principalement à une clientèle de niche (étudiants Erasmus, doctorants, étudiants stagiaires…), qu’il est indispensable de défendre la mixité sociale et de garantir l’accès à un logement de qualité pour tous ;  

Vu par ailleurs la Directive d'analyse des demandes de permis d'urbanisme visant la division d'immeubles en plusieurs logements adoptée par notre Assemblée en date du 14 octobre 2016 ;

Vu la décision du Collège communal du 20 avril 2018 (IV.B.2) d'arrêter la directive d'analyse des demandes de permis d'urbanisme visant la création d’une résidence de grande taille pour étudiants afin d’y inscrire des objectifs de mixité sociale et un programme minimum de logements à loyer modéré, dits « sociaux » ;

Vu la décision du Fonctionnaire délégué du 18 décembre 2025 octroyant le permis d'urbanisme sollicité par la S.A. ZABRA Real Estate et la S.A. LIFE.BE, relatif à un bien sis boulevard de la Constitution 70-78 à 4020 LIÈGE ; 

Considérant que les actes et travaux consistent précisément à :

• construire un immeuble contenant 253 kots pour étudiants de gabant rez+7 avec une conciergerie ;
• abattre des arbres ;
• modifier le relief du sol ;

Considérant que la charge d'urbanisme initialement fixée par le Collège communal dans un précédent avis a été revue à la baisse au vu de la particularité du projet, intégrant 25 kots sociaux ;

Vu le texte suivant de la convention à signer en trois exemplaires par la Ville de Liège ;

Sur proposition du Collège communal, en sa séance du 12 juin 2026, et après examen du dossier par la Commission compétente ;

APPROUVE le texte de la convention de collaboration annexe à la décision du permis d'urbanisme n°FO218/62063/UFD2/2025/56/L57200/2427897 délivré le 18 décembre 2025 au nom de la S.A. "ZABRA Real Estate" et la S.A. "LIFE.BE", organisant la création de kots à loyer modéré et leur prise en gestion.

Convention de collaboration annexe à la décision du permis d’urbanisme (FO218/62063/UFD2/2025/56/L57200/2427897) du 18/12/2025 au nom de la SA ZABRA Real Estate et la SA Life.be et organisant la création de kots à loyer modéré et sa prise en gestion

Entre d’une part,

La Ville de Liège (ci-après, « la Ville ») représentée par le Collège communal pour lequel agissent Monsieur Willy DEMEYER, Bourgmestre, et Monsieur Laurent REA FUENTE, Directeur général, en exécution d’une délibération du Conseil communal du 29 juin 2026

Et d’autre part,

La société anonyme LIZA LAND (ou toute autre société dont Zabra Real Estate aurait le contrôle), inscrite à la BCE sous le numéro BE 1031.039.031, ayant son siège Antoon Catriestraat 8 Boîte A à 9031 Gent et valablement représentée par :

La société anonyme « HENNIA », constituée à 9890 Gavere, Stokmeers 8, immatriculée au Registre des personnes morales de Gand, section de Gand, sous le numéro 0873.248.240,

représentée par Me VERMEERSCH Christine Yvonne Gabrielle Cornelia, qui, pour l’exercice de son mandat, choisit son domicile au siège social de la société HENNIA ;

Et

La société à responsabilité limitée « BRACODEV », Leieriggestraat 6 Boîte A 9830 Sint-Martens-Latem, immatriculée au Registre des personnes morales de Gand, section de Gand, sous le numéro 0518.932.677, représentée par M. BRANTEGEM Laurens, qui, pour l’exercice de son mandat, choisit son domicile au siège social de la société BRACODEV.

ci-après, « les propriétaires », solidairement responsables

Ci-dessous dénommées « les parties ».

préambule

Face aux difficultés croissantes rencontrées par de nombreux étudiants pour financer leurs études, le Collège communal de la Ville de Liège a adopté, en date du 20 avril 2018, une directive d’urbanisme imposant à tout promoteur de résidence étudiante collective de grande dimension (à partir de 40 logements) de réserver au minimum 10 % des kots créés à la location à loyer modéré, afin de garantir une offre accessible et équitable au sein du parc locatif étudiant.

Les obligations des propriétaires et de la Ville sont définies par la présente convention de collaboration.

Il est convenu ce qui suit :

Article 1er. Objet de la convention

L’objet de la présente convention est de garantir une offre de logements étudiants financièrement accessibles.

Article 2. Solidarité entre les propriétaires

Les propriétaires déclarent être tenus solidairement, au sens des articles 5.160 à 5.163 du Code civil, de l’exécution de l’ensemble des obligations à leur charge en vertu de la présente convention.

En conséquence, la Ville de Liège pourra réclamer à l’un des propriétaires, ou à plusieurs d’entre eux simultanément ou successivement, l’exécution intégrale de toutes les obligations résultant de la présente convention conformément aux articles 5.160 et 5.161 du Code civil.

Les parties reconnaissent que les effets de la solidarité, notamment en ce qui concerne les exceptions opposables, les remises de dette et les effets de la mise en demeure et des actes interruptifs de prescription, sont régis par les articles 5.160 à 5.163 du Code civil.

Article 3. Champ d’application

La présente convention porte sur la résidence étudiante située Boulevard de la Constitution 70 – 78, à 4020 LIÈGE, ci-après dénommée « le bien ».

Le bien est exclusivement destiné à l’hébergement d’étudiants dans le cadre d’une résidence collective de grande dimension et comprend un total de 253 logements.

Parmi ces logements, une partie est spécifiquement dédiée à la location de logements à loyers modérés. Ces logements sont dénommés « kots sociaux » et font l’objet de dispositions particulières définies aux dispositions de la présente convention.

À cet effet, seuls peuvent être locataires des entités du bien les personnes régulièrement inscrites dans une institution d’enseignement supérieur reconnue, et disposant d’une attestation d’inscription valable pour l’année académique en cours ou à venir.

Par ailleurs, le bien ne peut accueillir aucune autre fonction résidentielle que celle liée à l’hébergement étudiant, à l’exception éventuelle d’un logement de concierge, si celui-ci est nécessaire à la gestion du bien.

Article 4. Quotité de kots sociaux

Conformément au point IX.2 de la directive d’urbanisme du 20 avril 2018, 25 logements pour étudiants créés dans le bien visé à l’article 2 devront être réservés à la location à loyer modéré.

Article 5. Loyer, charges et garantie locative des kots sociaux

Les dispositions du présent article s’appliquent exclusivement aux logements à loyer modéré désignés comme « kots sociaux ».

Le montant de base du loyer sera de 310 euros forfaitaires par mois par kot social (250 euros pour le loyer et 60 euros pour toutes les charges).

Le montant forfaitaire du loyer et des charges sera indexé chaque année au mois de septembre. L’indice de base pris en considération est l’indice santé du mois de juin 2018 (base 2013 : indice 107,01). Le nouvel indice sera l’indice santé du mois de juin de l’année en cours.

Les prix de location comprennent tous les coûts à charge des étudiants, y compris l’usage du chauffage, de l’eau, de l’électricité, de l’Internet et de tout autre service fourni aux étudiants de la résidence.

Aucun montant supplémentaire au loyer de base défini à l’alinéa 1 ne peut être réclamé aux étudiants des kots sociaux.

Article 6. Gestion du bien

À l’exception des kots sociaux, les propriétaires du bien s’engagent à assurer la gestion du bien dans son ensemble, ou à déléguer cette gestion à un tiers ci-après « gestionnaire de la résidence ».

Dans le cas d’une délégation de gestion du bien, les propriétaires veillent à ce que le contrat de gestion inclue expressément les protections des locataires sociaux telles que prévues dans la présente convention. Ils s’engagent également à garantir le respect de ces protections par tout tiers intervenant, à tout moment.

Les propriétaires mettent en place un point de contact dédié pour le traitement des plaintes émanant des étudiants locataires, des riverains, et en particulier des voisins exposés à des risques de nuisances ou de troubles de voisinage. Il assure un suivi rigoureux des plaintes et s’engage à rechercher activement des solutions visant à prévenir ou limiter les nuisances.

Article 7. Gestion des kots sociaux

Pour les 25 logements à loyer modéré (kots sociaux), les propriétaires s’engagent à conclure, dans les meilleurs délais, un mandat de gestion avec le gestionnaire désigné et mandaté en commun accord avec la Ville, ci-après dénommé, le « gestionnaire des kots sociaux ».

Le gestionnaire des kots sociaux assurera la gestion locative complète des kots sociaux, incluant la sélection des candidats, l’attribution des logements, la perception des loyers, le suivi administratif, social et technique, et, le cas échéant, la remise en état du bien, ce conformément aux dispositions de la présente convention.

Les modalités du mandat de gestion seront définies dans une convention distincte. Le projet de mandat de gestion est annexé à la présente, établi en concertation avec la Ville de Liège, afin d’assurer une gestion conforme aux objectifs sociaux du projet et aux exigences de la convention de collaboration.

Article 8. Durée du mandat de gestion

Le mandat de gestion conclu entre les propriétaires et le gestionnaire des kots sociaux est établi pour une durée de 15 ans, renouvelable, conformément au mandat de gestion.

Article 9. Continuité en cas de changement de gestionnaire

Dans l’hypothèse où le gestionnaire des kots sociaux mandaté en commun accord avec la Ville viendrait à cesser ses activités ou à perdre sa qualité de gestionnaire, ou si les parties conviennent de recourir à un autre système de gestion des kots sociaux, la Ville proposera aux propriétaires un nouvel organisme ou un dispositif équivalent assurant la continuité de la gestion conformément aux dispositions de la présente convention.

Jusqu’à la désignation effective du nouveau gestionnaire des kots sociaux, la Ville prend en charge la désignation des candidats et en communique les coordonnées aux propriétaires qui se chargeront de la mise en location des logements concernés conformément aux principes de la présente convention.

Dans les cas d’une adaptation des modalités de mise en œuvre de la gestion des kots sociaux, un avenant à la présente convention sera établi.

En cas de difficulté d’identifier un gestionnaire ou un dispositif adapté aux besoins de la Ville, les parties peuvent décider de commun accord de passer à une location classique et de mettre un terme à la présente convention.

Article 10. Permis de location

Les propriétaires sont tenus d’introduire une demande de permis de location pour l’ensemble des logements étudiants créés dans le cadre du projet.

En cas de manquement à cette obligation, soit par absence de demande, soit refus des permis requis, la Ville se réserve le droit d’introduire un dossier auprès de la Région wallonne en vue de la perception des amendes administratives prévues par le Code wallon de l’Habitation durable, conformément à l’arrêté du Gouvernement wallon du 12 juillet 2012 relatif à la perception et au recouvrement des amendes administratives applicables en vertu des articles 13ter, 200bis et 200ter du même code.

Les permis de location pourront être retirés si les logements sont occupés par des personnes ne répondant pas à la définition d’étudiant telle que précisée à l’article 3 de la présente convention.

Le gestionnaire des kots sociaux ne pourra entamer la gestion effective des kots sociaux qu’à compter de l’obtention des permis de location requis pour les logements concernés. Les propriétaires s’engagent à informer le gestionnaire des kots sociaux sans délai de la délivrance des permis, afin de permettre la mise en œuvre du mandat dans le respect des dispositions légales.

Article 11. Procédure d’attribution des kots sociaux

La localisation au sein du bien des logements étudiants affectés au programme « kots sociaux » sera laissée à l’appréciation des propriétaires. Ces kots sociaux devront cependant être de qualité identique aux autres logements du bâtiment.

Les propriétaires assureront une mixité entre les kots sociaux et les autres logements dans le respect des règles fixées dans la présente convention. Cette information devra être communiquée sans délai à la Ville de Liège, Service du Logement, La Batte 10, 5e étage à 4000 Liège et au gestionnaire des kots sociaux.

L’attribution des kots sociaux aux candidats locataires sera effectuée selon les conditions suivantes :

11.1     Conditions d’attribution :

Pour l’obtention d’un kot social, les candidats locataires doivent répondre aux conditions suivantes :

Les revenus du ménage (où est domicilié le candidat étudiant) doivent être inférieurs au revenu moyen tel que défini par le Code wallon de l’habitation durable. Dans l’hypothèse où le gestionnaire des kots sociaux n’est pas un opérateur immobilier au sens du Code wallon de l'habitation durable, les candidats locataires seront choisis conformément aux instructions de la Ville de Liège. 

L’étudiant candidat à la location d’un kot social devra fournir au gestionnaire, au plus tard le 1er novembre de l’année de conclusion du bail, une attestation d’inscription officielle dans un établissement d’enseignement supérieur reconnu. À défaut de production de ce document dans le délai imparti, le bail pourra être résilié de plein droit, sans préjudice des autres dispositions contractuelles.

11.2     Sélection des candidats :

Le gestionnaire des kots sociaux est chargé d’analyser la recevabilité et de procéder à l’inscription des candidatures.

La sélection des candidats dûment inscrits s’effectue dans le respect des conditions d’attribution du gestionnaire des kots sociaux et sous réserve de la disponibilité des kots sociaux.

La sélection des candidats ressort de la responsabilité du gestionnaire des kots sociaux. Il en informe les propriétaires et le gestionnaire de la résidence.

11.3     Documents à transmettre par les propriétaires :

Les propriétaires établissent, lors de la première année d’exécution de la présente convention, une liste détaillée des entités louées à des tarifs sociaux, en précisant leur localisation exacte dans le bien. Les propriétaires sont uniquement tenus de transmettre annuellement cette liste si une modification sur ce qui précède est survenue. Il s’engage toutefois à en communiquer une version actualisée sur simple demande de la Ville de Liège.

Cette liste doit être communiquée sans délai à la Ville de Liège, Service du Logement (La Batte 10, 5e étage à 4000 Liège), ainsi qu’au gestionnaire des kots sociaux afin de permettre un suivi rigoureux de l’affectation des kots sociaux et du respect des engagements pris dans le cadre de la présente convention.

Article 12. Protection des locataires sociaux

Dans l’exécution de la présente convention, les parties sont tenues par un devoir de confidentialité en ce qui concerne les locataires sociaux. Il leur est, notamment interdit de divulguer les données financières et personnelles que le locataire social lui confie, d’informer les tiers du caractère social du bail d’un locataire déterminé ou de rendre identifiable le locataire social par quelque moyen que ce soit.

Les parties s’engagent à ne pas discriminer les locataires sociaux en leur fournissant un service différent des autres locataires et à imposer cette même obligation aux gestionnaires.

Article 13. Règlement général sur la protection des données

Dans le cadre de la gestion des kots sociaux, les parties et le gestionnaire s’engagent à traiter les données personnelles des candidats et locataires dans le respect des dispositions du Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, et abrogeant la directive 95/46/CE, dit RGPD, à garantir leur confidentialité, et à ne les utiliser que pour les finalités prévues dans le cadre de la convention de collaboration ou de toute autre engagement relatif à la gestion ou à l’exploitation desdits logements. .

Article 14. Durée de validité de la convention

La présente convention est conclue jusqu’à modification de l’affectation de la résidence d’étudiants à une autre fonction suite à la restructuration ou la démolition des constructions.

Article 15. Cession du bien

En cas de cession, à titre gratuit ou onéreux, de la propriété du bien objet de la présente convention, le cessionnaire sera, à compter de la date de la cession, automatiquement subrogé dans l’ensemble des droits et obligations du propriétaire résultant de la présente convention, en ce compris les droits étroitement liés à la propriété du bien au sens de l’article 5.105 du Code civil.

La cession ne produit toutefois effet à l’égard de la Ville de Liège qu’à compter de la notification écrite, par le cédant ou le cessionnaire, de l’identité complète du cessionnaire et de la date de prise d’effet de la cession.

Le cédant s’engage à informer préalablement le cessionnaire de l’existence de la présente convention et de l’ensemble des obligations qui en découlent, à garantir contractuellement la transmission de toutes ces obligations au cessionnaire, et à informer la Ville de Liège ainsi que le gestionnaire des kots sociaux, par écrit et dans les plus brefs délais, de la cession intervenue.

Article 16.  Non-respect de la convention

Tout manquement aux engagements visés dans les articles 2, 3 et 10.2 fera l’objet d’une notification par la Ville de Liège aux propriétaires et au gestionnaire des kots sociaux, adressée par envoi postal recommandé avec accusé de réception.

La notification précisera le(s) manquement(s) reproché(s) et invitera les propriétaires et le gestionnaire des kots sociaux à y remédier dans les 30 jours ou, à défaut, à faire leurs observations éventuelles par écrit dans les 15 jours.

À défaut d’y remédier dans le délai mentionné ci-avant ou à défaut d’observation estimée non satisfaisante, une sanction financière équivalente à 1 mois de loyer indexé tel que défini à l’article 4 par mois et par logement concerné pourra être appliquée, et ce jusqu’au jour où il est constaté que le(s) manquement est (sont) résolu(s). À cet effet, la Ville adressera aux propriétaires, avec copie au gestionnaire des kots sociaux, une mise en demeure, par envoi postal recommandé avec accusé de réception.

Le mandat de gestion prévoira que le gestionnaire des kots sociaux garantit les propriétaires contre tout manquement aux obligations qui lui incombent en vertu de la présente convention et de ses annexes.

Article 17. Réunions de concertation

Des réunions de concertation peuvent être organisées à la demande de l’une des parties signataires de la présente convention, ou à la demande du gestionnaire des kots sociaux.

Le gestionnaire des kots sociaux sera invité à y participer si sa présence est jugée utile par l’une des parties.

Article 18. Modification de la convention de collaboration

Toute proposition de modification ou de décision dérogeant au contenu de la présente convention de collaboration devra être préalablement soumise à l’examen conjoint des parties.

Pour être adoptée, cette proposition devra recueillir l’accord des parties.

Article 19. Dispositions finales

19.1     Juridictions compétentes

Le présent accord est régi par le droit belge.

En cas de litige relatif à l’interprétation ou à l’exécution de la présente convention, les juridictions compétentes sont celles de l’arrondissement judiciaire de Liège.

19.2     Clause de sauvegarde

La nullité éventuelle d’une clause de la présente convention n’entraîne pas la nullité de l’ensemble de celle-ci.

Dans un tel cas, les parties s’engagent à substituer à la clause nulle une disposition valable ayant, dans les limites légales, un effet équivalent

19.3     Contacts

Toute correspondance relative à la présente convention doit être adressée à :

Ville de Liège – Service du Logement

La Batte 10, 5e étage

4000 Liège

LIZA LAND SA

Antoon Catriestraat, 8 bte A

9031 GENT

Fait à Liège, le …… / …… / …………

Suivent les signatures                                                        

La présente décision a recueilli 38 voix pour, 0 voix contre et 6 abstentions.