Approbation du texte de la convention à conclure avec la SRL "ILOT ST MICHEL LLH"  portant d'une part sur la location de l'espace abritant la Piste de circulation de la Zone de police et d'autre part sur une option d'achat de ce dernier.

Le Conseil communal,

Vu l'article 117 de la Nouvelle loi communale ;

Vu la délibération de Notre Assemblée du 29 novembre 2011 approuvant le texte de la convention relative à la location d'une surface multifonctionnelle au au sous-sol (niveau -2) du bâtiment C de l’Ilôt Saint-Michel dans l’espace dénommé « Cœur Saint-Lambert » ;

Considérant que cet espace abrite la piste de circulation de la Zone de police et des locaux aménagés pour l’enseignement du Code de la Route aux élèves des écoles primaires situées sur le territoire de la Ville ;

Considérant qu'il convient de renouveler le contrat de location de la surface abritant la Piste de circulation de la Zone de police ; qu'une option d'achat valable 9 mois à compter du 1er novembre 2020 a été prévue dans le bail ; 

Attendu que le loyer annuel, fixé à 100.000,00 EUR (cent mille euros) charges communes et TVA sur ces dernières incluses, peut être supporté par l’article 330/12601/--/02 du budget ordinaire de la Zone de police sous réserve d'inscription des crédits nécessaires au budget concerné, de son vote par le Conseil communal et de son approbation par l'Autorité de tutelle ;

Attendu la demande d'avis adressée sur base d'un dossier complet au Directeur financier en date du 12/03/2021.

Attendu l'avis favorable du Directeur financier rendu en date du 12/03/2021 conformément à l'article L1124-40 du Code de la démocratie locale et de la décentralisation,

Sur proposition du Collège communal, en sa séance du 19 mars 2021, et après examen du dossier par la Commission compétente ;

APPROUVE le texte de la convention à conclure avec la SRL "'ILOT ST MICHEL LLH", dont le siège social est établi à rue Montoyer 23, Boîte 3 à 1000 BRUXELLES, enregistrée auprès de la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro d’entreprise 0897.066.490 portant d'une part sur la location de l'epace abritant la Piste de circulation de la Zone de police et d'autre part sur une option d'achat de ce dernier.

CONVENTION

Entre d’une part:

La Ville de Liège agissant pour la Zone de Police, ayant son siège Place du Marché, 2 à 4000 Liège, représentée par M. Willy DEMEYER, Bourgmestre, et par M. Philippe ROUSSELLE, Directeur général, ci-après dénommée « Zone de Police de Liège », sur exécution d'une décision du Conseil communal du 29 mars 2021 ;

et, d’autre part :

L'ILOT ST MICHEL LLH SRL, dont le siège social est établi à rue Montoyer 23, Boîte 3 à 1000 Bruxelles, enregistrée auprès de la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro d’entreprise 0897.066.490, représentée par M. Rémi Monglon et M. GEORGES-PICOT Cédric Fabrice Stéphane, co-administrateurs agissant conformément aux statuts,

Il est convenu ce qui suit :

A.  CONDITIONS PARTICULIERES

1. Situation des Lieux loués:         

L'Ilot Saint-Michel dans un espace dénommé "Cœur Saint-Lambert" situé sur une parcelle délimitée par la place Saint-Lambert, la rue Maréchal Joffre, la place de la République Française, la place Saint-Michel, la rue Saint-Pierre et la place Notger à 4000 Liège (l’ Immeuble).

2. Superficie des Lieux loués (à titre indicatif):  

Une surface multifonctionnelle de 1.900 m² en sous-sol (niveau -2) dans le bâtiment C de l’Immeuble (les Lieux Loués).

3. Destination des Lieux loués:                          

Enseignement du Code de la route

4. Loyer de base (voir art. 4.1.):                        

Un loyer de 100.000,00 EUR/an (cent mille euros). Le loyer pour le solde de l’année 2021 étant calculé prorata temporis.

A titre de geste commercial, le Bailleur consent au Preneur une gratuité de loyer de neuf (9) mois de loyer en début de bail (soit les mois de novembre 2020, décembre 2020, janvier 2021, février 2021, mars 2021, avril 2021, mai 2021, juin 2021 et juillet 2021).

5. Indice de base (voir art. 4.1.):                        

Le mois précédant la signature du contrat.

6. Nouvel indice :                                            

Le mois précédant la date d’anniversaire de l'entrée en vigueur.

7. Date de début du bail (voir art. 3):                 

1er novembre 2020

8. Durée du bail :                                              

9 ans sauf si l'option d'achat est levée

9. Montant de la garantie bancaire:                    

Non applicable pour les services publics

10. Précompte immobilier :      

Non applicable pour autant que le Preneur dispose d’une possibilité inconditionnelle d’exonération

B.  CONDITIONS GÉNÉRALES

Article 1 : Objet du contrat

1. Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, la surface multifonctionnelle de 1.900 m² en sous-sol (niveau -2) du Bâtiment C de l'Ilot Saint-Michel dans un espace dénommé "Cœur Saint-Lambert" ci-après dénommés les Lieux Loués, tel que délimité sur le plan dans l’Annexe 1 du présent Contrat de Bail. Le Preneur ne désire pas de plus ample description des lieux loués dès lors qu'il les occupe déjà.
2. Les Lieux loués représentent 754/10.000ièmes des quotités de l’Immeuble.
3. Les Lieux loués sont livrés dans l’état bien connu du preneur.
4. Les Lieux Loués sont loués avec toutes les servitudes dont ils pourraient être avantagés ou grevés, le Preneur bénéficiant ou supportant les servitudes qui peuvent exister. Au jour de la signature du présent Bail, aucune servitude n’est présente. Le Bailleur confère au Preneur ainsi qu'à ses préposés, clients et visiteurs, un droit de passage à son profit par et sur les voiries piétonnes, les escaliers, les ascenseurs, les couloirs et les parkings menant aux Lieux loués, à l'exclusion de tous autres droits d'occupation des parties à usage commun de l’Ilot Saint-Michel et du Bâtiment.
5. Le Preneur est tenu d’user des Lieux Loués en bon père de famille et suivant la destination/l’affectation qui leur a été donnée par le bail. Il s’engage à ne s’y livrer à aucune activité de nature à nuire à la sécurité, à la tranquillité et à la paisible jouissance des autres locataires, le cas échéant, ou de ses voisins, ni à porter atteinte à la réputation attachée aux Lieux Loués.
6. Le Preneur doit également, à tout moment et à ses propres frais, prendre toutes mesures nécessaires en vue d’assurer que les Lieux Loués soient et restent en conformité avec toutes les lois impératives, ordonnances, règles, règlements ou prescriptions légales qui s’appliqueraient aux Lieux Loués en raison des activités du Preneur dans les Lieux Loués, ceci étant entendu que tous travaux qui devraient être réalisés dans les Lieux Loués en vertu de tels lois, ordonnances, règles, règlements, ou prescriptions légales seront réalisés par le Preneur, à ses propres frais.
7. Le Bailleur et toute autre personne y autorisée par lui ont le droit de faire passer par les parties à usage commun (générales, spéciales et particulières) ainsi que par les parties privatives du Bâtiment D, de manière continue, toute distribution d'eau, de gaz, d'électricité, de force motrice, de téléphone, de chauffage et de toute autre fourniture, des égouts et drains au profit d'autres entités de l’Ilot Saint-Michel, et à cet effet, les biens loués sont grevés d'une servitude de passage au profit de ces entités.
8. Le Bailleur accorde au Preneur une option d'achat valable pendant 9 mois à partir de la signature du présent bail pour procéder à l'acquisition des Lieux Loués actuellement occupés aux conditions suivantes:

• Prix: 1.000.000,00 EUR. Les droits, taxes et frais liés à l’exécution de la vente (y compris les frais de notaire) seront supportés par l'acheteur.
• Durée de l'option : le Preneur a 9 mois pour lever l'option d'achat par lettre recommandé au Bailleur, l'acte notarié devant être passé dans les délais légaux
• Conditions: Les locaux sont vendus en l'état et sans garantie du vendeur, aux conditions prévues par le modèle standard d’acte notarial (annexe 3) et pour le surplus par le Code civil, et l'acquéreur reconnaît l'acte de base régissant les lieux et la copropriété
• A défaut de levée de l'option dans les délais précités, l'occupation des Lieux Loués se poursuivra selon les dispositions du présent le bail et le Preneur sera irrévocablement déchu de son droit de lever l’option

Article 2 : Destination des Lieux loués

1. Les Lieux Loués devront être affectés uniquement à l'usage précisé sub A.3. Aucune modification à l'affectation des Lieux Loués ne pourra être apportée par le Preneur sans l'accord spécial, préalable et écrit du Bailleur, que le Bailleur pourra toujours refuser, sans devoir donner à ce refus une justification quelconque et sans que le Preneur ait un recours quelconque du chef de ce refus.

2. Pendant toute la durée du bail, le Preneur s’engage à se conformer et à respecter cette affectation. Aucune modification à cette affectation ne pourra être apportée par le Preneur sans l’accord préalable et écrit du Bailleur qui pourra toutefois la refuser sans devoir en justifier les motifs.
3. L’activité menée dans les Lieux Loués ne pourra en aucun cas constituer une activité commerciale à destination du public. En conséquence, la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951 (ci-après la Loi sur les baux commerciaux) n’est pas applicable au présent contrat. Le Preneur reconnaît que les Lieux Loués sont propres à servir à l’usage convenu. 
4. L'exercice de certaines activités avec l'autorisation expresse du Bailleur n'implique de la part de celui-ci aucune obligation, garantie ou diligence pour l'obtention d'autres autorisations administratives nécessaires à quelque titre que ce soit ou pour l'exercice des activités du Preneur. Le Preneur devra en conséquence faire son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives nécessaires pour l'exercice de ses activités et du paiement de toutes sommes, redevances, taxes et autres droits afférents aux activités exercées dans les Lieux Loués ou à l'utilisation des locaux. En cas d'exercice par le Preneur d'une activité sans disposer des autorisations requises, il sera tenu de toutes les conséquences dommageables qui pourraient en résulter pour le Bailleur qu'il devra tenir indemne de toutes actions, réclamations ou autres prétentions qui pourraient être dirigées contre lui à raison d'un tel exercice.

Article 3 : Durée du bail

A défaut de rachat, le présent bail est conclu pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er novembre 2020 (date d’entrée en vigueur) et expirant le 31 octobre 2029

Article 4 : Loyer

4.1 Indexation du loyer

Le loyer sera adapté au coût de la vie (indice « santé ») automatiquement sans mise en demeure, au terme de chaque année de location à compter de la Date d’entrée en vigueur et pour la première fois au jour anniversaire de la Date d’entrée en vigueur, selon la formule prévue à l'article 1728 bis du Code civil:

L'indice de base est l'indice "calculé et nommé à cet effet" du mois qui précède la date de signature du bail, tel que défini sub A.6, et le nouvel indice est l'indice "calculé et nommé à cet effet" du mois précédent la réadaptation.

Toute augmentation du loyer résultant de la présente clause sera acquise de plein droit au Bailleur. II est expressément convenu que toute renonciation dans le chef du Bailleur relativement aux augmentations résultant de la présente clause ne pourra être établie autrement que par une reconnaissance écrite et signée de sa main.

Si un tel système venait à disparaître pour une raison quelconque, le loyer serait indexé sur base de l'augmentation du coût de la vie. Les parties mettront tout en oeuvre pour convenir d'une formule de remplacement. A défaut d'accord, le litige relatif à la formule de remplacement et l'indexation du loyer sera soumis au Juge de paix compétent à la demande de la partie la plus diligente.

4.2. Paiement

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de base (le « Loyer de Base »), fixé à la somme 100.000,00 EUR.

A titre de geste commercial, le Bailleur consent au Preneur une gratuité de loyer de neuf mois de loyer à partir de la Date d’entrée en vigueur du Contrat de Bail, correspondant à 75.000,00  EUR sur les premiers neuf (9) mois du présent Bail, tel que prévu à l’article A du présent contrat. Pour autant que de besoin, il est précisé que durant cette période de gratuité, les taxes et charges visées par l’article 5 ci-dessous du présent bail seront dues par le Preneur.

En conformité avec l'article A. Conditions particulières 4. Loyer de base, le loyer sera dû pour la première fois à l'issue du neuvième mois après l'entrée en vigueur du bail, c’est-à-dire le 1 août 2021.

Le loyer dû pour la première période sera calculé au prorata temporis suivant le nombre de jours compris dans la période du 1er août 2021 jusqu'au 31 décembre 2021, rapport à 365; il sera payable au plus tard le cinquantième jour suivant sa date d'échéance. Le loyer afférent à la période précédant l'expiration du bail sera, de même, le cas échéant, calculé prorata temporis.

Le loyer sera payé par semestre, en date du 1er juillet et du 1er novembre de chaque année pour les années suivantes.

Le loyer est exigible par la seule échéance du terme qui vaudra mise en demeure.

Dans le cas où la loi imposerait au Bailleur d’assujettir les prestations effectuées en exécution du présent bail à la TVA, le Preneur s’engage à en supporter la charge exclusive, calculée au taux en vigueur au moment de l’exigibilité de la TVA.

4.3 Transmission des factures

Les factures devront être transmises, en simple exemplaire, à l’adresse suivante :

Ville de Liège

Centralisation et répartition des factures

Comptable périphérique : 02

Féronstrée, 86-88

4000 Liège

4.4. Obligation de payer sur un compte déterminé

Le paiement des loyers devra être effectué au compte BE07068903888766 ou à tout autre compte qui serait indiqué par le Bailleur, ou le gérant, au cours du bail.

Article 5 :  Impôts, Taxes, Contributions, Redevances et Charges

5.1. Impôts et Taxes

Tous impôts, taxes et contributions généralement quelconques applicables à l’immeuble ou aux Lieux Loués et notamment le précompte immobilier ou autres impôts réels immobiliers, les impôts frappant l'activité du Preneur ou l'occupation des Lieux Loués, mis ou à mettre sur les Lieux Loués, éventuellement ultérieurement la taxe sur Ia valeur ajoutée, au profit de l'Etat, la Communauté, la Région, la Commune, la Province ou tout autre pouvoir public, sont exclusivement à charge du Preneur.

Ainsi, le Preneur contribuera aux impôts, taxes, redevances et perceptions quelconques tels que détaillés à l’article 5.1 et payés par le Bailleur, pour les surfaces mentionnées dans le préambule et au prorata des quotités attachées aux Lieux Loués conformément à l’article 1.

En ce qui concerne ces impositions pour lesquelles le Bailleur est le redevable légal, le Bailleur transmettra sans délai au Preneur une copie de l’avertissement-extrait de rôle ou toute autre invitation à acquitter l’imposition concernée. Le Bailleur mentionnera également au Preneur le numéro de compte du Bailleur sur lequel et la date à laquelle le paiement doit être opéré. Les montants dus en vertu du présent article seront versés, s'il y échet, par le Preneur au Bailleur ou à la personne indiquée par lui dans les 30 jours de la demande de paiement.

Le Preneur sera tenu d’indemniser le Bailleur de tous les accroissements, amendes ou intérêts résultant du paiement tardif par le Preneur de ces impositions.

Les dispositions de la présente clause restent applicables après l’expiration du bail dans l’hypothèse où des impositions à charge du Preneur en vertu de la présente clause seraient enrôlées dans le chef du Bailleur après cette date, le cas échéant calculé pro rata temporis. 5.2 Charges

5.2.1 Charges 

L’ensemble des charges communes sont comprises dans le loyer sub. A.4, en ce compris la TVA.

En ce qui concerne le chauffage et les abonnements aux distributions d’électricité, de téléphone, de télédistribution et, de manière générale, tous abonnements, en ce compris tous les frais y relatifs, tels que le coût de consommation, le placement, le raccordement, la location et l’entretien des compteurs, le Preneur en fera son affaire et il souscrira directement les abonnements auprès des organismes concernés. Ces frais sont à la charge exclusive du Preneur, qui paiera à leurs échéances les relevés des sociétés ou régies concernées.

Un transfert des compteurs privatifs au nom du preneur sera effectué.

Le Bailleur s'engage à ne pas refacturer les charges privatives du passé.

Article 6 :  Intérêts de retard et indemnité d'occupation

6.1. Intérêts de retard

Sans préjudice de tous autres droits et actions du Bailleur, toutes sommes dues par le Preneur en vertu du bail seront productives à dater de leur exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure d'un intérêt calculé sur base du taux légal d'application au moment de son exigibilité, augmenté de 4 points. Ce taux d'intérêt ne pourra en aucun cas être inférieur à 10% par an.

Si le retard de paiement persiste plus de trente (30) jours après l'expédition d'une mise en demeure recommandée par le Bailleur, il sera dû en sus et de plein droit et sans mise en demeure, à titre de clause pénale forfaitaire et irréductible, une somme égale à dix pour-cent (10%) des montants en retard.

6.2. Indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation à la charge du Preneur au cas où celui-ci continuerait à occuper les Lieux Loués après l'échéance du bail, sera égale au double du loyer de la dernière année de location. Cette indemnité sera ajustée ultérieurement de plein droit pour être portée, si elle lui est inférieure, au montant annuel du loyer du nouveau Preneur.

Article 7 : Usage des lieux - Transformations

1. Le Preneur s'engage à jouir des Lieux loués en bon père de famille et à ne s'y livrer à aucune activité bruyante ou susceptible d'incommoder les autres occupants de l'Ensemble immobilier ou de porter atteinte à la réputation de l'Ensemble immobilier.
2. Le Preneur ne pourra apporter aucun changement, modification, transformation aux Lieux Loués sans le consentement préalable et écrit du Bailleur. Le Bailleur pourra subordonner son accord sur la réalisation des travaux à la souscription et au maintien d'une assurance spécifique eu égard aux travaux envisagés. En outre, si le Bailleur donne son accord, les travaux ne pourront être exécutés qu'aux frais du Preneur et sous sa seule responsabilité, à l'exclusion de toute responsabilité du Bailleur.
3. En toutes circonstances, le Preneur demeure seul responsable, à la décharge pleine et entière du Bailleur, du maintien des Lieux Loués en conformité avec les permis d'urbanisme et d'environnement et avec toutes législations, réglementations, normes, ordonnances ou avis émanant des autorités compétentes, des organismes agréés ou des compagnies d'assurances, et relatifs à la lutte contre l'incendie et au R.G.P.T. (Règlement Général pour la Protection du Travail) et avec toute autre législation qui pourrait s'appliquer aux Lieux Loués, pendant toute la durée du présent contrat afin d'assurer que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété à cet égard.
4. Le Preneur est seul responsable de l'obtention et de la conservation de tous les permis et/ou autorisations exigés pour les Lieux Loués ou l'activité que le Preneur entend exercer dans ceux-ci. De même le Preneur sera seul responsable du renouvellement ponctuel de ces permis et/ou autorisations si un tel renouvellement s'avère nécessaire.
5. A l'expiration du bail, pour quelque cause que ce soit, et sauf convention contraire convenue entre les parties, le Preneur devra remettre les Lieux Loués en leur pristin état, à ses frais, risques et périls, à moins que le Bailleur ne préfère conserver tout ou partie des travaux ou modifications réalisés qui lui resteront alors acquis, sans indemnité. A cet effet, trois (3) mois avant l'expiration du Contrat de Bail, le Preneur interrogera le Bailleur par écrit concernant son éventuel intention de conserver les modifications, transformations ou améliorations. A défaut pour le Bailleur de répondre dans les trois (3) semaines de cette demande, le Preneur devra considérer que les modifications, transformations ou améliorations précitées doivent être enlevées.
6. Nonobstant la conclusion d’un nouveau bail, le Preneur demeure propriétaire et responsable des aménagements qu’il a réalisé dans les Lieux Loués.

Par conséquent, le Preneur ne pourra, à l'expiration du bail, procéder à une quelconque suppression des modifications, embellissements ou améliorations apportés aux Lieux Loués, avant que le Bailleur n'ait expressément exercé le choix qui lui est reconnu à l'alinéa précédent.

Article 8 :  Règlement d'ordre intérieur 

1. Le Preneur s'engage à se conformer aux prescriptions du Règlement d'ordre intérieur en vigueur, annexé au présent Contrat de Bail dans l’Annexe 2.
2. Le Règlement d'ordre intérieur pourra être complété, modifié ou amendé par le Bailleur, sans l'accord du Preneur, sur des points mineurs, et ce notamment afin de sauvegarder le standing commercial de l'Immeuble ou d'améliorer les conditions de son exploitation.

Le Preneur s'engage à respecter les suppléments, modifications ou amendements éventuels qui seraient ainsi apportés au Règlement d'ordre intérieur qui lui seront notifiés par envoi recommandé. Ces modifications prendront effet quinze jours après la date dudit envoi.

Article 9:  État des lieux - Restitution

1. État des lieux

Un état des lieux d’entrée liant les Parties a été dressé dans le cadre du bail initial. Cet état des lieux servira de référence pour les besoins de la remise en état au point suivant.

2. Restitution

Le Preneur devra en fin de bail, à son échéance contractuelle ou en cas de résiliation anticipée, restituer les Lieux Loués dans I' état tel que décrit dans l’état des lieux d’entrée, sans qu'il ne soit tenu de l'usure normale.

Un état des lieux de sortie, liant les Parties, sera dressé à la fin du bail par un expert suivant la procédure déterminée à l'Article 9.1, afin de faire établir le montant des dégâts devant être pris en charge par le Preneur et l'indemnité d'indisponibilité éventuelle.

Sans préjudice du droit du Bailleur aux indemnités visées à l'article 6 du présent contrat, le Preneur payera, pendant la période d'indisponibilité fixée par l'expert, ou pendant la durée réelle de l'exécution des travaux si elle est plus longue, un loyer équivalent à deux fois le montant du dernier loyer en cours. La période minimale est fixée à un mois, et le calcul de ce loyer supplémentaire se fera par périodes indivisibles d'un mois.

Article 10 :  Entretien et réparations

1. Obligations du Bailleur

II est expressément convenu que seules les grosses réparations limitativement déterminées par les articles 605 et 606 du Code civil et pour autant qu'elles ne soient pas imputables au Preneur, seront à charge du Bailleur.

2. Obligations du Preneur

Le Preneur assurera, à ses frais, l'entretien et toutes les réparations qui ne sont pas à charge du Bailleur en vertu de l'article 10 sub 1.

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. 

Le Preneur a notamment l'obligation de maintenir les Lieux Loués pendant toute la durée du bail en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté, notamment en ce qui concerne les vitres, les enseignes, les accessoires, l'équipement, la devanture: il repeindra ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire et remplacera s'il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé. II a l'obligation d'effectuer toute désinfection, désinsectisation et dératisation indispensable et de respecter en conséquence toute prescription en matière d'hygiène.

Le Bailleur peut exiger du Preneur par lettre recommandée, d'effectuer tous les travaux de réparations et d'entretien qu'il juge raisonnables et de les terminer dans les deux mois de l'envoi de cette lettre recommandée. A défaut par le Preneur de ce faire, le Bailleur est dès à présent autorisé à faire exécuter tous ces travaux aux frais, risques et périls du Preneur défaillant.

3. Travaux exécutés par le Bailleur

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Cependant, le Bailleur s'efforcera de réduire au maximum les troubles que ces travaux pourraient apporter à l'exploitation du Preneur. 

Si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé 

Afin de permettre au Bailleur la bonne et prompte exécution de ses obligations, le Preneur doit permettre, sans dédommagement aucun, l'accès des Lieux Loués au Bailleur, ou à ses préposés, aux architectes, entrepreneurs, ouvriers ou à toute autre personne désignée par le Bailleur, aux fins de vérifier l'état des Lieux Loués et de l’Immeuble en général et de procéder aux inspections et réparations nécessaires même quand ces réparations concernent un voisin.

Au besoin, le Preneur fera place nette des meubles, tentures, agencements divers, canalisations et appareils dont la dépose serait nécessaire pour permettre au Bailleur de faire exécuter correctement les travaux qui lui incombent.

Le Bailleur aura le droit d'installer, entretenir, utiliser, réparer, remplacer les canalisations, conduites, câbles, et autres fils qui desservent d'autres parties de l'Immeuble et qui traversent les locaux donnés à bail, en s'efforçant toujours de réduire au maximum les troubles que ces travaux pourraient apporter à l'exploitation du Preneur. Le Preneur signalera sans délai et par lettre recommandée au Bailleur la nécessité de toute réparation incombant à celui-ci, sous peine d'être tenu responsable des dégradations qui en résulteraient et de toutes conséquences dommageables, dont le Bailleur ne peut en aucun cas être tenu responsable en l'absence de pareil avis.

Le Preneur ne peut réclamer d'indemnité en raison des inconvénients qui résulteraient pour lui d'une interruption des services du Bâtiment C, à moins qu'il ne prouve que le Bailleur n'a pas pris les mesures nécessaires pour assurer le fonctionnement desdits services.

Article 11 :  Mesures de sécurité, préventions et changement des prescriptions

Le Preneur s'engage à respecter toutes normes et exigences légales de sécurité et prévention dans les Lieux Loués et, si nécessaire, à les équiper du matériel ad hoc, à ses frais et sous sa responsabilité.

Tous les frais résultant de transformation, d'adaptation ou d'extension quelconques des Lieux Loués, en exécution de toutes prescriptions postérieures à la signature des présentes, qu'elles soient légales, réglementaires, administratives, professionnelles ou autres, en matière d'hygiène, de salubrité et de sécurité publique ou de sécurité du travail (...) seront à charge du Preneur pour autant que ces transformations, adaptations ou extensions soient nécessitées par l’activité développée par le Preneur dans les Lieux Loués.

Le Preneur supportera, à ses frais, toute modification d'arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d'installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés distributrices des eaux, de l'électricité ou du téléphone, ainsi que des contraintes relatives à l'exploitation du chauffage.

Article 12 : Cession et sous-location

Le Preneur ne sera autorisé à céder le présent bail ou à sous-louer les Lieux Loués, en totalité ou en partie, que moyennant le consentement spécial, préalable et écrit du Bailleur, dont l'autorisation pourra être subordonnée aux conditions qu'il estimera nécessaires. Au cas où le Bailleur autorise la cession ou la sous-location totale, le cédant et le cessionnaire ou le Preneur et le sous-locataire seront tenus à l'égard du Bailleur solidairement et indivisiblement, d'honorer toutes les obligations découlant du présent bail et de ses annexes. Le Preneur s'engage dès lors à obtenir du sous-locataire ou du cessionnaire qu'il souscrive semblable engagement à l'égard du Bailleur. A défaut de semblable engagement de la part du sous-locataire ou du cessionnaire, la cession ou la sous-location ne pourra se réaliser, même si le Bailleur avait expressément autorisé la cession et/ou la sous-location. La durée de la sous-location ne pourra en aucun cas dépasser le terme du bail.

Le Preneur fournira au Bailleur une copie du contrat de sous-location ou de cession enregistré, dans les trente jours de l'enregistrement.

Le présent bail est librement cessible par le Bailleur à un acquéreur de soit l'Ilot Saint-Michel dans son ensemble, soit du seul bâtiment abritant les Lieux Loués, soit les Lieux Loués proprement dits. La cession emporte de plein droit décharge de toutes les obligations dans le chef du Bailleur aux termes du présent bail.

Article 14 : Assurances et renonciation aux recours

1. Renonciation aux recours

Dans la limite des polices d'assurances visées au présent article, les parties au présent contrat de bail renoncent réciproquement à tous recours qu'elles seraient éventuellement en droit d'exercer l'une contre l'autre, ainsi que contre le propriétaire, l'emphytéote, le superficiaire, le locataire, le sous-locataire, cédant, cessionnaire, occupant, gérant et gardiens du Bâtiment ainsi que contre les personnes à leur service et leurs mandataires, du chef de tous dommages qu'ils viendraient à subir par la survenance d'événements fâcheux tels qu'incendie, dégâts des eaux ou accidents, et s'engagent à faire accepter pareille renonciation par tout sous-locataire ou occupant ainsi que par leurs assureurs, sauf maintien d'un recours contre l'autre en cas de faute lourde et intentionnelle. Le présent alinéa ne s'applique pas aux dégâts locatifs.

II est précisé que le preneur déclare expressément renoncer sans réserve à tous recours qu'il pourrait exercer aux termes des articles 1384, 1386 et 1721 du Code civil.

2. Assurances
   1. 1. Le Bailleur souscrira, tant pour son compte qu'à titre de mandataire des différentes parties citées au paragraphe ci-avant, une police d'assurance collective de base qui couvrira, contre tous les risques qu'il jugera prudent de couvrir, tous les biens du Bailleur et notamment les risques d'incendie, explosion, foudre, dégâts des eaux, bris de vitrage, "sprinkler leakage".
      2. Les primes de cette assurance seront intégrées aux charges communes. II est expressément entendu qu'au cas où les activités du Preneur et de ceux dont il répond entraîneraient un accroissement des primes d'assurances dues par le Bailleur, cet accroissement sera supporté exclusivement par le Preneur: l'appréciation de l'assureur sera à cet égard souveraine.
      3. Le Preneur fera assurer à ses frais, pour des montants suffisants, dès la date du début du bail, tous les mobiliers, matériels, marchandises et aménagements mobiliers et immobiliers lui appartenant ou dont il aurait la garde au moins contre les risques d'incendie, explosion, dégâts des eaux, bris de vitrages et "sprinkler leakage". Une copie de cette police sera transmise au Bailleur.
3. Assurance Responsabilité Civile
   1. 1. Pendant toute la durée du bail et dès la mise à disposition des Lieux Loués, le Bailleur couvrira, à son profit et au profit de tous les occupants de l'Immeuble, les risques de responsabilité civile découlant de l'immeuble pour les montants maxima suivants:

1. 1. 2. Le Preneur sera tenu, de son côté, de souscrire dès la date du début du bail et de renouveler pendant toute la durée du bail une assurance en Responsabilité Civile Exploitation pour des montants minima suivants:

Dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs confondus:  12 394 676 EUR par sinistre.

4. Révision des montants assurés

Les montants prévus:

• sub, paragraphe 2, a), en ce qui concerne l'assurance collective de base;
• sub, paragraphe 3, a), en ce qui concerne l'assurance Responsabilité Civile;
• sub, paragraphe 2, c), ainsi que sub, paragraphe 3, b), en ce qui concerne l'assurance des matériels, marchandises, aménagements et l'assurance Responsabilité Civile Exploitation;

feront, sauf survenance d'un événement exceptionnel justifiant une révision plus rapide, l'objet d'une révision annuelle.

5. Paiement des primes

Le Preneur s'engage à payer régulièrement, à chaque échéance, les primes des assurances mises à sa charge par les polices d'assurances souscrites par lui dans le cadre du présent bail..

Le Preneur remettra au Bailleur, au plus tard quinze (15) jours après la signature des polices sub paragraphe 2, c), et paragraphe 3, b), contractées et maintenues par lui aux termes du présent bail, une attestation de son assureur certifiant que ces couvertures sont acquises.

Le Preneur communiquera dans les huit jours au Bailleur tout avenant à ces polices.

6. Sécurité

Le Preneur est tenu d'informer à l'avance le Bailleur de tous travaux qu'il compte effectuer dans les Lieux Loués et qui nécessiteraient la mise hors service momentanée de l'installation du système de détection et/ou d'extinction automatique d'incendie. II est tenu, hors cas d'urgence, de n'entamer ses travaux que lorsque le Bailleur aura pu prendre les mesures éventuellement requises. Les frais supplémentaires consécutifs à ces mesures seront supportés exclusivement par le Preneur.

Le Preneur ne s'opposera pas, en ce qui concerne les Lieux Loués, aux essais, visites, entretiens et contrôles résultant des contrats d'assurance de l'Immeuble ou résultant des conventions que pourrait passer le Bailleur avec toute firme qualifiée dans le but de contrôler le bon fonctionnement du système de détection d'incendie de l'Immeuble, y compris celui des Lieux Loués.

Le Preneur est tenu de maintenir son système de détection d'incendie en conformité avec les règlements en la matière; il est notamment interdit de disposer des meubles ou autres objets ou des marchandises de telle sorte qu'ils puissent troubler le bon fonctionnement du système de détection d'incendie.

Le Preneur sera responsable de tout dommage résultant d'une infraction commise par lui aux stipulations du présent paragraphe et, en particulier, de la totalité des surprimes qui seraient dues aux assureurs de ce fait.

Les dispositions du présent paragraphe n'exemptent le Preneur d'aucune des obligations qui sont mises à sa charge en vertu des conditions imposées par les organismes assureurs de l'Ensemble immobilier.

Article 15 :  Exonération des responsabilités du Bailleur et de ses ayants-droit

Le Bailleur et ses ayants-droit déclinent toute responsabilité pour tout fait dommageable causé au Preneur ou aux tiers de passage chez lui, par ses préposés, aussi bien dans l'exercice de leurs fonctions qu'en dehors de celles-ci.

Le Preneur doit assumer la garde et la protection efficace des Lieux Loués; il exonère expressément le Bailleur et ses ayants-droit de toute responsabilité en cas de vol, émeutes, troubles quelconques venant à se produire devant ou dans les Lieux Loués.

Au cas où une instance administrative ou judiciaire serait engagée contre le Bailleur en raison de l'activité ou de la présence du Preneur dans les Lieux Loués, le Preneur s'engage à prendre fait et cause pour le Bailleur, à intervenir dans toute instance engagée contra le Bailleur, à le tenir indemne de toute condamnation en résultant.

En outre, le Preneur renonce à tout recours contre le Bailleur, le gérant et leurs assureurs ainsi qu'à toute demande de réduction de loyer et déclare faire son affaire personnelle de la réparation de tous dommages tant matériels qu'immatériels, en agissant, le cas échéant, directement contre leurs auteurs dans les cas suivants :

• • en cas de dommages résultant de troubles, émeute, grève, guerre, guerre civile, ainsi que des troubles de jouissance en résultant et de toute autre circonstance atteignant le Preneur, ses préposés ou ses visiteurs, ses biens propres ou les biens pouvant être considérés comme Immeubles par destination ou en cas de destruction partielle du bâtiment dont dépendent les Lieux Loués,
  • en cas de dégâts causés aux Lieux Loués et aux marchandises, matériels ou objets s'y trouvant notamment par suite de fuites sur canalisations, d'infiltrations au travers des toitures ou vitrages, d'humidité provenant du sol, du sous-sol ou des murs, de la condensation, du gel ou de la fonte des neige ou glace, de rupture de canalisations de gaz, d'eau, d'électricité ou de chauffage central,
  • en cas de trouble de jouissance ou dommages causés par des voisins ou des tiers, y compris par d'autres locataires de l'Immeuble, et ceci à quelque titre que ce soit.

Le Preneur renonce à réclamer au Bailleur, en cas de dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance ou perte d'exploitation, du fait de l'arrêt total ou partiel de son activité pour quelque cause que ce soit, le Preneur déclarant faire son affaire personnelle de la souscription d'une assurance garantissant ce type de risques.

Article 16 : Résolution judiciaire

En cas de résolution judiciaire du présent bail aux torts du Preneur, celui-ci paiera au Bailleur à titre de clause pénale une somme équivalente à six mois de loyer, outre le loyer et les charges du trimestre en cours augmentée des frais, débours et dépenses quelconques résultant de la résolution. Et ce, sans préjudice de tous autres dommages et indemnisations auxquels la partie succombante pourrait être tenue pour remise en état des Lieux Loués et pour tous autres dommages attribuables à cette partie succombante.

Article 17 : Expropriation

En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, le bail prendra fin à la date à laquelle le pouvoir public expropriant prendra possession des lieux.

En aucun cas, les indemnités que le Preneur serait en droit d'exiger du pouvoir expropriant, ne pourront réduire le montant de l'indemnité revenant au Bailleur.

Le Preneur ne pourra réclamer aucune indemnité au Bailleur.

Article 18 : Changements de prescriptions

Si de nouvelles dispositions légales ou réglementaires ou de nouveaux permis imposent au Bailleur des travaux supplémentaires, celui-ci les fera réaliser et augmentera le loyer d'une somme correspondant à l'intérêt calculé aux taux de l'intérêt légal sur les montants investis, ainsi qu'à un montant annuel correspondant à l'amortissement annuel des dépenses encourues par le Bailleur, ces dépenses étant réparties entre les locataires en fonction des quotités de chacun d'entre eux dans les charges communes.

En ce qui concerne plus particulièrement les Lieux Loués, le Preneur s'engage à faire son affaire personnelle et à supporter tous les frais pouvant résulter de toutes modifications à apporter aux Lieux Loués et à leurs installations, qui seraient imposées par toutes législations en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne l'hygiène, la sécurité et les conditions de travail, et ceci tant lors de la prise de possession des lieux qu'en cours de bail, ou remboursera au Bailleur les travaux engagés par ce dernier au titre de la mise en conformité, sans qu'il puisse en réclamer le remboursement au Bailleur lors de son départ, ni prétendre à la résiliation du présent contrat, pour quelque cause que ce soit. 

Article 19 : Visite des lieux

Pendant les six mois qui précédent la fin du bail, le Preneur autorisera l'apposition d'affiches, à des endroits visibles des Lieux Loués, annonçant la mise en location et laissera visiter les Lieux Loués par des personnes accompagnées d'un délégué du Bailleur à tout moment, entre 9.00 et 17.00 heures, du lundi au vendredi.

Article 20 :  Enregistrement et frais de bail

L’occupation a lieu pour cause d’utilité publique (article 161, 2° du Code des droits d’enregistrement).

Article 21 : Modifications - Tolérance - Indivisibilité

Toute modification du présent bail ne pourra résulter que d'une disposition écrite et expresse.

Cette modification ne pourra en conséquence, en aucun cas, être déduite soit de la passivité du Bailleur, soit même de simples tolérances, quelles qu'en soient la fréquence et la durée, le Bailleur restant toujours libre d'exiger la stricte application des clauses et stipulations qui n'auraient pas fait l'objet d'une modification expresse et écrite.

Le bail est déclare indivisible au seul bénéfice du Bailleur, notamment vis-à-vis des ayants-droit du Preneur.

Article 22 : Élection de domicile

Pour tout ce qui concerne le présent bail, le Preneur fait élection de domicile Rue Natalis, 60 4020 Liège.

Article 23 : Date des notifications

Toutes les notifications faites par lettre recommandée en exécution du présent bail sont censées être faites à la date de présentation de la lettre recommandée à la poste, la date du récépissé faisant foi.

Article 24 : Nullité d'une clause

La nullité de l'une des clauses du présent bail n'entraîne pas la nullité de celui-ci. La clause nulle sera réputée non écrite dans la seule mesure de son illicéité, les parties s'engageant à la remplacer, le cas échéant, par une clause économiquement équivalente.

Article 25:  Droit applicable et désignation de for

La présente convention est soumise au droit belge.

Tout litige y afférent est de la compétence exclusive des cours et tribunaux comprenant la ville de Liège dans leur ressort.

Article 26 : Engagement général des parties en matière de traitement et de protection des données à caractère personnel

Dans le cadre de leur relation, les parties s’engagent à respecter la réglementation applicable au traitement des données à caractère personnel et, en particulier, le Règlement général sur la protection des données (RGPD) ainsi que la Loi relative à la protection des personnes physiques à l’égard des traitements de données à caractère personnel.

Les parties s’engagent à prendre toutes les mesures techniques et organisationnelles permettant d’assurer le respect des principes en la matière, en ce compris la sécurité et la confidentialité des données personnelles mises en possession ou traitées par chacune des parties.

Les parties s’engagent à ne collecter et traiter que les données personnelles strictement nécessaires pour la bonne exécution du présent contrat (numéro de plaque d'immatriculation, date et heure, lieu de l'infraction). Les données personnelles auxquelles les parties ont eu accès dans le cadre du présent contrat ne pourront être utilisées dans un autre cadre que celui annoncé. Elles ne seront en aucun cas utilisées à des fins commerciales, utilisées à des fins de prospection ou communiquées à des tiers en dehors des cas nécessités par le contrat, des cas prévus par la loi ou des cas autorisés explicitement par la personne concernée.

Ces données ne seront en outre pas conservées plus longtemps que nécessaire par les parties et leurs sous-traitants éventuels : sauf cas de contentieux, elles seront supprimées dans un délai d'une année à compter de leur récolte, et au plus tard à la fin du contrat. En cas de contentieux, elles seront supprimées dans un délai d'une année à compter de la fin du litige.

Fait à Liège, le …………………………., en trois originaux, chacune des parties reconnaissant avoir reçu le sien, le troisième exemplaire sera soumis aux formalités de l'enregistrement.

Annexe 1: plan des lieux loués

Annexe 2 : règlement d'ordre intérieur

La présente décision a recueilli 39 voix pour, 0 voix contre et 6 abstentions.