Convention d'occupation du rez-de-chaussée du bâtiment sis rue François 14, entre la Ville de SERAING et la régie communale autonome ERIGES.

Vu le Code de la démocratie locale et de la décentralisation et, plus particulièrement, l’article L1122‑30 ;

Attendu que la régie communale autonome de SERAING, dénommée ERIGES, est propriétaire d'un bâtiment sis rue François 14, 4100 SERAING ;

Attendu que celui-ci a, depuis quelques années, accueilli des fonctions en lien avec la dynamique sociale du quartier (rencontres, formations, incubation de projets, …) ;

Attendu que la Ville a besoin de bureaux complémentaires pour accueillir des services communaux ;

Attendu que le rez-de-chaussée de l'immeuble aménagé en bureaux pourrait être une solution au manque d'espace ;

Attendu que la Ville souhaiterait pouvoir occuper une partie du rez-de-chaussée de cet immeuble, comprenant :

1. au sous-sol : 3 caves privatives dont une cave chaufferie ;
2. au rez-de-chaussée : 3 pièces en enfilades (2 bureaux et une cuisine meublée sans électro). À l’arrière de la cuisine : 1 petite pièce de stockage et un W.-C. ;
3. à l’extérieur : une cour avec un passage latéral vers la rue fermée par une porte ;

Attendu que cette mise à disposition est envisagée dans le but d'y installer le service de prévention de la Ville ;

Considérant cet élément, il convient donc d'adopter une convention d'occupation avec ERIGES ;

Attendu que l’immeuble est composé d’un rez-de-chaussée, objet du présent contrat de bail, ainsi que de deux étages qui pourront faire l’objet d’un ou plusieurs contrats de location à des fins de bureaux ;

Attendu par conséquent qu'ERIGES, ayant reçu des marques d’intérêts, souhaite tenir informée la Ville qu’un ou plusieurs éventuels autres locataires pourraient louer une partie de l’immeuble et disposeraient, dès lors, d’un droit de passage dans les locaux situés au rez-de-chaussée ;

Attendu que cette occupation serait consentie pour une durée indéterminée prenant cours au 1^er avril 2023 ;

Attendu que le loyer est fixé à la somme de DEUX-CENT-QUARANTE-TROIS EUROS (243 €) par mois hors charge ;

  Attendu que ce loyer sera soumis, suivant les dispositions légales, aux fluctuations de l'index-santé, l'index de départ étant celui du mois de mars 2023 ;

Attendu que la Ville prendra à sa charge le coût des abonnements aux distributions d’eau, gaz, électricité, téléphone, radio, télévision, chauffage ou autres, ainsi que tous les frais y relatifs, tels que la location des compteurs et le coût des consommations ;

Attendu dès lors que dans la mesure où l’immeuble ne contient pas de compteurs séparés, la répartition des charges se fera suivant une clé de répartition convenue à définir avec le ou les éventuels futurs locataires, c'est à ERIGES qu'incombera la charge de répartir la quote-part de chacun ;

Attendu qu'en ce qui concerne le précompte immobilier et la quote-part, la Ville prendra à sa charge la moitié de celui-ci étant donné que le rez-de-chaussée est toujours plus cher que les étages, vu qu'il comprend la cave et la cour extérieure (pour information en 2021 le montant du PRI s'élevait à 665 €) ;

Vu le projet de convention ;

Vu la décision du collège communal du 10 mars 2023 arrêtant l’ordre du jour de la présente séance ;

Vu le procès-verbal de la commission préparatoire relatif au présent point,

DÉCIDE

par 38 voix "pour", 0 voix "contre", 0 abstention, le nombre de votants étant de 38,  de conclure avec régie communale autonome de SERAING, dénommée ERIGES, une convention de bail de bureaux portant sur une partie du rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue François 14 à 4100 SERAING comprenant :

1. au sous-sol : 3 caves privatives dont une cave chaufferie ;
2. Au rez-de-chaussée : 3 pièces en enfilades (2 bureaux et une cuisine meublée sans électro). À l’arrière de la cuisine : 1 petite pièce de stockage et un W.-C. ;
3. à l’extérieur : une cour avec un passage latéral vers la rue fermée par une porte,

moyennant un loyer fixé à la somme de DEUX-CENT-QUARANTE-TROIS EUROS (243 €) par mois,

PRÉCISE

• que la Ville prendra à sa charge le coût des abonnements aux distributions d’eau, gaz, électricité, téléphone, radio, télévision, chauffage ou autres, ainsi que tous les frais y relatifs, tels que la location des compteurs et le coût des consommations ;
• que dans la mesure où l’immeuble ne contient pas de compteurs séparés, la répartition des charges se fera suivant une clé de répartition convenue à définir avec le ou les éventuels futurs locataires,

ADOPTE

par 38 voix "pour", 0 voix "contre", 0 abstention, le nombre de votants étant de 38, les termes de la convention d'occupation à intervenir entre la Ville de SERAING et la régie communale autonome de SERAING, dénommée ERIGES, comme suit :

CONTRAT DE BAIL DE BUREAUX RUE FRANCOIS 14, 4100 SERAING

ENTRE D’UNE PART,

La régie communale autonome de SERAING, dénommée ERIGES, dont le siège social est établi rue Cockerill 40/41 à 4100 SERAING (BE0882.364.359), représentée par Monsieur Francis BEKAERT, Président, agissant conformément aux délégations de signature reprises dans le règlement d’ordre intérieur approuvé au Conseil d’Administration du 6 février 2019,

dénommée ci-après "le bailleur" ou "le propriétaire"

ET, D’AUTRE PART,

La Ville de Seraing, dont le siège est situé Place Communale, 8 à 4100 SERAING, représentée par Madame Déborah GERADON, Bourgmestre, et Monsieur Bruno ADAM, Directeur général, agissant en vertu de la délibération n° 26 du conseil communal du 20 mars 2023,  

dénommée ci-après "le preneur".

EXPOSÉ PRÉALABLE

L’immeuble a, depuis quelques années, accueilli des fonctions en lien avec la dynamique sociale du quartier (rencontres, formations, incubation de projets, …). C’est dans la poursuite de ce rôle public social au sein du quartier que le présent bail est établi entre les parties.

L’immeuble est composé d’un rez-de-chaussée, objet du présent contrat de bail et de deux étages qui pourront faire l’objet d’un ou plusieurs contrats de location à des fins de bureaux. Le propriétaire, ayant reçu des marques d’intérêts, souhaite tenir informé le preneur actuel qu’un ou plusieurs éventuels autres locataires pourraient louer une partie de l’immeuble et disposeraient, dès lors, d’un droit de passage dans les locaux situés au rez-de-chaussée, ce que le preneur accepte par la présente.

IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :

Article 1 – Objet du contrat, Description, État :

Le bailleur met à disposition du preneur qui accepte, le rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue François n°14, 4100 SERAING, comprenant :

1. Au sous-sol : 3 caves privatives dont une cave chaufferie
2. Au rez-de-chaussée : 3 pièces en enfilades (2 bureaux et une cuisine meublée sans électro). À l’arrière de la cuisine : 1 petite pièce de stockage et un WC.
3. À l’extérieur : une cour avec un passage latéral vers la rue fermée par une porte.

Un état des lieux plus précis sera annexé. Le bailleur garantit la conformité des installations d'arrivée de gaz, d'électricité, d'eau.

Article 2 – Destination du bien

Le bien est destiné à l‘usage exclusif de bureaux.

Il est expressément convenu que l'affectation des lieux à l'usage défini constitue une condition essentielle du présent contrat sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté. En conséquence, si le locataire modifie l'affectation des locaux, telle que reprise ci-avant, sans l'accord du propriétaire, ce dernier sera en droit de demander la résolution du contrat aux torts et griefs du locataire.

Article 3 – Durée

Le contrat est conclu pour une durée indéterminée prenant cours au 1^er avril 2023.

Les parties se réservent le droit de mettre fin à la présente convention moyennant un préavis de trois mois notifiés par lettre recommandée à la poste.

Article 4 – Loyer

Le loyer est fixé à la somme de 243 euros (deux cents quarante-trois) par mois hors charge.

Le locataire est tenu de payer régulièrement pour le 10 du mois en cours, par virement au compte bancaire BE88 1325 2029 8341, sauf nouvelles instructions du bailleur.

Article 5 – Indexation

Conformément à l’article 1728bis du Code Civil, le loyer pourra être indexé une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du présent bail, après demande écrite du bailleur.

L’indexation sera calculée conformément à la formule suivante :

loyer de base x indice nouveau

indice de base

Le "loyer de base" est mentionné à l’article 4.

L’"indice de base" est l’indice santé (base 2013=100) du mois qui précède celui de la conclusion du bail, soit l’indice santé du mois de mars 2023.

L’"indice nouveau" est l’indice santé (base 2013=100) du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, soit le mois d’avril 2023.

Article 6 – Frais et charges

Le preneur prend à sa charge le coût des abonnements aux distributions d’eau, gaz, électricité, téléphone, radio, télévision, chauffage ou autres, ainsi que tous les frais y relatifs, tels que la location des compteurs et le coût des consommations.

Dans la mesure où l’immeuble ne contient pas de compteurs séparés, les locataires, dès qu’ils seront deux au minimum, se régleront entre eux tous prorata suivant une clé de répartition convenue.

Article 7 – Impositions/Taxes – Enregistrement du contrat

Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué, par l’Etat, la Région, la Province, la Commune ou toute autre autorité publique, en ce compris le précompte immobilier, seront à charge du preneur, au prorata de la partie occupée.

En raison des espaces qui seront occupés désormais par le preneur, la prise en charge des impôts susmentionnés se fera à concurrence de la moitié, soit ½ desdits impôts.  

Article 8 – Garantie locative

Le preneur n’est pas tenu de constituer une garantie.

D’une façon générale, le bailleur se réserve le droit de récupérer toute somme due par tout moyen de droit.

Article 9 – Retards de paiement

Tout montant dû par le preneur, et non payé dix jours après son échéance, produit de plein droit, sans mise en demeure, au profit du propriétaire, un intérêt mensuel, à partir de son échéance, calculé sur le taux d’intérêts légal en vigueur en Belgique. L’intérêt de tout mois commencé étant dû pour le mois entier.

Article 10 – Assurances

Le preneur fera assurer à ses frais contre l’incendie son mobilier et les risques locatifs qui lui incombent, et il maintiendra cette assurance pendant toute la durée du bail. Une copie de la police d’assurances pourra être demandée, à tout moment, par le bailleur.

Le preneur devra également justifier du paiement des primes d’assurances à toute demande du propriétaire.

Le bailleur a souscrit pour le bâtiment une "police incendie" avec abandon de recours envers le preneur, sauf les cas de malveillance. Par conséquent, le preneur n’est pas tenu de l’obligation de couvrir sa responsabilité civile locative. Toutefois, les franchises éventuelles prévues dans la police d’assurance restent à charge du preneur si sa responsabilité est engagée. 

Article 11 – Etat des lieux

Un état des lieux d’entrée détaillé sera dressé contradictoirement par le preneur et le bailleur. Les parties conviennent que le bien a été mis à disposition du preneur dans un état tel que décrit dans ledit état des lieux d’entrée.

L’état des lieux d’entrée fait mention précise des défauts éventuels constatés par le preneur. Les éventuelles photos prises seront jointes dans ledit état des lieux dont elles feront partie intégrante.

L’état des lieux sera annexé au présent bail. Le bailleur fera enregistrer l’état des lieux, en même temps que le bail.

Un état des lieux de sortie sera également dressé.

Article 12 – Entretien du bien loué et réparations

Le preneur s’engage à occuper et à utiliser les lieux loués en tant que "personne prudente et raisonnable" conformément à l’article 5.73 du nouveau code civil et à le restituer, en fin de contrat, en pristin état tel que décrit dans l’état des lieux d’entrée, sauf l’usure normale du bien.

Le preneur est tenu, pendant toute la durée de l’occupation de l’immeuble :

- De veiller à ne provoquer aucune dégradation à l’immeuble, notamment lors de tout emménagement ou déménagement. Si des réparations sont nécessaires, elles seront entièrement à charge du preneur ;

- D’entretenir soigneusement le bien, toutes ses dépendances ainsi que les installations sanitaires ;

- De signaler immédiatement au bailleur tout dommage constaté ainsi que les réparations qui s’avèrent nécessaires. A défaut d’avoir averti le bailleur, le preneur pourrait être tenu pour personnellement responsable de toute aggravation de l’état des biens loués ;

- De déclarer immédiatement le vol et les dégâts à la police et de transmettre à son assureur et au bailleur une copie du procès-verbal établi par la police. Lors de tentatives d’effraction ou d’actes de vandalisme, en l’absence de faute du preneur le bailleur supporte le coût des réparations.

Le bailleur supporte les frais d’entretien de toitures, de restauration des façades, de peintures et de menuiseries extérieures et le coût des grosses réparations.

Le bailleur prend à sa charge le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis. Le preneur fera procéder à l'entretien (y compris le remplacement des piles) des détecteurs de fumée.

Tous les autres frais d’entretien et de remise en état tels que : dommages aux peintures, aux enduits intérieurs, aux vitrages, aux portes, fenêtres, etc. …, aux quincailleries, aux tuyauteries, aux égouts, aux installations sanitaires, aux installations électriques… incombent au preneur.

Si l'exécution de grosses réparations s'impose, le preneur devra en aviser le bailleur sur-le-champ.

Le preneur prendra à sa charge les réparations locatives et de menu entretien, ainsi que les travaux incombant au bailleur, mais résultant de son fait ou d’une personne dont il est responsable.

Le preneur signalera immédiatement par mail à l’adresse [email protected]  tout dégât dont la réparation est à charge du propriétaire.  A défaut, il peut être tenu responsable de l’aggravation de ces dégâts.

Article 13 – Enlèvement des ordures, déchets

Le preneur ne déposera aucune ordure ni aucun déchet en dehors des heures d'enlèvement par les services de voirie à l'extérieur de l'immeuble. Le propriétaire se réserve le droit d'enlever ou de faire enlever les ordures et les déchets aux frais du preneur.

Article 14 – Embellissement – Amélioration – Transformation

Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés que moyennant l'autorisation préalable et écrite du bailleur et, le cas échéant, de l’autorité concernée. 

Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du preneur, à l’entière décharge du bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d’exiger en fin de contrat la remise des lieux en leur état initial, le tout sauf convention contraire. Il en sera toujours ainsi pour tous les travaux effectués sans l’accord écrit du propriétaire.

En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur l'initiative du preneur, ce dernier veillera à transmettre au bailleur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du bien, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs.

Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge émanant du bailleur, non plus qu'une obligation mise à sa charge. Elle n'exclut pas non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou dispositifs en vertu d'une décision du bailleur.

A l’issue des travaux, un avenant à l’état des lieux initial sera dressé à l’amiable par les parties, à moins que l’une ou l’autre des parties n’exige qu’il soit établi par un expert désigné de commun accord et dont les frais sont partagés par moitié.

Article 15 – Interdictions

Il est interdit au preneur :

-D’apporter des modifications au bien loué et à ses dépendances sans autorisation préalable du bailleur ;

- D’enfoncer des crampons et des clous dans les portes, boiseries et parements intérieurs et extérieurs, d’enlever les plinthes ou n’importe quelle autre boiserie ;

- De constituer un dépôt quelconque de combustible liquides dans l’immeuble ou dans ses dépendances ;

- D’installer une antenne, parabole, … fixée sur le toit, le long des murs, sur les terrasses, dans les jardins, l’immeuble étant raccordé à la télédistribution et à internet. Seul du matériel portatif mobile pouvant être dissimulés après usage peut être utilisé, pour autant qu’il soit conforme aux normes et n’entraîne aucune nuisance pour le voisinage ;

- De se servir de gaz en bonbonne ou d’un chauffage d’appoint au mazout ;

Il est strictement interdit de fumer clans les parties intérieures communes.

Article 16 – Règlement d’ordre intérieur

Si un règlement d'ordre intérieur a été établi pour l'usage du bien dont le présent contrat fait l'objet, le preneur s'engage à se conformer à ses prescriptions applicables à l'immeuble, dont il reconnait avoir eu connaissance et qu'il déclare accepter. Copie de ce document est annexée et fait partie intégrante du présent contrat.

Le règlement d’ordre intérieur pourra être complété, modifie ou amendé par le bailleur et ce notamment afin de sauvegarder le standing de l'immeuble ou d'améliorer les conditions de son exploitation, sans que ces modifications ne puissent restreindre la jouissance normale des lieux par le preneur.

Le preneur s'engage à respecter les suppléments, modifications ou amendements éventuels qui seront apportés au règlement et qui lui seront notifies par lettre recommandée.

Ces modifications prendront effet un mois après la date d'envoi de la susdite lettre, la date de la poste faisant foi.

En cas de contradiction entre les articles du règlement d'ordre intérieur et ceux du présent contrat, ces derniers prévalent sur les articles du règlement d'ordre intérieur.

Article 17 – Cession de bail et sous-location

La cession du bail est interdite, sauf accord écrit et préalable du propriétaire. Le preneur ne peut sous-louer une partie du bien loué, qu’avec l’accord écrit et préalable du propriétaire.

Article 18 – Résiliation aux torts du preneur

En cas de résiliation de la présente convention par la faute du preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que le contrat y relatif ait été enregistré dans les huit jours de la fin de la présente convention et que la mission ait abouti dans les trois mois à dater de l'enregistrement.

Article 19 – Visites par le bailleur et affichages

Le bailleur est habilité à prendre rendez-vous avec le preneur dans le but de contrôler la bonne exécution des obligations du preneur relativement à l’état des lieux loués.

En cas de mise en vente de l’immeuble loué, le preneur doit laisser apposer aux endroits les plus apparents des affiches annonçant la vente ou la mise en location.

Il doit en outre autoriser les candidats locataires ou acquéreurs à visiter complètement le bien 2 jours par semaine, pendant 2 heures par jour, à convenir entre les parties.

Article 20 – Enregistrement

Le bailleur prend en charge les formalités de l’enregistrement et les frais éventuels qui y sont liés. Il fera ainsi enregistrer le bail dans les 2 mois de sa signature, ainsi que les annexes signées. Il remet une copie des documents enregistrés au locataire.

Article 21 – Etablissement du siège social

Le preneur fait élection du siège social à Place communale, 8 à 4100 - Seraing pour toute notification ou signification relative au présent contrat et ses suites. A l’expiration du présent contrat, il pourra toutefois notifier au propriétaire qu'il établit son siège à l'adresse qu'il précisera.

Article 22 – Législation applicable – Litiges

En cas de différend de quelque nature que ce soit relativement à la présente convention, les Parties privilégieront la négociation et tenteront d'abord de trouver une solution amiable. A défaut de solution amiable, la Justice de Paix de SERAING sera seule compétente pour trancher le litige.

Le bailleur n'a aucune compétence pour arbitrer les litiges entre voisins.