Tournai, rue de la Tête d’Or, rue des Procureurs, rue des Clairisses. Décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale. Établissement d’un plan d’alignement dans le cadre d’un projet de requalification urbaine du commerce "Carrefour centre-ville". Approbation.

Vu le Code du développement territorial – CoDT (ci-après, le Code);

Vu le Livre Ier du Code de l'environnement, en son volet traitant de l'évaluation des incidences sur l'environnement;

Vu le Code wallon du patrimoine;

Vu le décret du 20 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments (PEB);

Vu la réforme du Code civil et notamment les nouvelles dispositions du Livre 3 "Les biens" entrées en vigueur au 1er septembre 2021;

Vu le décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale, et plus particulièrement les articles 3, 4, 5, 6 et 24;

Considérant que EQUILIS GST, établie drève Richelle, 161/D boîte 19 à 1410 Waterloo, a introduit une demande d'établissement d’un plan d’alignement relative à un îlot urbain localisé entre les voiries rue de la Tête d’Or, rue des Procureurs et rue des Clairisses à 7500 Tournai, dans lequel s'inscrit le "CARREFOUR centre‑ville";

Considérant que cette demande a pour objet : l'instruction d’un plan d’alignement afin d’intégrer la modification des fronts de bâtisse dans un objectif de requalification urbaine du site;

Considérant la description faite par le demandeur du projet :

"Le promoteur EQUILIS développe actuellement, en concertation avec les services de l’urbanisme, un projet de revitalisation de l’îlot situé entre la rue de la Tête d’or, la rue des Procureurs et la rue des Clairisses.

Sans rentrer dans le détail du projet, celui‑ci prévoit la démolition/reconstruction du commerce retail et de ses parkings existants et occupant actuellement la parcelle concernée, au profit du développement d’un projet mixte comprenant environ 146 logements et un retail d’environ 1.700 m². L’ensemble propose approximativement 59 places de parkings retail, mutualisées hors heures d’ouverture et 83 places de parking logement. Des emplacements pour voiture partagées, type "cambio" sont également prévus. Les différentes résidences s’articulent autour de lieux de vie qualitatifs et différenciés.

Le permis unique du projet ci-repris sera déposé fin janvier 2024. Parallèlement à cette procédure de permis unique, une procédure d’alignement (via décret voirie) doit être introduite afin d’intégrer les modifications de front de bâtisse. Contrairement à une ouverture de voirie, la procédure alignement ne s’inscrit pas dans la procédure du permis unique et suit son instruction de manière autonome.

Il convient néanmoins que la procédure d’alignement soit anticipée sur la procédure d’instruction du permis unique, considérant que les fronts de bâtisse doivent être mis à jour pour la délivrance du permis reprenant les nouveaux fronts de bâtisse, s’agissant de se conformer aux prescriptions du GRU. 

PROCÉDURE :

Considérant les prescriptions du GRU, nous soulignons les éléments de procédure suivants :

Or, le projet engendrera la modification des fronts de bâtisse, en dérogation à l’alinéa 1er de l’article 394 du GRU qui prévoit ce qui suit :

Afin d’éviter cette dérogation, l’alinéa 2 de l’article 394 du GRU préconise notamment de passer par l’établissement d’un plan d’alignement afin d’intégrer ces modifications de fronts de bâtisse.

Il y a donc lieu, préalablement à toute autorisation urbanistique du projet, d’élaborer et d’instruire un plan d’alignement afin de permettre de revoir les fronts de bâtisse de fait, acté par la construction de l’actuel carrefour.

Soulignons que les alignements restent les mêmes et qu’il n’y a pas de changement entre l’assiette publique et privée. Il s’agit bien de changements des fronts de bâtisse.

Ceux-ci sont situés :

• rue de la Tête d’Or, entre les n°s 20 et 28;
• rue des Procureurs, entre les n°s 12 et 15 de la rue des Jésuites.

Les fronts de bâtisse révisés sont plus explicitement ci-repris :

1. Rue de la Tête d’Or via la façade existante qui est en retrait du front de bâtisse historique

Situation de fait (encadré bleu)

Vue Google street view

Situation projetée (encadré bleu)

Illustration à titre informative et non définitive

Le projet vise à retrouver le front de bâtisse historique à front de rue tout en considérant une ouverture visuelle vers l’intérieur d’îlot.

2. Rue des Procureurs via la façade arrière existante et se trouvant à front de voirie

CONCLUSION :

Rue de la Tête d’Or, le front de bâtisse de fait est la résultante de l’implantation d’après‑guerre du retail GB. Le front de bâtisse proposé retrouve, dans son principe, celui d’avant 1940 et dès lors le principe de front de bâtisse historique. Le front de bâtisse proposé rue des Procureurs retrouve également, dans son principe, la philosophie des cartes historiques bien que réinterprétée à la ville d’aujourd’hui.";

Considérant que la présente demande est un préalable à l’introduction d'une demande de permis pour la requalification urbaine du CARREFOUR centre‑ville et qu'elle porte sur l’établissement d’un plan d’alignement afin d’intégrer les modifications de fronts de bâtisse en conséquence du susdit projet de réhabilitation urbaine, en application du décret relatif aux voiries communales et des dispositions de l'article 394 du Guide régional d'Urbanisme, Chapitre 1er - Règlement général sur les bâtisses applicable aux zones protégées de certaines communes en matière d'urbanisme;

Considérant que le CARREFOUR centre-ville présente actuellement des fronts de bâtisse en rupture avec leur environnement bâti; que le projet de requalification urbaine va créer les conditions d’émergence d'un projet urbain mixte et intégré dans son contexte en matière d'alignement;

Considérant qu'en application du décret voiries, c'est le conseil communal qui décide de l'élaboration d'un projet de plan général d'alignement;

Considérant qu'il s'agit ici uniquement d'initier le principe, le conseil communal étant amené à donner son accord (ou pas) sur l'établissement du plan d'alignement sollicité après prise de connaissance des résultats de l'enquête publique à organiser (30 jours) et de l'avis du collège provincial dans la suite, et ce en application du décret voiries;

Vu la décision du collège communal en séance du 28 décembre 2023, de solliciter le conseil communal du mois de janvier 2024 en vue de marquer son accord sur l'élaboration d'un plan d'alignement visant à modifier les fronts de bâtisse de l'actuel "carrefour centre‑ville" dans le cadre du projet de requalification urbaine de ce dernier, à savoir au niveau de :

1. la rue de la Tête d’Or, à hauteur de la façade existante qui est en retrait du front de bâtisse historique;
2. la rue des Procureurs, à hauteur de la façade arrière existante et se trouvant à front de voirie;

Considérant sa décision du 29 janvier 2024 marquant son accord sur ledit projet d'élaboration d’un plan d’alignement;

Considérant le plan d’alignement dressé par le géomètre 3D TOPO réceptionné le 31 janvier 2024;

Considérant la décision du collège communal du 8 février 2024 de soumettre à enquête publique de 30 jours le projet de plan général d'alignement relatif à la modification des fronts de bâtisse des rues de la Tête d'Or, des Clairisses et des Procureurs dans le cadre de la requalification urbaine du site du CARREFOUR et de soumettre les résultats de l'enquête publique et ledit projet à l'avis du collège provincial après la clôture d'enquête publique conformément aux dispositions du décret relatif à la voirie communale;

Considérant l’enquête publique qui s'est déroulée du 1er mars 2024 au 3 avril 2024 (affichage à partir du 23 février 2024), conformément à la Section 5 du Titre 3 du décret relatif à la voirie communale;

Considérant le procès-verbal de clôture d’enquête rédigé comme suit :
"Je, soussigné Philippe ROBERT, échevin de l'urbanisme, délégué par le collège communal pour procéder à la clôture de l'enquête ouverte le 3 avril 2024, à 15 h 45, relative à la demande d’élaboration d’un plan d’alignement introduite par EQUILIS GST, établie Drève Richelle, 161/D boite 19 à 1410 Waterloo, pour une propriété sise entre les rues de la Tête d'Or, des Procureurs, des Clairisses et des Jésuites à 7500 Tournai (bien cadastré Tournai 1re division, section H n°4L);
Antérieurement à la clôture d’enquête, la réclamation suivante a été réceptionnée par le service urbanisme:

• Réclamation de TEXTE MASQUÉ | RGPD réceptionnée le 4 mars 2024 pouvant être résumée comme suit :

"SOYEZ L’AVOCAT DE LA VILLE ET PAS UN PROMOTEUR. UNE RÉACTION QUE J’APPRÉCIE CHEZ CE JOURNALISTE.

Il s’agit du remplacement du GB Market, rue de la Tête d’Or, par un immeuble résidentiel de 150 appartements et d’une surface commerciale au rez‑de‑chaussée.

Sur la photo de l’article, on peut admirer un "bunker" de 4 étages qui ressemble à tous les clapiers de luxe que l’on construit un peu partout aujourd’hui sans se préoccuper de l’environnement, comme c’est le cas à la rue de l’Hôpital Notre‑Dame.

L’espace cathédrale n’est pas concerné puisqu’il est en face à quelques mètres (ouf sauvés) et donc, on peut construire n’importe quoi.

Le seul petit point qui choque les membres du conseil communal, c’est le crépi blanc qui pourrait recouvrir toute la façade.

Pour bâtir un tel monstre, il faudra des années, pour autant qu’il n’y ait pas de fouilles dans ce qui est le berceau romain de la naissance de la ville, problème de stabilité avec les voisins, d’augmentation des prix des matériaux et de la main‑d’œuvre.

Une fois construit, il faudra vendre les appartements à des prix qui ne cessent d’augmenter et à des conditions de prêts bancaires de plus en plus exigeantes.

Cela sans compter que la concurrence sera réelle avec des projets mieux situés près des boulevards, au bord de l’Escaut et en face du centre commercial et du futur bureau de police.

Pour financer l’ouvrage, il faudra vendre des appartements sur plan sans savoir si le promoteur ne fera pas faillite. Il restera alors un chancre en plein centre, comme dans le temps pour un certain immeuble à la rue Saint‑Martin.

La surface commerciale prévue devra conquérir une clientèle qui aura trouvé d’autres alternatives; rien de plus difficile que de récupérer des clients perdus. Pour tous les commerces à proximité, vu la disparition du centre attractif du GB et les travaux qui vont s’éterniser et compliquer la circulation, ce sera la fermeture assurée, sans compter la perte en valeur des immeubles des environs.

Reste un aspect humain dans un rayon de 200 mètres qui ne semble pas intéresser nos élus. Les personnes âgées, les plus démunis et ceux à mobilité réduite qui avaient l’habitude de faire leurs courses près de chez eux devront désormais choisir Les Bastions ou Froyennes, à moins qu’une enseigne à bas prix profite de l’occasion pour venir s’installer et enterrer les projets du centre commercial.

La destinée de la ville est entre les mains des différents partis de la majorité et de l’opposition. Y aura‑t‑il quelqu’un pour réfléchir et faire passer les gens avant l’argent et surtout avant le mois d’octobre prochain ?";

Je me suis rendu sur le site LEFEBVRE‑CATERS, lieu indiqué; aucune personne ne s’est présentée.

L'enquête publique a donc suscité un total de 1 réclamation écrite.

La séance est levée à 16 heures 30.

Fait à Tournai, le 3 avril 2024,

Le bourgmestre,

Par délégation,

L’échevin de l'urbanisme, Philippe ROBERT.";

Considérant que l’enquête publique a suscité une réclamation qui fait référence à un article de presse mais ne porte pas sur le contenu de la présente demande d’élaboration d’un plan d’alignement; que la présente demande ne comporte aucune précision sur les hauteurs de façades ni la matérialité de celles‑ci;

Considérant qu'en séance du 11 avril 2024, le collège communal a décidé, conformément au décret voirie, de solliciter l'avis du collège provincial et d'à nouveau soumettre la demande, par la suite, à l'approbation du conseil communal;

Considérant que l'avis du collège provincial a été sollicité le 16 avril 2024;

Considérant que l'avis du collège provincial est favorable et a été communiqué par courrier daté du 11 juin 2024, référence PM/AD/SEC/24/5590; que cet avis est libellé comme suit: ".../... Faisant suite à votre courrier du 16 avril 2024, relatif au projet de plan général d'alignement relatif à la modification des fronts de bâtisse des rues de la Tête d'Or, des Clairisses et des Procureurs dans le cadre de la requalification urbaine du site du Carrefour de cet îlot urbain à Tournai, je vous informe que le collège provincial a émis un avis favorable en sa séance du 3 mai 2024. .../...";

Considérant que le collège communal du 4 juillet 2024 a pris connaissance de l'avis du collège provincial et a décidé de solliciter le conseil communal du mois de septembre 2024 en vue de marquer son accord sur l'élaboration d'un plan d'alignement visant à modifier les fronts de bâtisse de l'actuel CARREFOUR centre‑ville dans le cadre du projet de requalification urbaine de ce dernier, à savoir :

1. rue de la Tête d’Or, à hauteur de la façade existante qui est en retrait du front de bâtisse historique;
2. rue des Procureurs, à hauteur de la façade arrière existante et se trouvant à front de voirie.

Pour les motifs précités;

Sur proposition du collège communal;

PREND CONNAISSANCE 

• des résultats de l'enquête publique qui a suscité une réclamation écrite;  
• du courrier du collège provincial réceptionné le 14 juin 2024 : 

".../... Faisant suite à votre courrier du 16 avril 2024, relatif au projet de plan général d'alignement relatif à la modification des fronts de bâtisse des rues de la Tête d'Or, des Clairisses et des Procureurs dans le cadre de la requalification urbaine du site du Carrefour de cet îlot urbain à Tournai, je vous informe que le collège provincial a émis un avis favorable en sa séance du 3 mai 2024. .../...";

Par 21 voix pour, 4 voix contre et 10 abstentions;

DÉCIDE  

de marquer son accord sur ledit projet d'instruction d’un plan d’alignement afin d’intégrer la modification des fronts de bâtisse dans un objectif de requalification urbaine du site, au niveau de la rue de la Tête d'Or et de la rue des Procureurs anticipant le dépôt d'une demande de permis unique pour la réhabilitation urbaine au niveau du commerce "carrefour centre‑ville".