040/367-15 - Règlement-taxe sur les immeubles inoccupés et/ou les immeubles délabrés pour les exercices 2026 à 2031 inclus

Note de synthèse explicative :

1/ PST :

• Mission régalienne

2/ PIECES DU DOSSIER :

• Pièces du dossier : 040/367-15 - Règlement-taxe sur les immeubles inoccupés et/ou les immeubles délabrés pour les exercices 2026 à 2031 inclus

3/  RETROACTES :

•  Le Conseil communal du 05 juin 2025 a décidé d'établir le règlement-taxe sur les immeubles inoccupés pour les exercices 2025 à 2031.
• Le Collège communal du 03 novembre 2025 a approuvé la modification du règlement-taxe sur les immeubles inoccupés pour les exercices 2026 à 2031 inclus, incluant une indexation annuelle. 
• En date du 27 octobre 2025, la tutelle a formulé des remarques sur cette modification, invitant notamment la Ville à préciser l’objet du règlement afin d’y inclure, le cas échéant, les immeubles délabrés.
   

4/ ANALYSE :

• Il apparaît que le règlement-taxe sur les immeubles inoccupés pour les exercices 2025 à 2031 ne comporte pas de clause d’indexation, contrairement aux autres règlements taxes revotés au Conseil communal de novembre.
• Afin d’assurer la cohérence de l’ensemble des règlements taxes et de garantir la stabilité des recettes communales en lien avec l’évolution du coût de la vie, il est proposé de modifier les deux règlements précités dans le but d'y insérer une clause d’indexation annuelle.
• Cette adaptation est conforme aux dispositions de la circulaire budgétaire 2026, qui autorise expressément l’introduction d’une clause d’indexation dans ces règlements-taxes communaux. 
• La modification proposée ne porte pas sur les taux ou le champ d’application des règlements, mais uniquement sur l’ajout de la clause d’indexation.
• Par conséquent, il y a lieu d'ajouter la clause d'indexation suivante : " Pour les exercices 2027 à 2031, ces montants seront indexés selon le rapport entre l’indice des prix à la consommation (base 2013) du mois de janvier de l’avant-dernier exercice et celui du mois de janvier du dernier exercice."
• La tutelle a remis son avis sur la modification du règlement en émettant la remarque suivante : 
  " ATTENTION à soit vous ajoutez « et ou les immeubles délabrés » à l’article 1er dans le cas où vous taxez également les immeubles délabrés à si vous ne le faites pas, l’objet est imprécis et ne vous permettra pas de taxer ces immeubles délabrés.

  Soit vous supprimez la définition des immeubles délabrés dans le cas où vous votre volonté n’est pas de la taxer ! "

• Conformément à l’avis de la tutelle, il convient de préciser l’objet du règlement afin d’y inclure expressément les immeubles délabrés, de manière à permettre la taxation de ces biens et à encourager la remise en état du patrimoine bâti.

• Compte tenu de la présence de plusieurs immeubles délabrés sur le territoire communal et de l’avis favorable du service EML, il est proposé de modifier l’intitulé et le contenu du règlement en y ajoutant la mention : « et/ou les immeubles délabrés ».

5/  INFORMATIONS FINANCIERES :

• N°article : 040/367-15
• Intitulé article : Taxe sur les immeubles inoccupés

Décision :

Vu les articles 41, 162 et 170, § 4 de la Constitution ;

Vu le décret du 14 décembre 2000 (M.B. 18.1.2001) et la loi du 24 juin 2000 (M.B. 23.9.2004, éd. 2) portant assentiment de la Charte européenne de l'autonomie locale, notamment l'article 9.1. de la Charte ;

Vu le Code de la démocratie locale et de la décentralisation, et notamment l'article L1122-30 ;

Vu les dispositions légales et réglementaires en vigueur en matière d'établissement et de recouvrement de taxes communales ;

Vu le décret du 27 mai 2004 instaurant une taxe sur les sites d’activité économique désaffectés ;

Vu les recommandations émises par la circulaire du 11 septembre 2025 relative à l'élaboration des budgets des communes de la Région wallonne, pour l'année 2026 ;

Vu la délibération du Conseil communal du 05 juin 2025 établissant, pour les exercices 2025 à 2031, une taxe communale sur les immeubles bâtis inoccupés ;

Considérant que le règlement taxe précité relatif aux immeubles inoccupés ne comporte pas de clause d’indexation ;

Considérant qu’il y a lieu, pour assurer la cohérence de l’ensemble des règlements taxes communaux et la continuité des recettes, d’y insérer une clause d’indexation annuelle ;

Concernant la situation financière de la Ville ;

Considérant l'avis du Directeur financier ;

Sur proposition du Collège communal ;

A l’unanimité des membres présents ; 

DECIDE :

Article 1er - Il est établi, pour les exercices 2026 à 2031 inclus, une taxe communale annuelle sur les immeubles bâtis inoccupés et/ou les immeubles délabrés. 

Sont visés les immeubles bâtis, structurellement destinés au logement ou à l'exercice d'activités économiques de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, sociale, culturelle ou de services, qui sont restés inoccupés pendant une période comprise entre deux constats consécutifs distants d'une période minimale de 6 mois.

Ne sont pas visés les sites d'activités économiques désaffectés de plus de 1.000 m² visés par le décret du 27 mai 2004.

Ne sont pas soumis à la présente taxe, les biens du domaine public et ceux du domaine de l'Etat entièrement affectés à un service public ou à un service d'utilité générale, à l’exception des sociétés de logements sociaux.

Article 2 - Est considéré comme

1. immeuble bâti :  tout bâtiment ou toute installation en tenant lieu, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré à celui-ci ou dont l'appui assure la stabilité, destiné à rester en place alors même qu'il peut être démonté ou déplacé;

2. immeuble sans inscription : l'immeuble (ou la partie d'immeuble) bâti pour lequel aucune personne n'est inscrite dans les registres de population ou d'attente, ou pour lequel il n'y a pas d'inscription à la Banque Carrefour des Entreprises;

3. immeuble incompatible : indépendamment de toute inscription dans les registres de la population ou d’attente ou à la Banque Carrefour des Entreprises, l’immeuble (ou partie d’immeuble) bâti :

a) dont l'exploitation relève du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d'environnement, dès lors que soit le permis d'exploiter, d'environnement, unique ou la déclaration requise n'a pas été mis en oeuvre et est périmé, soit que ledit établissement fait l'objet d'un ordre d'arrêter l'exploitation, d'un retrait ou d'une suspension d'autorisation prononcés en vertu du décret susmentionné ;

b) dont l'occupation relève d'une activité soumise à autorisation d'implantation commerciale en vertu du CoDT, lorsque ladite implantation fait l’objet d’un ordre de fermeture, d’un retrait ou d’une suspension d’autorisation prononcés en vertu du CoDT ;

c) faisant l'objet d'un arrêté d'inhabitabilité en application du Code wallon du logement ;

d) faisant l'objet d'un arrêté ordonnant la démolition ou en interdisant l'occupation, pris en application de l'article 135 de la nouvelle Loi communale ;

4. immeuble inoccupé : l’immeuble (ou partie d’immeuble) bâti répondant à la définition d’immeuble sans inscription ou d’immeuble incompatible, ou les deux ;

5. immeuble délabré : l'immeuble bâti dont l’état du clos (c’est-à-dire des murs, huisseries, fermetures, etc.) ou du couvert (c’est-à-dire la couverture, charpente, etc.) présente en tout ou en partie soit des signes de délabrement résultant d’un état de vétusté manifeste, soit par un manque d’entretien manifeste, ou encore qui n’est pas compatible avec l’occupation à laquelle il est structurellement destiné.

Article 3 - Le fait générateur de la taxe est le maintien en l’état d’un immeuble ou partie d’immeuble visé ci-dessus pendant la période comprise entre deux constats successifs d’une période minimale de 6 mois. La période sera identique pour chaque redevable.

Le premier constat établi durant la période de validité d'un règlement antérieur au présent règlement garde toute sa validité. Il n'est donc pas nécessaire de recommencer le premier constat en se basant sur les dispositions du présent règlement.

En cas de changement de propriétaire, un nouveau cycle de taxation progressive sera appliqué.

Article 4 - La taxe est due par le titulaire du droit réel (propriétaire, usufruitier,…) sur tout ou partie d’immeuble inoccupé/délabré à la date du deuxième constat ou, le cas échéant, de chaque constat postérieur à celui-ci. En cas de pluralité de titulaires du droit réel, chacun d’entre eux est codébiteur de la taxe.

Article 5 - La période imposable est l'année au cours de laquelle le constat visé à l'article 8, §2, ou un constat annuel postérieur à celui-ci, tel que visé à l'article 8, §3, établissant l'existence d'un immeuble bâti inoccupé/délabré maintenu en l'état est dressé.

Article 6 - Pour l'exercice 2026, le taux de la taxe est fixé par mètre courant de façade d'immeuble bâti ou de partie d'immeuble bâti, tout mètre commencé étant dû en entier. 

Le taux de la taxe est de :

- 90,00 euros par mètre courant de façade au premier enrôlement suivant le deuxième constat ; 

- 180,00 euros par mètre courant de façade au second enrôlement ;

- 270,00 euros par mètre courant de façade à partir du troisième enrôlement ;

Pour les exercices 2027 à 2031 inclus, ces montants seront indexés selon le rapport entre l’indice des prix à la consommation (base 2013) du mois de janvier de l’avant-dernier exercice et celui du mois de janvier du dernier exercice.

Le montant de la taxe est obtenu comme suit : taux de la taxe multiplié par le nombre de mètres courants de façade et par le nombre de niveaux partiellement ou totalement inoccupés/délabrés, autres que les caves, les sous-sols et les greniers non aménagés.

Lorsque l'immeuble est à la rue, la mesure de la façade s'effectue sur la longueur de la façade principale, à savoir celle où se situe la porte d'entrée principale, tandis que s'il possède plusieurs façades, la mesure est la plus grande longueur du bâti.

La taxe est indivisible et due pour toute l'année.

Toutefois, en cas d'aliénation ou de transfert du droit de jouissance d'un immeuble dont la taxe a été payée, il ne sera pas perçu de nouvelle taxe pour l'année en cours.

Article 7 - Ne donnant pas lieu à la perception de la taxe, les cas suivants :

1. l'immeuble situé dans les limites d'un plan d'expropriation approuvé par l'autorité compétente ou ne pouvant faire l'objet d'un permis d'urbanisme parce qu'un tel plan est en préparation ;

2. l'immeuble bâti inoccupé/délabré pour cause de travaux en cours ne nécessitant pas d'autorisation. La période d'exonération est limitée à 2 ans à la date du second constat ; 

3. l'immeuble bâti faisant l'objet de travaux d'achèvement dûment autorisés par un permis d'urbanisme non périmé ;

4. l'immeuble bâti ou partie d'immeuble bâti soumis à la taxe sur les secondes résidences ;

5. l'immeuble accidentellement sinistré depuis moins de 3 ans à la date du second constat ;

6. l'immeuble qui a fait l'objet d'un acte translatif de propriété ou d'un compromis de vente. La période d'exonération est limitée à 1 an à la date du second constat. Copie de l'acte de l'acte signé entre les parties doit alors être transmis à l'administration ;

7. l'immeuble bâti inoccupé/délabré dont l'inoccupation est due à un cas de force majeure. Pour prouver que cette inoccupation est due à un cas de force majeure, le redevable doit rapporter la preuve des conditions cumulatives suivantes :

- l'occupation ne doit pas seulement être difficile, elle doit être impossible,

- l'obstacle à cette occupation doit être insurmontable et irrésistible,

- cette inoccupation doit être extérieure au redevable, elle doit résulter d'une cause étrangère,

- cette inoccupation doit être imprévisible et indépendante de la volonté du redevable.

8. les immeubles inoccupés ou délabrés, frappés d’un arrêté d’inhabitabilité, qui ont fait l’objet, pendant la période comprise entre les deux constats consécutifs, de travaux de réhabilitation ou d’achèvement qui (1) requièrent, au sens du CoDT, le concours d’un architecte et (2) ont été dûment autorisés par un permis d’urbanisme non périmé; cela, pour autant que le propriétaire puisse prouver par des factures acquittées que le montant des travaux susvisés est supérieur au montant de la taxe qui serait due.

Article 8 - L'administration communale applique la procédure de constat suivante :

§1. a) Les fonctionnaires désignés par le Collège communal dressent un premier constat établissant l'existence d'un immeuble bâti inoccupé/délabré.

b) Le constat est notifié par voir recommandée au titulaire du droit réel (propriétaire, usufruitier, ...) sur tout ou partie de l'immeuble dans un délai de 30 jours ;

c) Le titulaire du droit réel sur tout ou partie de l'immeuble peut apporter par écrit dans les 30 jours de la réception du constat :

- les raisons de l'inoccupation de l'immeuble et les mesures qu'il compte prendre pour en assurer l'occupation ;

- la preuve que l'immeuble a effectivement servi de logement ou de lieu d'exercice d'activités de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, sociale, culturelle ou de service;

- la preuve qu'il entre dans un des cas d'exonération prévu à l'article 5 du présent règlement ;

§2. Un second contrôle est effectué au minimum six mois après l'établissement du constat visé au §1.

Si, ce second contrôle établit l'existence d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble inoccupé/délabré, un second constat est dressé, l'immeuble ou la partie d'immeuble inoccupé/délabré est considéré comme maintenu en l'état au sens de l'article 2.

§3. Un contrôle est effectué annuellement au minimum 6 mois après l'établissement du constat précédent.

Si un nouveau constat établissant l'existence d'un immeuble bâti inoccupé/délabré ou d'une partie d'immeuble inoccupé/délabré est dressé, l'immeuble inoccupé/délabré est considéré comme maintenu en l'état au sens de l'article 2.

§4. Le second constat et les constats ultérieurs sont dressés par un fonctionnaire désigné par le Collège communal et notifiés par voie recommandée au titulaire du droit réel (propriétaire, usufruitiers, ...) sur tout ou partie d'immeuble. Le Collège communal arrête les modèles de constat.

Article 9 - Le second constat et les constats ultérieurs sont accompagnés d'un formulaire de déclaration que le contribuable est tenu de compléter en stipulant tous les éléments nécessaires à la taxation conformément aux indications qui y figurent, de signer, dater et de renvoyer sous pli affranchi, de déposer à l'administration communale, ou de transmettre par mail à l'adresse : [email protected], dans les quinze jours de la date d'envoi mentionné sur la notification.

Article 10 - La non-déclaration dans les délais prévus ou la déclaration incorrecte, incomplète ou imprécise de la part du contribuable entraîne l'enrôlement d'office de la taxe. Dans ce cas, le montant de la majoration sera de 50%.

Article 11 - La taxe est perçue par voie de rôle et est payable dans les deux mois de l'envoi de l'avertissement extrait de rôle.

Article 12 - A défaut de paiement dans le délai imparti, un premier rappel sera envoyé au redevable sans frais mis à sa charge.

Article 13 - A défaut de paiement, après le premier rappel sans frais, conformément à l'article L3321-8 bis du CDLD, une sommation de payer sera envoyé au contribuable par courrier recommandé. Les frais postaux de l’envoi du recommandé seront mis à charge du redevable. Ces frais seront recouvrés de la même manière que la taxe à laquelle ils se rapportent.

Article 14 - Les clauses concernant l'établissement, le recouvrement, le contentieux et la procédure sont celles fixées par les articles L3321-1 à L3321-12 du CDLD et l'arrêté royal du 12 avril 1999 déterminant la procédure devant le Collège communal en matière de réclamation contre une imposition communale.

Article 15 - La présente décision entre en vigueur le jour de sa publication. Celle-ci sera publiée conformément aux articles L1133-1 à L1133-2 du CDLD.

Article 16 et dernier - La présente délibération est transmise pour approbation à l'autorité de tutelle conformément aux articles L3131-1 et suivants du Code de la Démocratie locale et de la Décentralisation pour exercice de la tutelle spéciale d’approbation.