Propositions étrangères à l'ordre du jour, inscrites à la demande des conseillers communaux (L1122-24 al. 3 du CDLD) - Règlement encadrant la division d’immeuble en plusieurs logements

Note de synthèse

Conformément à l'article L1122-24 al.3 du CDLD, M. Denis VOSS demande à ajouter un point à l'ordre du jour du prochain conseil communal.

Dans une volonté notamment de préserver un cadre de vie de qualité, de permettre aux familles de s’établir dans le centre du village, de répondre en partie aux défis de mobilité et de stationnement mais aussi d’offrir un cadre plus clair aux futurs acquéreurs, le groupe PLUS propose un règlement encadrant la division d’immeuble en plusieurs logements. 

Depuis quelques années, dans notre commune, de plus en plus d’immeubles unifamiliaux se transforment en logements multiples, essentiellement dans le centre de Welkenraedt. Ces transformations ont généralement pour but de maximaliser la rentabilité de ces biens. Certains de ces logements, de taille réduite, offrent des conditions de vie de faible qualité. Et un des effets pervers très important de cette tendance, c’est que le prix de vente de ces maisons unifamiliales explose, ce qui les rend inabordables pour des familles simplement désireuses de rénover un bien en vue de s’y installer. Notre commune doit offrir un « parc suffisant de petits logements », pour être en phase avec la demande en la matière et l’évolution de la société (nombre accru de personnes isolées, célibataires, jeunes ou personnes âgées). Mais elle doit aussi pouvoir garantir à chacun un logement décent, et un cadre de vie harmonieux, en préservant la mixité sociale de notre village. Or la recherche d’une rentabilisation financière maximale n’est pas forcément compatible avec le souci du confort des occupants. Et cette pratique s’amplifiant, elle pourrait mener à une véritable pénurie de logements unifamiliaux ou simplement de qualité. C’est une tendance que l’on peut déjà observer dans le centre de notre commune : des rues résidentielles se transforment petit à petit, par la division de biens dont la destination de départ n’était pas d’accueillir plusieurs logements ; de petits logements remplacent ainsi progressivement les maisons familiales et concentrent des populations défavorisées au détriment d’une mixité de familles et isolés en tout genre ; ces transformations entraînent leur lot de problèmes en termes de promiscuité et de confort, et augmentent la pression en matière de parking résidentiel ; etc. La législation impose évidemment une série de normes en termes d’isolation et de ventilation des bâtiments, de salubrité, de sécurité, de prévention contre l’incendie, … Mais il nous semble nécessaire d’encadrer davantage cette pratique de la division d’immeubles, en définissant une ligne de conduite communale pour la création de « petits » logements. Un certain nombre de conditions exclusives peuvent être établies en ce sens. Voici ce que nous proposons :

Décision

LE CONSEIL, 

Attendus :

- Que depuis quelques années, dans notre commune, de plus en plus d’immeubles unifamiliaux se transforment en logements multiples, essentiellement dans le centre de Welkenraedt et que ces transformations ont généralement pour but de maximaliser la rentabilité de ces biens.

- Que certains de ces logements, de taille réduite, offrent des conditions de vie de faible qualité.

- Que cette tendance s’accompagne d’un certains nombres d’effets négatifs pour les citoyens. Notons notamment l’augmentation des prix de vente de ces maisons unifamiliales, ce qui les rend inabordables pour des familles simplement désireuses de rénover un bien en vue de s’y installer. Des difficultés de mobilités et de stationnement s’expliquant en partie par l’augmentation du nombre d’habitants et donc du nombre de voiture dans les rues touchées par ce phénomène.

- Que la recherche d’une rentabilisation financière maximale n’est pas forcément compatible avec le souci du confort des occupants. Et cette pratique s’amplifiant, elle pourrait mener à une véritable pénurie de logements unifamiliaux ou simplement de qualité.

- Que notre commune doit offrir un « parc suffisant de petits logements », pour être en phase avec la demande en la matière et l’évolution de la société (nombre accru de personnes isolées, célibataires, jeunes ou personnes âgées). Mais elle doit aussi pouvoir garantir à chacun un logement décent, et un cadre de vie harmonieux, en préservant la mixité sociale de notre village.

- Que la législation impose évidemment une série de normes en termes d’isolation et de ventilation des bâtiments, de salubrité, de sécurité, de prévention contre l’incendie, … Mais qu’il nous semble nécessaire d’encadrer davantage cette pratique de la division d’immeubles, en définissant une ligne de conduite communale pour la création de « petits » logements.

- Que ce règlement aura le mérite de donner une ligne de conduite et donc de clarifier le cadre pour de potentiels acheteurs.

Au regard de ces différents éléments, 

*** PAS DE MAJORITÉ RECUEILLIE POUR CE POINT ***

REFUSE : 

Article 1er : D’adopter le règlement soumis relatif à la division d’immeuble en plusieurs logements suivant : 

1. La superficie minimum pour envisager la division d’une construction est de 180m² bruts (murs compris). Cette superficie est calculée sur base des surfaces habitables, ou aménageables dans ce sens selon les réglementations en vigueur (p.ex. d’accès à la lumière naturelle, de sécurité, etc.), situées pour minimum 70 % dans la construction principale et maximum 30% dans une ou plusieurs constructions secondaires ou superficie non bâtie.
 

2. Les travaux de division ou de transformation d’un bâtiment existant doivent respecter les caractéristiques de la typologie architecturale de l’immeuble, voire les améliorer en tenant compte des constructions voisines dans un rayon de 50 m, afin d’éviter les situations conflictuelles ou générant une dégradation du cadre de vie. Et si le bâtiment présente un intérêt patrimonial, les interventions ne pourront en aucun cas détériorer l’aspect des façades.
 

3. Lors de la transformation d’une maison ou d’un appartement, les principes suivants sont à prendre en compte :

a. Le caractère traversant est contraignant via la communication au moyen de portes et baies intérieures entre les pièces ayant jour en façade avant et des pièces ayant jour en façade arrière.

b. Le caractère familial d’au moins une partie de la construction est à conserver. Un logement destiné à accueillir un ménage avec enfant(s) sera prévu. Composé de minimum 3 chambres, il bénéficiera d’un accès aisé à un espace extérieur sécurisé et si possible privatif (terrasse, balcon, cour, jardin, …) de minimum 10 m². c.

c. Un seul logement peut être aménagé au rez-de-chaussée sauf si la surface du rez-dechaussée existant dépasse 120m²

d. Les travaux de transformation doivent être réversibles. Il n’est pas admis d’altérer l’organisation structurelle unitaire de l’immeuble ou du bâtiment. Ceci concerne notamment l’obturation de portes et de baies, ….

e. Chaque logement devra être desservi par un accès directement relié à l’espace public (porte ou couloir d’entrée). Un accès nécessitant de traverser un bien d’autrui ou d’une largeur inférieure à 2 m n’est pas admis.

f. Les pièces de vie (séjour et salon) éclairées uniquement par des fenêtres de toiture sont interdites.

g. Des parties (maximum 30% des surfaces habitables) de logement peuvent être prévues dans les greniers/combles ou dans les sous-sols semi-enterrés à condition qu’ils fonctionnent en duplex, couplées avec le dernier étage ou le rez-de-chaussée.

h. Chaque logement devra être composé au minimum d’un living de minimum 16m², d’une cuisine, d’une salle de bain séparée, d’un WC.

i. La superficie habitable minimale par logement sera de 55m². Cette superficie pour un habitant isolé sera augmentée de 20 m² par occupant supplémentaire.

j. La division doit impérativement être accompagnée de travaux d’isolation phonique entre les appartements.

k. Les compteurs doivent être strictement séparés ou munis de décompteurs accessibles à tous les occupants.

4. Concernant l’accès aux étages situés au-dessus des rez-de-chaussée commerciaux, l’aménagement du rez-de-chaussée d’un immeuble ne peut en aucun cas empêcher l’accès aux étages supérieurs. La suppression d’un accès privatif indépendant, donnant originellement accès aux étages est interdite. Le déplacement d’un tel accès privatif ne peut être autorisé que si les conditions d’accessibilité sont préservées ou améliorées.
 

5. Un local ou espace, privatif ou commun, prévu pour le stockage des déchets en attente de collecte est accessible par les occupants de tous les logements de l’immeuble et est en contact aisé avec le domaine public (éviter les marches d’escalier). Il doit être prévu de manière à pouvoir accueillir le nombre suffisant de poubelles/containers en fonction du nombre de logements. La surface minimum d’un tel local correspond à 3m² par logement. Ce local doit être clos (y compris contre l’accès des rongeurs), éclairé et suffisamment ventilé.
 

6. Un local de rangement privatif, en cave ou en grenier, doit être prévu (minimum 5% de la surface de chaque logement).

Attention : Ce règlement est un préalable. Le fait que le projet de division d’un immeuble respecte l’ensemble de ces principes ne préfigure pas qu’un permis en découlant soit automatiquement autorisé. Les autorités communales conservent évidemment le droit d’apprécier les qualités techniques, architecturales et urbanistiques du projet, ainsi que son intégration dans un bon aménagement des lieux