Patrimoine - Acquisition - Immeuble - Avenue Paul Delvaux - Convention sous seing privé - Pour approbation

Description

Délibération

Vu l'article L1122-30 du Code de la démocratie locale et de la décentralisation,

Vu la circulaire du 23 février 2016 relative aux opérations immobilières des pouvoirs locaux, 

Considérant les délibérations du Conseil communal du 19 septembre 2023 relatives d'une part, à l'accord de principe d'acquérir pour cause d'utilité publique et par la voie judiciaire à défaut d'accord de gré à gré, un bâtiment sis à 1340 Ottignies-Louvain-la-Neuve, avenue Paul Delvaux, 12, situé sur une parcelle cadastrée section D n° 0237 00 R 007, d'une contenance approximative de  41,41 ares pour y installer les services de la Police et, d'autre part, à l'accord de principe sur l'acquisition dudit bien, en vue d'y installer la Police, lequel prix est l'estimation du Comité d'Acquisition d'Immeubles,

Considérant le bâtiment sis à 1340 Ottignies-Louvain-la-Neuve, avenue Paul Delvaux, 12,

Considérant que ledit bâtiment est situé sur une parcelle cadastrée section D n° 0237 00 R 007, de contenance approximative de  41,41 ares,

Considérant que ce bâtiment se compose comme suit : approximativement 3.000 m² de bureaux et ce, répartis sur 4 étages soit approximativement 750 m² par étage, 153 m² de locaux techniques et 106 emplacements de parking extérieurs,

Considérant que ledit bâtiment est actuellement occupé par le SPF Economie - Administration générale de la fiscalité qui détient un bail arrivant à échéance le 30 septembre 2024, 

Considérant que ledit bâtiment intéresse la Ville qui projette d'y installer les services de la Police,

Considérant en effet,que cet endroit est stratégiquement positionné près des noeuds routiers qui relient l'ensemble du territoire de la Ville sur lequel la Police intervient,

Considérant que ce bâtiment offre un potentiel de 3.000 m² et de 106 places de parkings qui répondent aux besoins de la Police ce même si le bâtiment doit être mis aux normes et être rénové, 

Considérant qu'aux termes d'un acte, reçu par Maître Carl OCKERMAN, Notaire, en date du 2 décembre 2011, transcrit au Bureau des Hypothèques à Ottignies le 15 décembre 2011, sous les références 47-T-15/12/2011-10962, la SA KBC VASTGOEDPORTEFEUILLE, inscrite auprès de la Banque carrefour des entreprises sous le numéro 0438.007.854, dont le siège social est établi à 1080 Molenbeek-Saint-Jean, avenue du Port, 2, a constitué un droit d'emphytéose sur le bien immeuble prédécrit au profit de la SA IMMO NAMOTT, inscrite auprès de la Banque carrefour des entreprises sous le numéro 0840.412.849, dont le siège social est établi à 1080 Molenbeek-Saint-Jean, avenue du Port, 2, pour une durée de 99 ans, à partir du 2 décembre 2011, 

Considérant qu'aux termes d'un acte, reçu par Maître Carl OCKERMAN, Notaire, en date du 20 décembre 2011, transcrit au Bureau des Hypothèques à Ottignies le 2 janvier 2012, sous les références 47-T-02/01/2012-00032, la société KBC VASTGOEDPORTEFEUILLE a vendu le bien immeuble prédécrit, grevé d'un droit d'emphytéose, à la SA IMMO NAMOTT TREFONDS, inscrite auprès de la Banque carrefour des entreprises sous le numéro 0840.620.014, dont le siège social est établi à 1080 Molenbeek-Saint-Jean, avenue du Port, 2, 

Considérant que des négociations ont été tenues entre la Ville et les propriétaires, 

Considérant qu'une première offre a été faite à hauteur de 5.500.000,00 euros, et ce, tenant compte de la situation, de l'état du bien et de la valeur du marché ; que cette offre n'a pas été acceptée par les vendeurs, 

Considérant qu'une dernière offre a été faite à hauteur de 5.800.000,00 euros ; que cette offre a été acceptée par les vendeurs, moyennant le respect de certaines conditions, 

Considérant au vu de la demande des propriétaires de garder les loyers, il n'est pas opportun que la Ville acquière le bien et supporte les risques sans en avoir la jouissance, en l'espèce, notamment, de bénéficier des loyers, 

Considérant qu'il a été proposé de conclure une convention sous seing privé qui marque d'une part, l'accord sur la chose et sur le prix et, d'autre part, que la formalisation de ces points se fera au plus tôt le 1er octobre 2024 par la signature d'un acte, soit au moment de la libération des lieux par les locataires actuels, 

Considérant l'accord formel de ces points par Monsieur Marc WEVERS, représentant KBC, par mail du 21 décembre 2023, 

Considérant qu'il convient d'entériner les accords intervenus entre les parties par une convention sous seing privée, laquelle, dénommée "Convention contenant une promesse croisée de vendre et d'acquérir", devra être approuvée par le Conseil communal, ce, préalablement à l'approbation du projet d'acte, 

Considérant la convention sous seing privée, dénommée "Convention contenant une promesse croisée de vendre et d'acquérir", ci-annexée, qui prévoit d'une part, une promesse de vente engageant les propriétaires et d'autre part, une promesse d'acquisition engageant la Ville, 

Considérant qu'après discussion à propos de différents points, il a notamment été convenu que la vente ne se réalisera qu'au moment et sous la condition suspensive de la passation de l'acte authentique, dont le projet d'acte aura préalablement été approuvé par le Conseil communal, 

Considérant que, dans la mesure où le prix convenu, soit la somme de 5.800.000,00 euros, doit être versé sur le compte tiers rubriqué BE77 0620 6432 9042 ouvert au nom de l'étude "BERQUIN NOTAIRES", préalablement à la signature de l'acte, il est requis d'autoriser le Directeur Financier d'effectuer ledit versement comme indiqué dasn l'acte, soit préalablement à la signature, 

Considérant que la libération de la somme au profit des acquéreurs ne pourra être effectuée, quant à elle, qu'après l'enregistrement, la transcription de l'acte authentique et la délivrance d'un certificat hypothécaire attestant que le bien est libre de toute inscription ou charge, 

Considérant que pour garantir la bonne exécution de ce paiement, les vendeurs ont souhaité que l'acte authentique reprenne les dispositions suivantes :

• qu’une inscription d’office sera prise au profit du vendeur, à défaut de paiement du prix au moment de la passation de l'acte authentique ;
• que le vendeur, en tant que créancier privilégié, aura par conséquent la possibilité de vendre le bien en vente publique, aux frais, risques et périls de l’acquéreur, si l'acquéreur ne paie pas le prix dans les trois mois à compter de la passation de l’acte authentique,

Ce, à la charge de l’acquéreur final,

Considérant que la dépense est inscrite à l'article numéro 124/712-60 du service extraordinaire 2024,

Considérant qu'il relève de la compétence du Conseil communal d'approuver une telle convention, 

Considérant la transmission du dossier au Directeur Financier pour avis prealable en date du 20/03/2024,

Considérant l'avis positif du Directeur Financier remis en date du 20/03/2024,

DECIDE PAR 24 VOIX ET 2 ABSTENTIONS :

1. D'approuver la convention sous seing privé dénommée "convention contenant une promesse croisée de vendre et acquérir", laquelle prévoit d'une part, une promesse de vente engageant les propriétaires, à savoir la SA IMMO NAMOTT TREFONDS, inscrite auprès de la Banque carrefour des entreprises sous le numéro 0840.620.014, dont le siège social est établi à 1080 Molenbeek-Saint-Jean, avenue du Port, 2, et la SA IMMO NAMOTT, inscrite auprès de la Banque carrefour des entreprises sous le numéro 0840.412.849, dont le siège social est établi à 1080 Molenbeek-Saint-Jean, avenue du Port, 2, et, d'autre part, une promesse d'acquisition engageant la Ville. L'acquisition se ferait au prix de 5.800.000,00 euros hors frais dont le paiement s'effectuerait à la signature de l'acte à intervenir au plus tôt le 1er octobre 2024, soit à la libération complète du bien, sur l'article numéro 124/712-60 du service extraordinaire 2024, telle que rédigée comme suit :

CONVENTION CONTENANT UNE PROMESSE CROISEE DE VENDRE ET D'ACQUERIR

Conclu entre les soussignées :

1.1. la société anonyme "Immo NamOtt Tréfonds", dont le siège est établi à Molenbeek-Saint-Jean, avenue du Port, 2,

inscrite au registre des personnes morales (Bruxelles) sous le numéro 0840.620.014,

constituée suivant acte reçu par Maître Denis Deckers, notaire à Bruxelles, le 21 octobre 2011, publié à l’annexe au Moniteur belge, le 9 novembre 2011, sous le numéro 2011-11-09/0168472,

dont les statuts ont été modifiés en vertu d’un procès-verbal dressé par Maître Tim Carnewal, notaire à Bruxelles, le 26 décembre 2023, publié à l’annexe au Moniteur Belge, le 29 janvier 2024, sous le numéro 2024-01-29/0345270,

ici représentée, conformément à l'article 11 des statuts, par deux administrateurs :

- $, domicilié$e à $, nommé à cette fonction par décision de l’assemblée générale des actionnaires tenue le $, publiée à l’annexe au Moniteur Belge, le $ suivant, sous le numéro $ ;

- $, domicilié$e à $, nommé à cette fonction par décision de l’assemblée générale des actionnaires tenue le $, publiée à l’annexe au Moniteur Belge, le $ suivant, sous le numéro $ ;

1.2. la société anonyme "Immo NamOtt", dont le siège est établi à Molenbeek-Saint-Jean, avenue du Port, 2,

inscrite au registre des personnes morales (Bruxelles) sous le numéro 0840.412.849,

constituée suivant acte reçu par Maître Denis Deckers, prénommé, le 17 octobre 2021, publié à l’annexe au Moniteur belge, le 31 octobre 2011, sous le numéro 2011-10-31/0164492,

dont les statuts ont été modifiés en vertu d’un procès-verbal dressé par Maître Tim Carnewal, prénommé, le 26 décembre 2023, publié à l’annexe au Moniteur Belge, le 29 janvier 2024, sous le numéro 2024-01-29 / 0345832,

ici représentée, conformément à l'article 11 des statuts, par deux administrateurs :

- $, domicilié$e à $, nommé à cette fonction par décision de l’assemblée générale des actionnaires tenue le $, publiée à l’annexe au Moniteur Belge, le $ suivant, sous le numéro $ ;

- $, domicilié$e à $, nommé à cette fonction par décision de l’assemblée générale des actionnaires tenue le $, publiée à l’annexe au Moniteur Belge, le $ suivant, sous le numéro $, 

qui déclarent être les seuls propriétaires du bien immeuble mentionné ci-après, et habilités et capables de vendre ce bien,

ci-après dénommées ensemble "le candidat-vendeur" ;

2. la ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, dont l'administration est établie à Ottignies-Louvain-la-Neuve, avenue des Combattants, 35,

inscrite au registre des personnes morales (Brabant wallon, division Wavre) sous le numéro 0216.689.981,

ici représentée par sa Bourgmestre, Madame Julie Chantry, domiciliée à Ottignies-Louvain-la-Neuve, TEXTE MASQUÉ | RGPD et son Directeur général, Monsieur Grégory Lempereur, domicilié TEXTE MASQUÉ | RGPD, agissant en exécution des délibérations du Conseil communal du 21 décembre 2023 et du $ mars 2024,

qui déclare être habilité et capable d'acquérir le bien immeuble mentionné ci-après,

ci-après dénommée "le candidat-acquéreur",

concernant le bien immeuble suivant :

ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, première division / Ottignies-Louvain-la-Neuve 1,

un immeuble de bureaux avec dépendances et parkings (106 places), sur et avec terrain, sis avenue Paul Delvaux, numéro 12, cadastrée section D, selon titres de propriété numéro 237 R 7, et selon extrait récent de la matrice cadastrale numéro 237 R 7 P0001, pour une superficie de quarante et un ares et quarante et un centiares,

propriété que le candidat-acquéreur déclare avoir visitée.

Exposé préalable

Aux termes d'un acte reçu par Maître Carl Ockerman, notaire à Bruxelles, le 2 décembre 2011, transcrit au bureau des hypothèques à Ottignies, le 15 décembre 2011, sous les références 47-T-15/12/2011-10962, la société anonyme "KBC Vastgoedportefeuille" a constitué un droit d'emphytéo­se sur le bien immeuble prédécrit au profit de la société anonyme "Immo NamOtt", pour une durée de nonante-neuf ans, à partir du 2 décembre 2011.

Aux termes d'un acte reçu par Maître Carl Ockerman, prénomme, le 20 décembre 2011, transcrit au bureau des hypothèques à Ottignies, le 2 janvier 2012, sous les références 47-T-02/01/2012-00032, la société anonyme "KBC Vastgoedportefeuille" a vendu le bien immeuble prédécrit, grevé du droit d’emphytéose précité, a la société anonyme "Immo NamOtt Tréfonds".

Les actes susmentionnés stipulent ce qui suit en ce qui concerne le transfert des droits et obligations :

- dans l’acte reçu par Maître Carl Ockerman, prénomme, le 2 décembre 2011, dont question ci-avant, il est stipulé textuellement ce qui suit :

"Artikel 13. Overdracht van rechten en verplichtingen

(…)

De Erfpachtgever en de Erfpachthouder zijn evenwel gerechtigd hun rechten en verplichtingen onder onderhavige akte over te dragen, met als gevolg dat het recht van erfpacht en het resterende gedeelte van het eigendomsrecht verenigd worden, op voorwaarde dat deze overdracht gebeurt aan een derde die overeenkomstig artikel 44 van het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten de registratierechten op het volle eigendomsrecht van het Goed betaalt.

(…)

Dit artikel is een essentiële voorwaarde van onderhavige akte, zonder welke de partijen de akte niet zouden afgesloten hebben." ;

- dans l’acte reçu par Maître Carl Ockerman, prénomme, le 20 décembre 2011, dont question ci-avant, il est stipulé textuellement ce qui suit :

"Artikel 8. Verdere overdrachten

(…)

De Koper is evenwel gerechtigd zijn rechten en verplichtingen onder onderhavige akte over te dragen, met als gevolg dat het recht van erfpacht en het resterende gedeelte van het eigendomsrecht verenigd worden, op voorwaarde dat deze overdracht gebeurt aan een derde die overeenkomstig artikel 44 van het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten de registratierechten op het volle eigendomsrecht van het Goed betaalt.

Dit artikel is een essentiële voorwaarde van onderhavige akte, zonder welke de partijen de akte niet zouden afgesloten hebben."

A. CONTENU PRINCIPAL DE LA CONVENTION

1. PROMESSE DE VENTE du candidat-vendeur (acquisition ou "call-option")

Le candidat-vendeur s'oblige durant un délai, prenant cours le 1^er octobre 2024 et expirant le 15 octobre 2024 à minuit, A VENDRE le bien immeuble prédécrit uniquement au candidat-acquéreur, aux conditions stipulées ci-après. Le candidat-acquéreur a donc le droit d'acquérir ce bien à ces conditions pour autant qu'il lève, avant l'expiration de ce délai, l'option d'achat qui lui a été consentie.

La preuve que ce délai a été prolongé de commun accord ne pourra, en cas de contestation, être administrée qu’au moyen d’un écrit signé par les deux parties.

2. PROMESSE D'ACQUISITION subséquente du candidat-acquéreur (vente ou "put-option")

Au cas où il n'acquiescerait pas à temps à cette promesse de vente et ne lèverait donc pas l'option d'achat qui lui a été consentie, le candidat-acquéreur s'oblige envers le candidat-vendeur, durant une période d'un mois prenant cours au moment de l'échéance du délai mentionné sous le point 1, A ACQUERIR le bien immeuble décrit ci-dessus aux mêmes conditions, si le candidat-vendeur déclare acquiescer à cette promesse d'acquisition. Durant cette période le candidat-vendeur a donc le droit d'exiger du candidat-acquéreur, qu'il acquiert le bien aux mêmes conditions.

Si le candidat-vendeur lève cette option de vente, le candidat-acquéreur lui est en outre redevable d'intérêts sur le prix d'acquisition convenu, calculé au taux de 10% l'an, durant le délai pour lequel l'option de vente a été consentie mais au plus tard jusqu'au paiement du prix d'acquisition.

3. La VENTE ne se réalise qu'au moment et sous la condition suspensive de la passation de L'ACTE AUTHENTIQUE, dont le projet d’acte aura préalablement été approuvé par le conseil communal.

Par dérogation au droit commun, les parties ont convenu expressément que la vente même ne se réalise que par, et au moment de la passation de l'acte authentique constatant la vente, de sorte qu'ils ont fait un CONTRAT SOLENNEL de cette vente. Tant que l'acte authentique n'aura pas été passé, il n'existe donc pas encore de vente mais seulement une obligation de vendre et/ou une obligation d'acquérir.

B. MODALITES DE LA CONVENTION

1. La partie qui désire acquiescer à la promesse de contrat de l'autre partie, invite celle-ci par écrit, le cas échéant via le notaire intervenant et le fonctionnaire instrumentant, à signer l'acte authentique administratif constatant la vente aux conditions mentionnées ci-après, aux lieu, jour et heure, fixés en accord avec ces notaire et fonctionnaire.

Par cette invitation, cette partie informe de façon suffisante qu’elle acquiesce à la promesse de contrat de l'autre partie, et par conséquent lève l'option qui lui a été consentie. De ce fait naît l’obligation, dans le chef de chaque partie, de passer l’acte authentique constatant la vente endéans le délai de validité de la promesse de contrat.

2. Les parties, dûment averties qu'elles ont chacune le droit de choisir leur notaire, sans supplément de frais pour autant que ce choix soit communiqué dans les 8 jours calendriers à dater de la signature de la présente convention, ont désigné pour les assister dans le cadre de la présente opération et dresser l'acte authentique qui constatera la présente vente :

- pour le candidat-vendeur : Maître Tim Carnewal, notaire à Bruxelles (de l’étude "Berquin Notaires") ;

- pour le candidat-acquéreur : un fonctionnaire Commissaire du Comité d’Acquisition du Brabant Wallon, étant étendu que ce dernier recevra l’acte authentique administratif de vente. 

C. CONDITIONS SUSPENSIVES

Les obligations contractées en vertu de la présente convention – d'une part par le candidat-acquéreur et d'autre part par le candidat-vendeur, de même que les obligations qui naissent après levée (d'une) des options, sont conclus, pour chacune des parties, sous la condition de la réalisation dans les délais impartis des conditions suspensives ci-après mentionnées. Sauf stipulation contraire mentionnée ci-après, les parties ne se doivent rien en cas de non-réalisation dans le délai de ces conditions suspensives dans les délais impartis.

Seule la partie en faveur de laquelle la condition suspensive était prévue, peut s'en prévaloir, ou peut y renoncer pour autant que cette renonciation ne porte pas atteinte à la validité juridique de la vente.

Conditions suspensives censées être convenues en faveur des deux parties

a) Vente pour quitte et libre

Les obligations  de la présente convention sont contractées sous la condition suspensive de l'obtention, le cas échéant, avant l'échéance du délai pour lequel la promesse de vente a été accordée, de l'acceptation des créanciers concernés du candidat-vendeur,  que le bien peut être vendu pour quitte et libre de toute inscription ou transcription quelconque ou mention marginale pouvant le grever, et de la certitude qu'il peut être satisfait aux conditions posées par ces créanciers.

Les frais y afférents sont à charge du candidat-vendeur.

b) Droits de préemption

Pour autant que le bien prédécrit soit sujet à un droit de préemption légal ou réglementaire quelconque, l'obtention, avant l'échéance du délai pour lequel la promesse de vente a été accordée, de la certitude que les bénéficiaires de ce droit n'exercent pas leur droit de préemption.

Le candidat-vendeur déclare que le bien n'est grevé d'aucun droit de préemption ou droit de préférence, promesse de vente ou de rachat conventionnel.

D. SANCTIONS DE LA NON EXECUTION DE LA CONVENTION

1. Si une des parties ne remplit pas ses obligations, l'autre partie a toujours le droit, 20 jours après le dépôt à la poste de la mise en demeure adressée par lettre recommandée à l’adresse susmentionnée de la partie défaillante et qui ne serait pas suivie, dans le même délai, de l'exécution de ses obligations par cette partie de :

- soit poursuivre en justice l'exécution forcée de ces obligations, nonobstant dédommagement du préjudice subi ;

- soit considérer la convention comme résolue de plein droit, auquel cas les parties ont convenu que la partie en défaut sera dans ce cas redevable à l'autre partie d'une indemnité  fixée forfaitairement à 10% (dix pour-cent) du prix stipulé ci-après auquel le bien prédécrit aurait été acquis.

2. Si le candidat-acquéreur ne remplit pas ses obligations dans les délais, le candidat-vendeur a le droit, de plein droit et sans obligation de mise en demeure, aux intérêts de retard calculés au jour le jour, sur le montant du prix de vente, à un taux d'intérêt annuel de 10% (dix pour cent). Si le candidat-vendeur ne remplit pas ses obligations dans les délais et si le candidat-acquéreur subit de ce fait un dommage, le candidat-vendeur est également tenu dans ce cas d'indemniser le candidat-acquéreur par un montant égal aux intérêts de retard calculés au jour le jour, sur le montant du prix de vente, à un taux d’intérêt annuel de 10% (dix pour cent). 

E. CONDITIONS DE LA VENTE

Si une des parties acquiesce à la promesse de contrat de l'autre partie, la VENTE aura entre autres lieu sous les CONDITIONS DE VENTE suivantes qui doivent être respectées par les deux parties.

1. Moyennant l'obligation, pour le candidat-vendeur, de rendre le bien quitte et libre de toutes charges et inscriptions hypothécaires ou privilégiées qui le grèveraient au profit d'un créancier quelconque, notamment en y affectant le prix de vente.

2. Dans l’état dans lequel se trouve le bien actuellement avec tous les vices cachés ou non, et donc sans garantie du candidat-vendeur en ce qui concerne les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

3. Avec toutes ses mitoyennetés et ses servitudes actives et passives.

Le candidat-vendeur déclare qu’à sa connaissance, le bien n’est pas grevé d’autres servitudes que celles reprises dans les titres de propriété précités et mentionnés ci-après, et que personnellement, il n’en a conféré aucune.

Dans les titres de propriété précités, notamment l’acte reçu par Maître Carl Ockerman, prénommé, le 2 décembre 2011, et l’acte reçu par Maître Carl Ockerman, prénomme, le 20 décembre 2011, il est stipulé textuellement ce qui suit :

"In de akte verleden voor meester Stephan Borremans, voornoemd, met tussenkomst van meester Bernard Houet, voornoemd, op elf mei negentienhonderd negenennegentig, waarvan sprake hiervoor, staat letterlijk vermeld wat volgt.

" CONDITIONS SPECIALES.

1. L’acte prévanté, reçu par le notaire SOHIER, le seize mars mil neuf cent soixante-huit, stipule textuellement ce qui suit sous la rubrique “conditions particulières” :

4. Conditions particulières.

a) Les acquéreurs sont expressément avertis que le terrain vendu est compris dans la zone prévue pour être expropriée en vue du déplacement de la ligne de chemin de fer Ottignies-Charleroi, projet qui parait actuellement abandonné. Ils renoncent à tous recours de ce chef à l’encontre des vendeurs et en cas d’expropriation s’entendront directement avec le pouvoir expropriant et prendront à leurs risques et périls les mesures nécessaires.

b) Accès : il est fait spécialement observer que le bien vendu a accès à la rue des Deux Ponts par une servitude de passage grevant le bien actuellement propriété de la commune d’Ottignies, ainsi qu’il résulte des termes d’un jugement d’expropriation rendu le vingt-cinq juillet mil neuf cent cinquante-sept par le Juge de Paix de Wavre en cause de la commune d’Ottignies contre feu Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD, transcrit, dont copie est présentement remises aux acquéreurs, lesquels sont subrogés dans tous les droits des vendeurs.”

L’acquéreur fera son affaire personnelle desdites stipulations et servitudes et sera purement et simplement subrogé dans les droits et les obligations du vendeur à cet égard.

2. Servitude d’écoulement en sous-sol (collecteur Intercommunale du Brabant Wallon) :

2.1. Le bien vendu est traversé par un collecteur dit “collecteur de la Dyle – Lot 1”, établi en sous-sol par l’Intercommunale du Brabant Wallon. Le tracé de ce collecteur est figuré au plan de mesurage dont il est question ci-avant.

Ce collecteur fait l’objet d’une emprise en sous-sol concédé à l’Intercommunale du Brabant Wallon, suivant le tracé figuré au plan de mesurage (servitude de deux mètres de large de part et d’autre de l’axe du collecteur).

2.2. Il est constitué au profit du bien vendu, fonds intérieur, à charge de celui dans lequel il est pris, fonds supérieur, une servitude d’accès de passage de manière à permettre à l’Intercommunale du Brabant Wallon d’avoir en tout temps accès par la surface du bien vendu pour y construire des collecteurs avec leurs annexes, les surveiller et les réparer.

Pour les travaux importants nécessitant l’utilisation d’engins mécaniques dont l’urgence ne met pas en péril les installations du fonds inférieur, le propriétaire du fonds supérieur sera averti un mois à l’avance de manière à prendre, avec le propriétaire du fonds inférieur, les dispositions administratives et techniques qui sont nécessaires pour l’utilisation du fonds supérieur.

Le propriétaire du fonds inférieur indemnisera celui du fonds supérieur éventuel de la surface, des dommages résultant de l’usage de ces servitudes d’accès et de passage.

Le montant des indemnités sera fixé de commun accord entre les parties, et, à défaut de règlement amiable, par la juridiction compétente, selon dires d’expert s’il échet.

2.3. Le propriétaire du fonds inférieur aura le droit de faire exécuter à son gré aux ouvrages tous travaux d’embellissement, de modification, d’exploitation, d’extension ou d’entretien qu’il estimera utiles ou nécessaires sans modifier le niveau du fonds supérieur. Il pourra également établir des ouvrages nouveaux en respectant les règles précitées.

Tous les dégâts qui pourraient être occasionnés au fonds supérieur ainsi que ceux pouvant résulter des travaux d’embellissement des ouvrages donneront lieu au paiement d’une indemnité à fixer en justice à défaut d’accord.

2.4. Le propriétaire du fonds supérieur devra veiller à ne rien faire qui puisse, de quelque façon que ce soit, nuire aux travaux et aux ouvrages apparents ou non, et à leur stabilité. Il s’abstiendra également de tout ce qui pourrait constituer un danger pour le personnel du propriétaire du fonds inférieur.

2.5. A l’effet d’assurer le respect des conditions précitées, le propriétaire du fonds supérieur ne pourra, notamment, à moins de deux mètres de part et d’autre de l’axe du collecteur :

- planter des arbres et ériger des constructions,

- modifier la surface du sol,

- pratiquer des fouilles,

- établir un dépôt de matières quelconques,

- laisser un véhicule en stationnement,

- passer avec des véhicules de plus de dix tonnes de charge totale,

- laisser des animaux en liberté.

En cas d’infraction aux stipulations qui précèdent, l’Intercommunale du Brabant Wallon ou ses ayants droit auront, sauf avis ou mise en demeure préalable et sans indemnité, le droit de démolir les constructions, d’enlever les plantations et de prendre toutes les mesures conservatoires, sans préjudice des dommages et intérêts auxquels ces infractions pourraient donner lieu.

2.6. Le propriétaire du fonds supérieur pourra en revanche :

- clôturer son bien, pourvu qu’il dispose à ses frais des portillons permettant le passage des agents de l’Intercommunale du Brabant Wallon.

S’il désire munir les portillons de serrure, celle-ci sera fournie par l’Intercommunale du Brabant Wallon aux frais du propriétaire du fonds supérieur.

- moyennant autorisation expresse préalable et écrite du propriétaire du fonds inférieur, le propriétaire du fonds supérieur pourra également, le cas échéant, modifier dans certaines limites, le niveau du sol au-dessus de l’emprise.” "

                et

                "In de akte verleden voor meester Laurent Meulders, voornoemd, vervangende zijn ambtgenoot, meester Stephan Borremans, voornoemd, op elf mei tweeduizend, waarvan sprake hiervoor, staat letterlijk vermeld wat volgt.

" CONDITIONS SPECIALES.

1. L’acte de vente reçu par le notaire Claude SOHIER, notaire alors de résidence à Céroux-Mousty, le trente décembre mil neuf cent cinquante-huit, transcrit au bureau des hypothèques à Nivelles, le trois février mil neuf cent cinquante-neuf, volume 7.545, numéro 21, stipule textuellement ce qui suit :

b) Il existe un pont, partiellement détruit par faits de guerre, qui enjambe la rivière la Dyle et relie la parcelle vendue restant appartenir à la société venderesse. Les parties ont convenu que la présente vente ne comprend pas la mitoyenneté sur la rive droite du pont dont question, lequel demeure en totalité propriété de la société venderesse. La commune acquéreuse s’oblige en conséquence à en interdire l’accès à quiconque venant du terrain présentement acquis par elle.

L’acquéreur sera subrogé de plein droit dans les droits et obligations du vendeur à l’égard des stipulations qui précèdent, et sans recours contre lui. Toutefois, le vendeur déclare que ces conditions ne sont plus d’application.

2. Constitution de servitudes.

2.1. Il sera consenti par la ville venderesse, sur leur fonds servant (après acquisition par la Ville des parties “Melain” et “S.N.C.B.”) au profit de l’acquéreur, fonds dominant, une servitude perpétuelle et gratuite de passage de manoeuvre et de parking telle que figurée en liseré bleu sur le plan qui demeurera ci-annexé.

Les frais liés à l’aménagement et à l’entretien de l’assiette de cette servitude, c’est-à-dire tant la voirie que les jardins ou parterres sont à charge de l’acquéreur.

2.2. Servitude en sous-sol.

Des conduites d’eau, de gaz, des câbles de téléphone et haute tension ont été établis dans les lots A et B, objets de la présente vente.

A ce jour, des câbles basse tension restent à poser.

Ces câbles et conduites feront l’objet d’une emprise en sous-sol concédée aux sociétés gestionnaires de ces derniers, suivant tracé figuré au plan de mesurage (servitude de 1,00 m de large à front des lots).

L’acquéreur s’engage, tant pour lui-même que pour ses ayants droit, à maintenir ses câbles et conduites à titre de servitude gratuite et perpétuelle.

Il devra tolérer tous les travaux nécessaires à l’entretien, réparation et remplacement de ceux-ci sans pouvoir exiger une indemnité quelconque.

De plus, il s’interdit de planter des arbres à hautes tiges ou d’ériger toute construction dans la partie de la zone frappée de servitude.

Telle que cette servitude est constituée suivant le plan de mesurage dont question ci-avant.

3. Les parties conviennent, à titre de condition de la présente vente, que la Ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, venderesse au présente, obtienne de la Société Nationale des Chemins de Fer Belge, en abrégé S.N.C.B., l’accord d’acheter une parcelle de terrain d’une superficie projetée de quatre ares nonante-six centiares, telle que figurée hachurée en bleu au plan ci-annexé. A cet égard, une copie du courrier adressé par la S.N.C.B. au collège des Bourgmestre et Echevins de la ville d’Ottignies en date du onze mai deux mille restera annexée au présente.

A défaut de réalisation de cette condition par l’obtention de l’accord de la S.N.C.B., il serait dû à l’acquéreur des dommages et intérêts.” "

Le candidat-acquéreur déclare avoir pris connaissance des titres de propriété précités.

L’acquéreur final sera subrogé dans tous les droits et obligations du candidat-vendeur résultant des conditions particulières prérappelées, pour autant qu’elles concernent le bien et soient encore d’application.

4. L'acquéreur final n'aura la propriété du bien qu'au moment de la signature de l'acte authentique qui constatera la vente.

Il en aura la jouissance à partir du même moment, par la libre disposition.

Le candidat-vendeur déclare avoir parfaite connaissance du souhait du candidat acquéreur d’acheter un bien libre de toute occupation. À cet égard, le candidat-vendeur s’engage à donner les éventuels congés aux locataires dans les délais légaux ou tels que prévus dans les contrats afin qu’il soit libre de toute occupation au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Le candidat-vendeur déclare que le bien est actuellement loué comme suit :

- l’immeuble de bureaux et les 57 emplacement de parkings qui y sont rattachées : à la Régie des Bâtiments, en vertu d’un bail sous seing privé daté du 16 juin 2004, enregistré au bureau de l’enregistrement à Ottignies-Louvain-La-Neuve le 29 juillet 2004, volume 29, folio 34, case 109, et un addendum daté du 20 juillet 2005, enregistré au bureau de l’enregistrement à Ottignies-Louvain-La-Neuve le 3 août 2005, volume 29, folio 34, case 109, tous deux déposée au rang des minutes de Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD commissaire au comité d’acquisition de Bruxelles, le 20 décembre 2005, pour une durée initiale de dix-huit (18) années, ayant pris cours le 1^er octobre 2005, tacitement prolongé pour une année et qui sera terminé, après renon par lettre recommandée du 19 juillet 2023 par la Régie des Bâtiments, le 30 septembre 2024, et que par conséquent, ces biens seront libre d’occupation à partir du 1^er octobre 2024 ;

- l’emplacement de parking numéro 24 : à la société à responsabilité limitée "Rhode Public Policy", en vertu d’un bail sous seing privé daté du 5 mai 2015, enregistré au bureau de l’enregistrement à Ottignies-Louvain-La-Neuve le 16 juillet 2015, volume 20, folio 31, case 94, ayant pris cours le 11 mai 2015, avec une durée d’une année, tacitement prolongé à chaque fois pour une année, qui peut être dénoncé 3 mois avant son expiration, lequel sera terminé le 10 mai 2024, après renon donné par le candidat-vendeur par courriel du 24 janvier 2024, suivi d’une confirmation de réception par le locataire par courriel du 29 janvier 2024 ;

- l’emplacement de parking numéro 47 :  à Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD, en vertu d’un bail sous seing privé daté du 28 août 2016, enregistré au bureau de l’enregistrement à Ottignies-Louvain-La-Neuve le 17 octobre 2016, volume 22, folio 1, case 467, ayant pris cours le 1^er septembre 2016, avec une durée d’une année, tacitement prolongé à chaque fois pour une année, qui peut être dénoncé 3 mois avant son expiration, lequel sera terminé le 31 août 2024, après renon donné par le candidat-vendeur par courriel du 24 janvier 2024, suivi d’une confirmation de réception par le locataire par courriel du 26 janvier 2024 ;

- l’emplacement de parking numéro 13 : à Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD, en vertu d’un bail sous seing privé daté du 16 août 2016, enregistré au bureau de l’enregistrement à Ottignies-Louvain-La-Neuve le 17 octobre 2015, volume 22, folio 1, case 466, ayant pris cours le 1^er octobre 2016, avec une durée d’une année, tacitement prolongé à chaque fois pour une année, qui peut être dénoncé 3 mois avant son expiration, lequel sera terminé le 31 août 2024, après renon donné par le candidat-vendeur par courriel du 24 janvier 2024, suivi d’une confirmation de réception par le locataire par courriel du 24 janvier 2024 ;

- l’emplacement de parking numéro 14 : à Monsieur TEXTE MASQUÉ | RGPD, en vertu d’un bail sous seing privé daté du 29 janvier 2024, pas enregistré au bureau de l’enregistrement, ayant pris cours le 1^er mars 2024, avec une durée de six mois pour se terminer de plein droit le 30 septembre 2024 ;

- les 40 emplacements de parking numérotés 1, 3, 4, 5, 6, 8 à 12, 16, 17 à 23, 25 à 29, 31 à 33, 35 à 46, 48 et 49 : à la société anonyme "Be-Park", en vertu d’une convention sous seing privé de mise à disposition daté du 15 avril 2014, ayant pris cours le 1^er septembre 2016, avec une durée d’une année, et tacitement prolongé pour une durée indéterminée, qui peut être dénoncé à chaque moment avec un préavis de 6 mois et en cas de vente, par le nouveau propriétaire moyennant un préavis d’un mois, modifié par l’addendum 1 du 1^er décembre 2018 et l’addendum 2 du 22 février 2021, laquelle sera terminée le 31 août 2024, après renon donné par le candidat-vendeur par courriel du 24 janvier 2024, suivi d’une confirmation de réception par le locataire par courriel du 29 janvier 2024.

Le candidat-vendeur déclare que les 5 emplacements de parking numérotés 2, 7, 15, 30 et 34 ne sont pas loués.

5. L'acquéreur final supportera les contributions, taxes et impôts à partir de son entrée en jouissance.

Si lesdites contributions, taxes, impôts et charges n'auraient pas encore été enrôlés à la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur final devra néanmoins en payer sa quote-part au candidat-vendeur lors de la signature de l'acte authentique de vente sur base du dernier avertissement-extrait de rôle envoyé au candidat-vendeur.

Le candidat-vendeur déclare qu'aucune taxe de recouvrement ne reste due.

6. La superficie ci-dessus indiquée n’est pas garantie ; la différence entre la superficie réelle et celle reprise ci-dessus, excédât-elle un vingtième en plus ou en moins, fera profit ou perte pour l'acquéreur final, sans recours contre le candidat-vendeur.

Les indications cadastrales sont données comme simple renseignement.

7. Le vendeur déclare que le bien est assuré contre l'incendie et les périls connexes sans garantie quant au montant assuré. Il s’engage à maintenir le contrat existant jusqu’au jour de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur final fera son affaire personnelle de l’assurance dudit bien à compter de la signature de l’acte authentique.

8. Ne seront pas compris dans la vente, les conduites, canalisations, compteurs et autres installations ou appareils généralement quelconques placés dans le bien par les administrations publiques et privées, à titre de location, ni les biens meubles qui se trouvent éventuellement dans le bien.

                9. Faisant référence aux dispositions de l’arrêté royal du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers mobiles et temporaires, et notamment sur l’obligation d’établir un dossier d’intervention ultérieure lors de l’exécution de travaux nécessitant l’intervention de plusieurs entrepreneurs ou de travaux concernant la structure, les éléments essentiels de l’ouvrage ou des situations contenant un danger décelable, le candidat-vendeur déclare qu’il a été exécuté des travaux nécessitant l’établissement d’un dossier d’intervention ultérieure depuis le 1^er mai 2001, date d’entrée en vigueur de l’arrêté royal dont question ci-avant.

Le candidat-vendeur s’engage à remettre ledit dossier à l’acquéreur final, au plus tard cinq jours avant la signature de l’acte de vente notarié.

10. Code wallon du développement territorial

10.1. Le candidat-vendeur déclare, sur base d'une lettre adressée à l’étude "Berquin Notaires" par le collège communal :

                10.2. Le candidat-vendeur déclare qu'il ne prend aucun engagement quant à la possibilité d'effectuer ou de maintenir sur le bien aucun des actes et travaux visés à l'article D.IV.4 du Code de développement territorial.

10.3. Il est rappelé à l’attention du candidat-acquéreur que :

- aucun des actes et travaux visés à l'article D.IV.4 du Code de développement territorial ne peut être accompli sur le bien tant que le permis d'urbanisme n'a pas été   obtenu ;

- il existe des règles relatives à la péremption des permis d’urbanisme ;

                - l’existence d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas de demander et d’obtenir un permis d’urbanisme.

10.4. Le candidat-vendeur déclare que le bien est actuellement affecté à usage de bureaux et parkings. Il déclare que, à sa connaissance, cette affectation est régulière et qu’il n’y a aucune contestation à cet égard.

Le candidat-vendeur ne prend aucun engagement quant à l’affectation que le candidat-acquéreur voudrait donner au bien, ce dernier faisant de cette question son affaire personnelle, sans recours contre le candidat-vendeur.

                10.5. Le candidat-vendeur déclare :

                - qu’à sa connaissance, le bien ne recèle aucune infraction aux normes applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire ;

                - qu’à sa connaissance, l’ensemble des actes, travaux et constructions réalisés ou maintenus à son initiative sont conformes aux normes applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire ;

                - qu’à sa connaissance, depuis son acquisition, il n'a pas fait exécuter de travaux soumis à l'obtention d'un permis d'urbanisme, et qu'il ne dispose pas d'autres informations concernant les travaux exécutés par les propriétaires précédents que celles mentionnées dans la lettre du collège communal dont question sub 10.1.

                10.6. Le candidat-vendeur déclare que le bien fait l’objet d’un permis d’environnement, tel que plus amplement décrit dans les renseignements urbanistiques.

                Dès lors, l’article 60 du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement est applicable ; il en sera fait mention dans l’acte authentique de vente.

                Les soussignées s’engagent à faire le nécessaire afin de porter à la connaissance de la ville la modification d’exploitant, conformément à l’article 60 du décret du 11 mars 1999. Le candidat-vendeur déclare savoir qu'à défaut, il pourra être considéré comme solidairement responsable en cas de dommage futur.

10.7. Le candidat-acquéreur reconnaît que son attention a été attirée sur l'importance et la nécessité pour lui (i) de recueillir auprès des services compétents tous renseignements sur la situation urbanistique du bien, (ii) de vérifier la conformité du bien avec les permis délivrés par les autorités compétentes.

                11. Faisant référence aux dispositions relatives à l’Observatoire Foncier Wallon contenues dans le Code wallon de l’Agriculture, et plus particulièrement de l’obligation pour le notaire de notifier audit Observatoire toute vente d'un "bien immobilier agricole", le candidat-vendeur déclare qu’à sa connaissance le bien n'est pas situé en zone agricole au plan de secteur et qu'il n'est pas déclaré dans le SIGeC.

                En conséquence de quoi, il ne sera pas procédé à la notification de la vente à l’Observatoire foncier par le notaire instrumentant.

                12. Le candidat-vendeur déclare que le bien ne contient pas de réservoir de mazout.

                13. Gestion des sols

Les soussignées déclarent que leur attention a été attirée sur les dispositions du Décret wallon du 1^er mars 2018 relatif à la gestion et à l'assainissement des sols (ci-après le "Décret sol wallon"), en vertu duquel toute personne qui possède ou assure la maîtrise effective d’un terrain pollué ou potentiellement pollué (en qualité d'auteur (présumé) de la pollution, d’exploitant, de possesseur ou de propriétaire) peut être tenue à un ensemble d’obligations environnementales, allant de la gestion du sol à l’assainissement de celui-ci.

13.1. Information disponible

L’extrait conforme de la Banque de données de l’état des sols, daté du 4 janvier 2024, énonce ce qui suit :

Le candidat-vendeur déclare qu'il a informé le candidat-acquéreur, avant la signature de la présente convention, du contenu de l'extrait conforme daté du 4 janvier 2024, ce que le candidat-acquéreur reconnaît.

13.2. Déclaration concernant la titularité des obligations

Le candidat-vendeur confirme qu’il n’est pas titulaire d'obligations au sens de l’article 2,39° du Décret sol wallon, c’est-à-dire responsable d'une ou plusieurs des obligations énumérées à l'article 19, premier alinéa dudit décret.

13.3. Déclaration de destination

13.3.1. Destination

Interpellé à propos de la destination qu’il entend donner au bien, le candidat-acquéreur déclare qu’il entend l’affecter à l’usage suivant : service public.

13.3.2. Importance de la destination

Le candidat-vendeur prend acte de cette déclaration.

13.4. Décision concernant la soumission volontaire

Ni le candidat-vendeur, ni le candidat-acquéreur n’entendent se soumettre volontairement aux obligations visées à l’article 19 du Décret sol wallon. Ils reconnaissent avoir été formellement mis en garde par le notaire à propos du risque associé à leur décision et du dispositif anti-fraude prévu à l’article 31, §6 in fine du Décret sol wallon et confirment qu’il n’existe aucun indice d’existence d’une telle fraude.

13.5. Information circonstanciée

Le candidat-vendeur déclare, sans que le candidat-acquéreur exige de lui des investigations préalables, qu'il ne détient pas d'information supplémentaire susceptible de modifier le contenu de l'extrait conforme.

14. Tous les droits et frais concernant l'acte de vente, y compris les frais éventuels de mesurage, sont à charge de l'acquéreur final à l’exception des honoraires du notaire Tim Carnewal à charge du candidat-vendeur.

15. Prix

Si la vente se réalise, elle se fera, nonobstant toute autre convention contraire ultérieure entre parties, pour le prix de cinq millions huit cent mille euros (€ 5.800.000,00).

Ce prix doit être consigné par l’acquéreur final sur le compte du notaire Tim Carnewal préalablement à la signature de l'acte authentique.

Ledit versement sera valablement effectué du compte BE87 0910 0017 1494 ouvert au nom de la ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve au crédit du compte BE77 0620 6432 9042 ouvert au nom de l’étude "Berquin Notaires".

Le prix est payable, après l’enregistrement, la transcription de l’acte authentique et la délivrance d’un certificat hypothécaire attestant qu'aucune inscription ou transcription grevant le bien n'a été prise avant la transcription de l'acte authentique, et au plus tard dans les trois mois à compter de la passation de ce dernier.

A partir de l’expiration de ce délai de trois mois, le montant de la somme due sera productif d’un intérêt aux taux de l’intérêt légal dont il suivra, de plein droit, les modifications. Toutefois, en cas d’opposition ou d’obstacle quelconque au paiement non imputable au Pouvoir public, cet intérêt ne courra que trois mois après la levée de l’obstacle ou de l’opposition.

L’acte authentique devra reprendre les dispositions suivantes :

- qu’une inscription d’office sera prise au profit du vendeur, à défaut de paiement du prix au moment de la passation de l'acte authentique ;

- que le vendeur, en tant que créancier privilégié, aura par conséquent la possibilité de vendre le bien en vente publique, aux frais, risques et périls de l’acquéreur, si l'acquéreur ne paie pas le prix dans les trois mois à compter de la passation de l’acte authentique.

Tous le frais relatifs à ce mécanisme de paiement (y compris les frais de l’inscription d’office et la radiation) sont à la charge de l’acquéreur final.

16. Frais liés à la vente

À la signature de l’acte, l’acquéreur final doit payer les frais suivants, pour le jour de la signature de l’acte :

- les droits d’enregistrement (sauf exemption) ;

- les frais de dossier comprenant les frais de recherche et la transcription de l’acte authentique administratif.

Le candidat-acquéreur déclare solliciter la gratuité de l’enregistrement prévue par l’article 161-2° du Code des droits d’enregistrement et l’exemption du droit d’écriture en vertu de l’article 21,1° du Code des droit et taxes divers.

Le vendeur doit payer :

- les frais de conseil à payer à son notaire ;

- les frais nécessaires pour mettre le bien en vente (par exemple : agence immobilière, négociation, publicités, etc.) ;

- les frais nécessaires pour transférer et délivrer le bien (par exemple : attestation du sol, renseignements urbanistiques, documents cadastraux, mainlevées, établissement du DIU ; copie du titre de propriété, ses frais de procuration ; etc.).

F. DISPOSITIONS FINALES

Élection de domicile

Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile jusqu'à la signature de l'acte authentique en leur siège respectif susindiqué.

CLOTURE

Fait à $,

le $ 2024.

En autant d'originaux que de parties signataires, dont chacune reconnaît avoir reçu son exemplaire.

2. D'autoriser le Directeur Financier à verser la somme, dès invitation, préalablement à la signature de l'acte à passer entre les parties au plus tôt le 1er octobre 2024, sur le compte rubriqué BE77 0620 6432 9042 ouvert au nom de l'étude "BERQUIN NOTAIRES".