Patrimoine - Place communale, 2 - Cession de bail Commercial - Pour accord

Description

Délibération

Vu l'article L1122-30 du Code de la démocratie locale et de la décentralisation,

Vu la loi sur les Baux Commerciaux du 30 avril 1951 et particulièrement son article 10,

Considérant que la Ville est propriétaire d'un immeuble sis à 1341 Ottignies-Louvain-la-Neuve, place Communale, 2, 

Considérant le bail signé le 30 mai 2018 avec la SA MAISON COMMUNALE, inscrite auprès de la Banque carrefour des entreprises sous le numéro 0695.502.470, dont le siège social est établi à 1341 Ottignies-Louvain-la-Neuve, place Communale, 2, valablement représentée aux fins de la présente par Monsieur Marc VOLKAERTS et Madame Stéphanie MARISCAL, et renouvelé le 11 mai 2026,

Considérant le courrier du 16 juin 2026 notifiant à la Ville la volonté des locataires Monsieur Marc VOLKAERTS et Madame Stéphanie MARISCALde céder leur fonds de commerce à TEXTE MASQUÉ | RGPD, et dès lors, de leur céder également l'ensemble des droits et obligations du contrat de bail précité,

Considérant que la cession d'un bail commercial n'est de plein droit valable que si elle est réalisée conjointement avec la cession du fonds de commerce portant sur l'intégralité des droits du locataire principal,

Considérant que même s'il existe un droit légal à la cession d'un fonds de commerce, le Conseil communal examine si les conditions financières, morales et l'affectation du bien sont respectées par le nouveau preneur,

Considérant notamment qu'en l'espèce :

• l’ensemble des droits et obligations découlant de la convention de bail commercial conclue avec le Bailleur le 30 mai 2018 sont cédés,
• les modalités prévues lors du renouvellement du contrat de bail en décembre 2025 ont été acceptées tant par le cédant que le cessionnaire,
• le cédant cède le Bail Commercial précité, et ce, dans sa totalité, tout en s’engageant à respecter l’intégralité de ses obligations locatives jusqu’à la Date de Cession,

Considérant la convention de cession de bail signée le 31 août 2026 et ci-annexée,

Considérant dès lors qu'il y a lieu marquer son accord sur celle-ci et de rappeler aux parties que leur bail commercial est conditionné à l'introduction du PU (attention point 1.4 de la convention qui dit que le Cédant déclare qu’aucune procédure n’est pendante (ou menace d’être introduite) concernant la validité ou une terminaison de quelque sorte ou sur base de l’article 3.50 du Code civil),

DECIDE

De marquer son accord sur la convention de cession du bail signée le 31 août 2026 entre la SA MAISON COMMUNALE, inscrite auprès de la Banque carrefour des entreprises sous le numéro 0695.502.470, dont le siège social est établi à 1341 Ottignies-Louvain-la-Neuve, place Communale, 2, valablement représentée aux fins de la présente par Monsieur Marc VOLKAERTS et Madame Stéphanie MARISCAL ; lequel sera repris par la CEROUX RLT SRL, dont le siège social est établi à 1341 Ottignies-Louvain-la-Neuve, place Communale 2 et inscrite à la Banque carrefour des entreprises sous le numéro 1040.454.761, valablement représentée aux fins de la présente convention par Madame Margaux VOLKAERTS et Monsieur Sébastien CIURO, en leur qualité d'Administrateurs tel que rédigé comme suit :

CONVENTION DE CESSION DE BAIL COMMERCIAL

ENTRE :

1. LA MAISON COMMUNALE SA société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1341 OITIGNIES-LOUVAIN-LA„NEUVE, Place Communale, 2, et enregistrée auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises sous le numéro 0695.502.470 (RPM Brabant Wallon), ici représentée par Monsieur Marc VOLKAERTS et Madame Stéphanie MARISCAL, en leurs qualités d'administrateurs ;

Ci-après dénommée le « Cédant » ;

2. CEROUX RLT SRL société à responsabilité limitée, dont le siège social est établi à 1341 OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE, Place Communale, 2 et inscrite à la Bahque-Carrefour des Entreprises sous le numéro 1040.454.761, valablement représentée aux fins de la présente convention par Madame Margaux VOLKAERTS et Monsieur Sébastien CIURO, en leurs qualités d'administrateurs,

Ci-après dénommée le « Cessionnaire » ;

Le Cédant et le Cessionnaire sont, ci-après, dénommées ensemble les « Parties » et individuellement une « Partie ».

IL A PRÉALABLEMENT ÉTÉ EXPOSÉ CE QUI SUIT : 

1. Le Cédant cède au Cessionnaire dans le cadre d'une convention distincte un fonds de commerce, notamment l'activité Horeca située en Belgique, à 1341 OTTIGNIES-LOUVAINLA-NEUVE, Place Communale, 2 (le « Fonds de Commerce »), en vue de la reprise de son exploitation par le Cessionnaire.

2. Le Cessionnaire souhaite naturellement poursuivre l'exploitation dudit Fonds de Commerce, il entend que le bail commercial du bien abritant le Fonds de Commerce soit également cédé,

A cet égard, conformément à l'article 10 de la Loi sur les Baux Commerciaux du 30 avril 1951 :

« L'interdiction de céder le bail ou de sous-louer une immeuble ou partie d'immeuble ne peutfaire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l'intégralité des droits du locataire principal.        

Le preneur qui veut user du droit qui lui est reconnu à l'alinéa 1er de sous-louer ou de céder son bail doit signifier au bailleur le projet d'acte de cession ou de sous-location et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice). Le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s'opposer à la cession ou à la sous-location, est tenu de notifier, par les mêmes voies, son opposition motivée, dans les trente jours de la signification, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément. »

Par « projet d'acte », il y a lieu d'entendre un projet définitif permettant au bailleur de disposer d'une information complète sur toutes les dispositions qui peuvent toucher au bail.

Conformément à une jurisprudence établie, en cas de convention de fonds de commerce et de convention de cession de bail, seul l'acte de cession de bail doit être notifié au bailleur par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice. ^l

3. Afin de garantir le secret de leurs affaires, les Parties ont convenu, de conclure la présente convention de cession de convention de bail commercial (la « Convention ») aux conditions ci-dessous précisées. La notification du projet de Convention a été réalisée en date du 16 juin 2026 au bailleur - étant la Ville d'Ottignies-Louvain-la-Neuve, dont le siège social est établi en Belgique, à 1340 OTTIGINES-LOUVAIN-LA-NEUVE, enregistrée auprès de la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro 0216.689.981 (ci-après « le Bailleur ») et ce conformément à l'article 10 de la Loi sur les Baux Commerciaux du 30 avril 1951 et afin d'exécuter la Convention dans le respect de toutes les suites qu'impliquent la bonne foi et la loyauté. Le Cédant notifiera la Convention au Bailleur au plus tard dans les trois (3) jours suivant la signature de la Convention par lettre recommandée ou par exploit d'huissier de justice.

 IL A EXPRESSÉMENT ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :

1. CESSION DU BAIL COMMERCIAL

1.1 Dans le cadre de la cession du Fonds de Commerce plus amplement détaillée au point 1 du préambule de la présente Convention (que les parties matérialisent par la signature d'une convention distincte), le Cédant cède au Cessionnaire, qui accepte, selon les modalités ci-après détaillées et conformément à l'article 10 de la Loi sur les Baux Commerciaux du 30 avril 1951, l'ensemble des droits et obligations découlant de la convention de bail commercial conclue avec le Bailleur le 30 mai 2018, ayant comme objet l'immeuble sis à 1341 Ottignies-Louvain„la-neuve dans lequel le Fonds de Commerce est exploité et dont une copie est jointe à la Convention comme Annexe ¹ (le « Bail Commercial »).

1.2 Le Cédant a sollicité le renouvellement du Bail commercial en date du 26 décembre 2025. Le Bailleur ne n'est pas opposé à la demande de renouvellement du Bail commercial dans le délai légal.

Le bailleur a cependant, en dehors du délai légal, proposé au Cédant des modalités légèrement différentes au renouvellement du contrat de bail commercial , modalité qui ont été acceptées tant par le Cédant que le Cessionnaire. Le renouvellement du Bail commercial a été signé par convention du 11 mai 2026.

1.3 Le Cessionnaire est ce faisant titulaire des droits et obligations que le Cédant possède à l'égard du Bailleur au titre du Bail Commercial précité, à compter de la date de prise d'effet de cession du Fonds de Commerce (ci-après qualifiée de « Date de Cession »). La Date de Cession sera notifiée par le Cédant au Bailleur à la date où la cession du Fonds de Commerce a pris effet.

1.4 Le Cédant déclare être titulaire des droits et obligations précités à l'encontre du Bailleur, être pleinement compétent et capable de céder ceux„ci au Cessionnaire. Le Cédant déclare en outre que le Bail Commercial n'a fait l'objet d'aucune autre cession, ni une terminaison de quelque sorte, ni une invalidité ou nullité. De plus, le Cédant déclare qu'aucune procédure n'est pendante (ou menace d'être introduite) concernant la validité ou une terminaison de quelque sorte ou sur base de l'article 3.50 du Code civil.

2. OBLIGATIONS DU CÉDANT

2.1 Le Cédant cède le Bail Commercial tel que défini ci-dessus au Cessionnaire et ce dans sa totalité, tout en s'engageant à respecter l'intégralité de ses obligations locatives jusqu'à la Date de Cession.

2.2 Le Cédant notifiera la Convention au Bailleur au plus tard dans les trois (3) jours suivant la signature de la Convention par lettre recommandée ou par exploit d'huissier de justice.

2.3 Le Cédant s'engage à informer le Cessionnaire dans les meilleurs délais de tout évènement relatif au Bail Commercial cédé, dont il aurait connaissance après la date de signature de la présente Convention.

En outre, le Cédant remet au Cessionnaire tous les documents permettant d'attester de l'existence du Bail Commercial, ainsi que tout document et toute information dont il dispose s'agissant du Bail Commercial, au moment de la signature de la Convention. Les documents fournis par le Cédant lors de la signature de la Convention sont repris en Annexes.

2.5 A compter de la Date de Cession, les Cédants s'engagent à n'intervenir d'aucune façon que ce soit dans toute action, démarche ou procédure qui se rapporterait aux Bail Commercial, sauf à la première demande expresse du Cessionnaire, étant toutefois entendu que les Parties se concerteront en cas de discussion de la part du Bailleur à propos de la cession du Bail Commercial du Cédant au Cessionnaire,

2.6 Le Cédant s'engage à rembourser le Cessionnaire de tout paiement qu'il recevrait du Bailleur ultérieurement à la Date de Cession, ceci dans un délai de huit (8) jours ouvrables maximum.

3. OBLIGATIONS DU CESSIONNAIRE

Par ailleurs, le Cessionnaire s'engage à respecter l'ensemble de ses obligation locatives à compter de la Date de Cession et à informer dans les meilleurs délais le Cédant de tout événement impliquant ou étant susceptible d'impliquer la responsabilité du Cédant, en particulier au regard de l'article 11, III de la Loi sur les Baux Commerciaux du 30 avril 1951, bien que limitée à la durée initiale du Bail Commercial, tel que renouvelé en date du 11 mai 2026 et ce conformément aux modalités proposées en dehors du délai légal par le bailleur, modalités acceptées tant par le Cédant que le Cessionnaire .

4. GARANTIES LOCATIVES

4.1 Le Cédant avait constitué à l'entame du Bail Commercial une garantie locative, dont les références exactes sont reprises en Annexe 2.

Le Cessionnaire s'engage à constituer une nouvelle garantie locative qui viendra en remplacement de celle constituée par le Cédant. Le Cessionnaire remettra dès que cela sera possible une preuve de ladite constitution de garantie locative au Cédant.

4.3 Le Cessionnaire offrira en outre sa totale collaboration au Cédant de manière à permettre la libération dans les meilleurs délais de la garantie locative constituée initialement par le Cédant.

5. COMPTEURS D'EAU, ÉLECTRICITÉ ET GAZ NATUREL

5.1 Les lieux loués dispose de compteurs propres et indépendants d'eau, électricité et gaz naturel. Les détails y relatifs sont repris en Annexe 3.

5.2 Afin de faire acter par les fournisseurs d'eau, électricité et gaz naturel la cession du Bail Commercial et dès lors le transfert des contrats en cours au Cessionnaire, les Parties à la Date de Cession les formulaires ad hoc nécessaires.

6. ANNEXES 

Le Cessionnaire reconnaît avoir reçu ce jour les documents relatifs au Bail Commercial et repris en Annexes.

7. CONDITIONS SUSPENSIVES

La cession du Bail Commercial est conclue sous la condition suspensive de la cession du Fonds de Commerce sur base d'une convention de cession de fonds de commerce à conclure entre les Parties.

8. DISPOSITIONS GÉNÉRALES

8.1 Les Parties confirment avoir agi de bonne foi dans la négociation et la rédaction de la Convention et confirment leur intention de respecter ces mêmes principes dans l'exécution de celle-ci.

8.2 Dans l'hypothèse où une (ou plusieurs) disposition(s) de la Convention serai(en)t en tout ou partie nulle(s), cette nullité ne pourra influencer la validité des autres dispositions de la Convention. Les Parties s'engagent à cet égard à procéder au remplacement de toute disposition nulle ou déclarée nulle par une disposition conforme à l'intention générale des Parties dans les meilleurs délais e d ns le respect des principes de loyauté et de bonne foi.

8.3       La Convention reprend l'intégralité des accords intervenus entre Parties et annule et remplace tous les précédents accords de principe ou protocoles d'accord, de nature verbale et/ou écrite antérieurs, dans la mesure où elles concernent la cession du Bail Commercial.

8.4 Toutes notifications et communications relatives à la Convention devront être faites par courrier recommandé. A cet égard, les Parties élisent domicile aux adresses reprises en préambule de la Convention. Tout changement d'adresse ne sera opposable aux autres Parties qu'après trois (3) jours après que ce changement leur ait été notifié par courrier recommandé.

8.5 Les titres et/ou sous-titres mentionnés dans la Convention ne peuvent en aucun cas en limiter la portée.

8.6         La Convention est régie par le droit belge.

8.7 Toute contestation relative à l'interprétation, l'exécution ou la résiliation de la Convention relèvera exclusivement de la compétence du Juge de paix territorialement compétent pour le Bail Commercial.

Fait à Ottignies-Louvain-la-Neuve, le 31 août 2026, en trois (3) exemplaires, chaque Partie reconnaissant avoir reçu le sien.

Pour le Cédant :

Pour LA MAISON COMMUNALE

Pour le Cessionnaire :

Pour CEROUX RLT

Madame Margaux VOLKAERTS Administratrice

Monsieur Sébastien CIURO

Administrateur

ANNEXES :

1. Le Bail Commercial du 30 mai 2018 + premier renouvellement de bail
2. Références de la garantie locative constituée par le Cédant
3. Détails relatifs aux compteurs d'eau, électricité et gaz naturel