Demande d'ouverture d'une voirie communale avec constitution d'emprises à céder à la Ville entre la rue du Bauloy et la rue du Berger - Pour approbation

Description

Délibération

Vu l'article L1122-30 du Code de la démocratie locale et de la décentralisation,

Vu le Code de développement territorial,

Vu le décret relatif à la voirie communale du 6 février 2014 ,

Considérant la demande de permis d’urbanisme introduite par Monsieur Nicolas DI GIACOMO, demeurant à 1340 Ottignies-Louvain-la-Neuve, TEXTE MASQUÉ | RGPD, relative à un projet d’habitat groupé avec ouverture de voirie, sur les parcelles sises à 1340 Ottignies-Louvain-la-Neuve, rue du Bauloy, cadastrées 1ère division, section D, n°s 147 L2, 147 N2, 386 S, 433 B, 433 C, 433 D,

Considérant que le projet comporte plus précisément :

• La division de l’habitation unifamiliale existante (TEXTE MASQUÉ | RGPD) en deux maisons (maisons 1 & 2) avec extension de la maison 1 pour la création d’un petit abri vélo,
• La construction de 4 maisons unifamiliales (maisons 3, 4, 5 & 6),
• La construction d’un immeuble de 4 appartements,
• L’aménagement d'une placette et d’une zone de parkings de 13 emplacements, restant privatives au projet,
• L’ouverture et la réalisation d’une voirie d’accès au projet (rue Guilaine) au départ de la rue du Bauloy, à rétrocéder à la Ville,

Considérant que la demande a été introduite le 5 juillet 2024,

Considérant le courrier adressé au demandeur le 5 aout 2023 l'informant du caractère incomplet de son dossier,

Considérant les compléments introduits le 27 janvier 2025,

Considérant le courrier adressé au demandeur le 21 février 2025 l'informant du caractère complet et recevable de son dossier,

Considérant que la parcelle est située en zone d'habitat au Plan de secteur de Wavre-Jodoigne-Perwez adopté par Arrêté Royal du 28 mars 1979, qui n'a pas cessé de produire ses effets pour le bien précité,

Considérant que la parcelle est située en zone d'habitat résidentiel dense au Schéma de structure communal révisé adopté par le Conseil communal du 21 février 2017, entré en vigueur le 03 juillet 2018 en qualité de Schéma de développement communal, qui n'a pas cessé de produire ses effets pour le bien précité pour le bien précité,

Considérant que la parcelle est située en aire en dehors des centres (1.7) au Règlement communal d’urbanisme révisé adopté par le Conseil communal du 21 février 2017, approuvé par Arrêté ministériel du Gouvernement wallon du 5 juin 2018, et entré en vigueur le 16 juillet 2018 au titre de Guide communal d’urbanisme, qui n'a pas cessé de produire ses effets pour le bien précité,

Considérant que la parcelle est située dans le périmètre du Plan communal d‘aménagement (PCA) du Stimont approuvé en date du 03 décembre 2010, devenu Schéma d’orientation local (SOL) suite à l'entrée au CoDT, et qui n'a pas cessé de produire ses effets pour le bien précité,

Considérant que la demande se rapporte à un bien situé dans le périmètre du Plan d'Assainissement par Sous-bassin Hydrographique de la Dyle-Gette qui reprend celui-ci en zone de régime d'assainissement collectif (RAC),

Considérant que la demande se rapporte à un bien concerné par un aléa d’inondation par ruissellement (faible),

Considérant que le PCA a envisagé un réseau cohérent de voies carrossables, piétonnes et placettes au travers du site afin de desservir de façon optimale les différentes parcelles incluses dans son périmètre et de les relier aux axes routiers Nord-Sud existants,

Considérant que le plan de destination du PCA a prévu le liaisonnement de la rue du Bauloy et de l’Avenue des Justes sur les traces de l’ancien sentier vicinal n° 65 ; que les 90 premiers mètres au départ de la rue du Bauloy sont envisagés en zone de voirie 3.2 (circulation motorisée limitée et strictement locale), sur une largeur aménagée de 6 m, alors que le solde du cheminement jusqu’à l’Avenue des Justes est repris comme une zone de voirie 3.5 (circulation exclusivement piétonne et cyclistes) ,

Considérant que le plan de destination du PCA a prévu que la zone de voirie 3.2 au départ de la rue du Bauloy se prolonge, à sa rencontre avec le sentier Renée Jacqmotte, par un coude en angle droit pour permettre la desserte carrossable des parcelles qui font l’objet de la présente demande, et, de ce fait, leur désenclavement,

Considérant que la présente demande a été soumise aux formalités d’enquête publique, pour une durée de 30 jours, conformément à l’article R.IV.40-1. § 1er. 7° du Code du Développement Territorial (CoDT), du fait que le projet implique :

1. L’ouverture et l’aménagement de la voirie communale (future rue Guilaine) reprise au plan du PCA du Stimont approuvé le 03 décembre 2010, et devenu SOL au CoDT (décret du 06 février 2014 relatif à la voirie communale)
2. Les écarts suivants au contenu à valeur indicative du plan et des prescriptions urbanistiques du PCA du Stimont (devenu SOL) :
   1. Emprise au sol de la voirie d’accès carrossable d’une largeur de 5 m’ (au lieu des 6 m’ prévus au plan du PCA)
   2. Déplacement en oblique de l’emprise du coude d’accès au projet, prévu initialement en angle droit
   3. Constructions résidentielles en ordre continu, mitoyen uni ou bilatéral (alors que le PCA envisage, pour la zone 1.14, des constructions en ordre dispersé)
   4. Hauteur sous gouttière d’un volume principal supérieure à 6m (6.35 m, maison 5)
   5. Hauteur sous gouttière d’un volume principal inferieure a 4.5m (3.88 m, immeuble coté placette)
   6. Volume secondaire d'une hauteur non inférieure à 20% et même supérieure par rapport à la hauteur sous gouttière du volume principal (maison 5)
   7. Différence de hauteur sous gouttière entre deux volumes principaux contigus supérieure à 1.5 m (2.00 m entre maison 5 et immeuble)
   8. Toiture à 3 versants (immeuble)

Considérant que l'enquête publique s’est déroulée du 24 mars au 22 avril 2025 conformément à l’article D.VIII.7 du Code et qu’elle a donné lieu à 22 réclamations et deux pétitions collectives,

Considérant que les remarques visant le projet peuvent se résumer ainsi :

• Atteinte grave et permanente à la vie privée pour les maisons de la rue Berger situées en contrebas, avec vis-à-vis extrêmement intrusifs /surplomb depuis les nouvelles fenêtres et terrasses sur toitures plates, places de parking et zones collectives /recul insuffisant entre jardins alors que le projet n’envisage aucune plantation en bordure de parcelle. Pourquoi l’immeuble à appartements est-il précisément implanté à cet endroit ? Néanmoins, le dénivelé rendrait illusoire et inopérant des haies qui pourraient être plantées et qui impacteraient significativement la luminosité de certains jardins et l’apport de lumière naturelle dans les pièces arrières de certaines maisons
• Densification excessive sans cohérence avec le tissu bâti actuel
• La philosophie d’un habitat groupé implique que ses occupants utilisent davantage les espaces extérieurs → nuisances sonores et sociales (jardin commun, espace barbecue et éventuelle plaine de jeux)
• Bétonnisation d’une actuelle zone perméable / dénivellation de 2.5 m’ à 5 m’ entre terrains / type de sol renseigné sablonneux au dossier alors qu’il est probablement argileux et très peu perméable → risques d’inondation en aval, dus à l’absence de mesures compensatoires adéquates pour les eaux pluviales et de ruissellement (bassin de rétention, dispositifs d’infiltration) → Demande qu’une étude d’impact hydrologique soit réalisée
• Abattage des arbres motivé par un développement immobilier privé intensif sans aucune évaluation objective de leur état de santé → Conséquence sur l’impact visuel du projet, sur le réchauffement climatique et sur la faune (disparition des oiseaux occupant les arbres)
• Pression supplémentaire sur le stationnement et la circulation dans un quartier déjà saturé. L’ajout de plus de 20 personnes, l’insuffisance de parkings prévus pour l’habitat et la circulation induite sur un périmètre restreint, induiront un report de la circulation et du stationnement dans les rues adjacentes (rue Guilaine, rue du Berger, rue du Bauloy)
• La servitude de passage privée en graviers qui longe l’arrière des jardins de la rue Berger au profit des habitations directement concernées figure sur les plans du projet.  Par ce sentier, les accès à l’arrière des propriétés de la rue Berger sont facilités, augmentant les risques d’insécurité → Demande que cette servitude soit respectée et totalement exclue de toute utilisation fonctionnelle ou opérationnelle liée au projet
• Concentration des places de parking et abris vélos, en fond de parcelle, dans la zone la plus sensible du terrain, exposée directement aux vis-à-vis avec les maisons voisines, sans étude d’impact ni recul paysager
• Absence d’intégration d’alternatives réelles à la voiture (chemins piétons, liaisons douces), alors même que le projet est présenté comme "durable"
• Rupture avec l’équilibre urbanistique et la qualité de vie que partagent aujourd’hui les habitants du quartier
• Manque d’intégration des parements peints en blanc et d’un programme d’habitat groupé, qui sont inexistants dans le quartier et donc des exceptions
• Le local vélo (surdimensionné, 30 vélos !) et la route à construire impliqueront de nombreux passages avec pour conséquences, des vues directes sur jardins et arrières des maisons de la rue Berger et des nuisances dues à l’éclairage des phares
• Par qui sera occupé cet habitat groupé ? Par la famille et proches du demandeur ? Probabilité d’une occupation en colocation ou par des étudiants vu la proximité de l’Université avec pour conséquence l’organisation de fêtes répétées et bruyantes
• La rue Guilaine, actuellement le seul chemin piétonnier essentiel et sécurisé depuis le quartier du Bauloy vers l’aval et seul itinéraire praticable avec poussettes, sera aménagé en voie carrossable. Sa largeur de 5 mètres au lieu des 6 mètres est trop étroite (cf décret wallon du 6 février 2014 sur la voirie communale). Cette réduction compromet le croisement sécurisé des véhicules (y compris d’urgence) et la possibilité d’intégrer les piétons. Sa largeur est-elle adaptée au passage d’un camion poubelles, véhicules pompiers ? Son éclairage par des lampadaires sera source de pollution lumineuse. Son tracé conçu en courbe au bout du chemin, au lieu d’être en angle droit induira une nuisance accrue des phares des voitures et des vélos l’empruntant, du fait du virage rallongé
• Un problème de flux global est déjà identifié dans la rue du Bauloy. Cette situation a déjà motivé une pétition citoyenne adressée à l’échevin compétent, réclamant des aménagements de sécurité pour les piétons et cyclistes. Aucune solution structurelle n’a été apportée à ce jour. Y faire transiter des véhicules supplémentaires ne fera qu’aggraver une situation déjà problématique. Demande que :
  • Une étude de mobilité soit réalisée
  • Le chemin piétonnier existant soit maintenu ou réaménagé, dans une logique de mobilité douce
  • L’option d’un branchement sur la rue du Berger vers l'avenue des Justes soit étudiée sérieusement car bien plus cohérente, tant du point de vue de la hiérarchisation des flux que de la charge de trafic
  • Le projet soit conditionné à des mesures de sécurisation concrètes pour la rue du Bauloy (ralentisseurs, signalisation, dispositifs alternatifs aux trottoirs)
• La parcelle de Mr Di Giacomo est actuellement totalement enclavée, ce qui nécessite de créer de nouvelles voiries. Une dépense publique même partielle au profit d’intérêts privés pose question
• Le chantier impliquera des travaux lourds et sonores pendant 2 à 3 ans minimum, avec des engins bruyants et volumineux, (nuisances de bruit/ poussières pour riverains et animaux de compagnie). Nuisances pour le n°49 si les camions de chantier empruntent l’actuelle servitude d’accès à la parcelle. Quid du câble (Proximus ?) placé entre les n°s 53 et 55 de la rue du Bauloy qui traverse la future voirie jusqu’à la maison « témoin » du lotissement ?
• Un projet de cette dimension ne nécessitait-il pas une séance d’information lors de l’enquête publique ?
• Dévalorisation inévitable des maisons (maisons neuves construites en 2018 et acquises en 2019)
• Contestation de la version du porteur de projet sur le désaccord, avec le second propriétaire, pour le financement et l’aménagement de la nouvelle voirie justifiant un aménagement de celle-ci sur une largeur de 5 m’ plutôt que 6 m’ et la modification en courbe du tracé de l’accès à la parcelle du projet

Considérant que la majorité des parcelles comprises dans le PCA du Stimont appartenaient à deux grands propriétaires essentiellement (Thomas & Piron et Immohel),

Considérant que la plupart des réclamations émanent des riverains tout nouvellement installés, le long de la nouvelle rue du Berger, située en contrebas du projet,

Considérant que cette nouvelle voirie bordée d’habitations fait partie de la phase du PCA mise en œuvre par Thomas & Piron par le biais d’un permis de lotir autorisé en 2017 couvrant les 4ha 70a 78ca du périmètre du PCA lui appartenant, suivi d’un permis d’urbanisme octroyé en juillet 2017 pour la construction groupée de 5 ensembles de 3 maisons mitoyennes en seconde phase du projet immobilier « Les Jardins du Stimont »,

Considérant que tout ce périmètre déjà construit était constitué de vastes prairies et zones boisées qui avait également fait l’objet d’un gros déboisement pour mettre en œuvre le projet,

Considérant que ces nouveaux habitants s’indignent à présent de voir leur environnement immédiat perturbé (nuisances de vis-à-vis, perte de quiétude, abattages, chantier bruyant, densification excessive, saturation du quartier …) et estiment que le projet leur porte un préjudice grave, immédiat et permanent, mettant en évidence tout le paradoxe du phénomène NIMBY,

Considérant l'avis défavorable du Service public de Wallonie agriculture ressources naturelles et environnement rendu le 05 mars 2025, aux motifs principaux que :

« …

- l'annexe 7 "Demande de permis portant sur des actes d'abattage d'arbres [...]" ne fait nullement mention des abattages demandés ;

- la demande d'autorisation d'abattage en vertu du règlement communal renseigne l'abattage de neuf arbres dont huit arbres fruitiers matûres et un hêtre {Fagus sylvatica) et prévoit la plantation de neuf arbres ;

- la Notice d'évaluation des incidences sur l'environnement fait mention d'une replantation de quatre arbres sans mention d'abattage ;

- le dossier photographique pour l'abattage des arbres présente 22 photos d'arbres distincts ;

- ces manquements et ces incohérences empêchent la bonne compréhension du dossier ;

- les arbres fruitiers présentent un bon état sanitaire malgré un manque d'entretien

- ces arbres fruitiers d'âge mûr présentent un fort intérêt biologique, notamment pour l'avifaune, les pollinisateurs ainsi que les organismes cavernicoles et saproxyliques ;

- il convient de préserver notre patrimoine arboré et cultural, particulièrement dans une région soumise à une forte pression urbanistique ;

Cet avis pourra être revu par nos services si un plan d'abattage et de replantation clair nous est transmis et si le demandeur préserve au maximum l'ancien verger »

Considérant que le demandeur est en pourparlers avec le SPW agriculture ressources naturelles et environnement afin de satisfaire à sa demande,

Considérant l'avis favorable de la cellule GISER du 14 mars 2025 libellé comme suit :

« Sur base du dossier, des éléments mis à disposition et des données disponibles, le projet ne semble pas soumis à un risque naturel majeur d'inondation par ruissellement. Il ne fait pas obstacle au ruissellement, ne dévie pas les écoulements et ne les aggrave pas envers les fonds inférieurs et voisins.

La Cellule GISER émet dès lors un avis favorable »

Considérant l'avis favorable conditionnel de la CCATM en sa séance du 14 avril 2025,

Considérant les rapports de prévention incendie référencés OL102047-1/001/1 MMS/RP et OL102047-2/001/1MMS/RP, respectivement relatifs aux 6 habitations unifamiliales + la voirie et à l’immeuble de 4 appartements et rédigés les 11 mars 2025 et 23 mars 2025

Considérant que la zone de secours remet un avis FAVORABLE à l’octroi du permis d'urbanisme pour autant que les conditions reprises au point 2 de chacun de ses rapports soient respectées,

Considérant que le projet envisage l’ouverture et l’aménagement de la portion de voirie carrossable, sur une largeur de 5 m’ (et non pas 6 m) ; que celle-ci est prolongée par l’ouverture et l’aménagement d’une branche d’accès au projet demeurant privée (implantée en oblique et non pas en angle droit) autour de laquelle s’organise une zone de parkings privative ; que le déplacement de l’emprise du coude en angle droit tel qu’ initialement prévu au plan du PCA permet de réaliser cet aménagement entièrement sur la parcelle cadastrée n° 433B appartenant au demandeur, alors que le tracé en angle droit rognait sur la parcelle 148 E restant impossible à acquérir malgré de nombreuses négociations avec le propriétaire riverain,

Considérant que l’aménagement des 90 m’ de voirie carrossables au départ de la rue du Bauloy, sur une largeur de 5 m’ découle des mêmes raisons de ne pas obtenir l’accord du même propriétaire riverain, la surlargeur pour atteindre les 6 m’ empiétant sur sa parcelle 148 E,

Considérant que l’aménagement de la voirie sur une largeur de 5 m ne compromet en rien sa bonne praticabilité, tant pour les véhicules de secours que le ramassage d’immondices ; qu’il s’agit d’une voirie à circulation motorisée limitée (de desserte strictement locale, en impasse) ne mettant pas en péril la circulation piétonne et cyclistes, 

Considérant le plan intitulé "Plan de délimitation et de modification des emprises du sentier N°65", daté du 19 janvier 2025, réalisé par Monsieur Etienne Hérin, Géomètre expert, dont les bureaux sont établis Place Albert 1er, à 1300 Limal, représentant l'élargissement du sentier N°65 et donc l'emprise projetée de la voirie communale entre la rue du Bauloy et la rue du Berger,

Considérant que ledit plan "Plan de délimitation et de modification des emprises du sentier N°65" précise que :

• l'alignement conforme au plan N°100 adopté le 18/10/2016 entre les parcelles cadastrées 386s et 433d est supprimé
• l'alignement du sentier N°65 entre les parcelles 433C et 433d est supprimé

Considérant que la demande de permis d'urbanisme comporte un document intitulé "Alignement - Document E - Justification de la demande", établissant les motivations du demandeur,

Considérant que les autres plans et documents figurant dans le dossier soumis à la consultation des membres du Conseil communal sont joints au dossier au seul titre d'information sur le projet de permis d'urbanisme dans son ensemble,

Considérant qu'il appartient au Conseil Communal de se prononcer sur la demande d'ouverture de voirie entre la rue du Bauloy et la rue du Berger au regard des compétences dévolues à la Ville en matière de salubrité, de sécurité, de tranquillité, de convivialité et de commodité de passage dans les espaces publics,

En conséquence,

DECIDE A L'UNANIMITE :

1. De supprimer les alignements du sentier N°65 repris sur la parcelle cadastrée 1ère division, section D, n°433 D
2. D’approuver l'ouverture d'une voirie communale avec constitution d'emprises à céder à la Ville entre entre la rue du Bauloy et la rue du Berger telle que cette ouverture est sollicitée dans le cadre de la demande de permis d’urbanisme introduite par Monsieur Nicolas DI GIACOMO, demeurant à 1340 Ottignies-Louvain-la-Neuve, TEXTE MASQUÉ | RGPD, relative à un projet d’habitat groupé avec ouverture de voirie, sur les parcelles sises à 1340 Ottignies-Louvain-la-Neuve, rue du Bauloy, cadastrées 1ère division, section D, n°s 147 L2, 147 N2, 386 S, 433 B, 433 C, 433 D, : laquelle demande de permis porte sur l'ensemble des travaux et ouvrages nécessaires à la réalisation de la voirie et de l'équipement de celle-ci (terrassements, fondations et revêtement de voirie, bordures et trottoirs, égouttage, équipements en égouts, eau, électricité, plantation de haies et aménagements des abords).

3. D'approuver le plan intitulé "Plan de délimitation et de modification des emprises du sentier N°65", dressé le 19 janvier 2025, par Monsieur Etienne Hérin, géomètre Expert, agissant pour Nicolas Di Giacomo, dont les bureaux sont situés à 1300 Limal, place Albert 1er, 2 ; que ce plan représente les emprises à créer et à céder à la Ville. Lesdites emprises devront faire l'objet d'un plan de mesurage et de bornage après travaux en vue de la cession aux frais des demandeurs à la Ville.

4. De charger le Collège communal de l’exécution de la présente décision, dont notamment d’imposer au demandeur tous les frais inhérents à l’aménagement des voiries et des espaces publics concernés par le projet.